대전지방법원 2025타경743. 대상은 충청남도 서산시 성연면에 있는 성연에드가오피스텔의 1층 103호 근린시설입니다. 건물은 2019.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 7층 건물이며, 서산테크노밸리 일반산업단지 내 상업·주거시설 혼재 지역에 위치합니다.

등기상 소유자는 주식회사하늘입니다. 2019.05.30 목포신용협동조합이 채권최고액 2,412,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 여러 차례 임의경매개시결정이 있었습니다. 앞선 경매개시결정 두 건은 취하되어 말소됐으며, 현재는 2025.08.04 개시된 임의경매가 진행되는 구조입니다. 다만 근저당 채권최고액과 경매 청구액은 이 개별 호실의 매각가격보다 상당히 커, 매각대금 대부분이 담보권자에게 배당되는 시나리오입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 경매개시결정의 관계

말소기준권리는 2019.05.30 목포신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이며, 현재 남아 있는 2025년 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 103호 관련 점유 확인이 중요

현황조사 등에서 확인되는 실제 임차인은 총 5명입니다. 다만 아래 명단에는 102호·105호·107호·108호 등 다른 호실의 임차인도 포함되어 있습니다. 이번 매각 대상인 103호와 직접 관련된 것으로 확인되는 임차인은 류영권(103·104호)입니다. 다른 호실의 보증금을 103호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

대항력 판정은 확인된 전입신고일과 말소기준권리를 비교한 조사 결과입니다. 상가 임대차의 실제 대항요건과 우선변제권은 사업자등록, 점유, 확정일자 및 적용 법령에 따라 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 승계·대위신고인은 확인되지 않습니다.

허은경은 105호 임차인으로, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 다만 105호는 이번 표시 매각 대상인 103호와 다른 호실이므로, 해당 보증금을 103호의 인수액으로 산입하지 않습니다. 실제 호실 경계나 임대차 범위가 다른 경우에는 별도 검토가 필요합니다.

③ 시세와 가격 — 451,000,000원의 적정성은 미확인

현재 감정가는 451,000,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 신건이므로 감정가에서 아직 가격이 낮아지지 않았습니다. 그러나 주변 유사 근린시설의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

이 물건은 주거용 아파트가 아닌 근린시설입니다. 따라서 단순히 건물의 사용승인일이나 입지만으로 매매가치를 판단하기 어렵습니다. 1층 상가의 가치는 실제 점유상태, 임대수익, 호실 면적, 출입 동선, 상권 형성 정도, 공실 가능성에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 451,000,000원 가정)

신건 매각가 기준으로 집행비용 6,910,000원을 차감한 444,090,000원이 목포신용협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,967,910,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여액은 없으며, 이 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.

위 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 우선변제권 및 배당순위 변동은 미반영되어 있으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 상권 검증은 필수

1회 유찰 시 매각가 가정은 360,800,000원, 2회 유찰 시에는 288,640,000원입니다. 이 시나리오에서도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰에 따라 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 실제 거래가격과 임대수익을 확인한 후 적정 입찰가격을 결정해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 충청남도 서산시 성연면 왕정리 소재 서산테크노밸리 일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설과 나지가 혼재하는 미성숙 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있습니다. 감정상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 도로. 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m의 포장도로에 접하는 토지입니다. 다만 개별 103호의 실제 전면 노출과 출입 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 속합니다. 토지이용 관련 제한사항을 고려하여 실제 영업 가능 용도를 확인해야 합니다.
• 건물. 2019.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 위생·급배수·승강기 설비가 구비되어 있습니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,027.6㎡이고 공시지가는 901,500원/㎡입니다. 이는 건물 부지 전체에 관한 정보로, 103호의 전유면적이나 대지권 지분을 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 산업단지 내 근린시설로서 실제 영업 수요, 임대료 지속성, 공실 및 재매각 가능성에 따라 가치가 달라집니다. 주변 상권의 미성숙 상태를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 경매 대상은 1층 103호입니다. 103·104호에 걸쳐 있는 임차인의 점유 범위와 호실 간 시설 연결 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 재확인. 류영권의 임대차계약서, 사업자등록, 실제 점유개시일, 확정일자, 배당요구 내용 및 상가임대차 관련 우선변제 여부를 확인해야 합니다.
• 용도 불일치 점검. 주거 용도로 조사된 임차인과 근린시설로 표시된 건축물 용도의 관계를 확인하고, 실제 사용에 따른 법적·행정적 문제를 점검해야 합니다.
• 공동담보 확인. 목포신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록 제2019-226호가 기재되어 있습니다. 해당 담보목록과 배당 관련 사항을 대조해야 합니다.
• 배당표 검증. 채권최고액 2,412,000,000원과 청구액 2,101,359,370원을 구분하고, 실제 채권 잔액 및 조세·임차인 우선배당 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 분석. 인근 유사한 1층 근린시설의 매매 사례, 임대료 수준, 공실 및 임대수익을 조사해야 합니다. 월차임만으로 매매가격의 적정성을 확정해서는 안 됩니다.
• 명도 및 관리비. 기존 점유자의 인도 협의, 영업 관련 시설물의 소유관계, 미납 관리비 중 승계 가능 부분 등을 점검해야 합니다.
• 경매 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 법원 매각 공고를 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸은 확인, 투자 매력은 보류”

서산 성연에드가오피스텔 103호는 말소기준권리인 목포신용협동조합 근저당권과 후순위 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원으로 산정되지만, 이것이 점유·명도 관련 위험까지 해소된다는 의미는 아닙니다.

특히 103·104호에 걸친 임차인의 점유 및 임대차관계, 근린시설의 실제 사용상태, 미성숙한 상권의 수익성과 환금성을 검토해야 합니다. 현재 최저매각가 451,000,000원을 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없어 신건 가격의 매력은 입증되지 않았습니다.

종합하면 등기상 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임대차·가격 위험이 남아 있는 근린시설 경매입니다. 권리 인수 0원이라는 장점보다 실제 인도 가능성과 적정 매입가 확인이 우선입니다. 현 단계에서는 신건 즉시 입찰보다 가격 검증과 현장조사를 우선하는 보수적 접근이 적합합니다.