대전지방법원 2025타경743. 충남 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 1층 102호의 근린시설 경매입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 2019년 목포신용협동조합의 근저당권이 설정돼 있습니다. 채권최고액은 2,412,000,000원으로 이번 신건 최저가 422,000,000원을 크게 웃돕니다. 이 근저당권이 말소기준권리이므로 매각으로 소멸하는 것이 기본 구조입니다.

그런데 등기만 보고 안전하다고 단정하면 곤란합니다. 현황조사에는 102호 정헌민을 비롯해 103·104호, 105호, 107호, 108호의 임차인 5명이 기록돼 있습니다. 이 가운데 전입일이 확인된 임차인들은 말소기준권리보다 늦은 전입으로 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 105호 허은경은 전입일 미상입니다. 무엇보다 다른 호실의 임차관계가 102호 낙찰자의 인수채무와 곧바로 동일해지는 것은 아닙니다. 실제 매각 범위와 각 임차인의 점유 부분을 분리해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차인은 별도 검토

등기상 핵심은 2019.05.30 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 후순위 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 과거 같은 채권자가 신청한 임의경매가 두 차례 취하됐고, 이후 현재 사건으로 다시 진행됐다는 이력이 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 5명 기재, 102호와 타 호실 구분

실제 임차인 5명으로 기재되며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 호실별 보증금은 각 임대차관계에 관한 금액으로, 102호 매수인의 인수액에 일괄 합산하지 않습니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인된 범위에서 확정할 수 없습니다.

현재 배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 위 임차관계가 102호 매수인에게 승계되지 않는다는 전제에서 이해해야 합니다. 특히 타 호실의 점유자나 보증금을 이번 102호 매각의 배당 대상 또는 인수채무로 자동 처리해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 422,000,000원이 싼 가격인지는 별개

이번 물건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 422,000,000원입니다. 그러나 동일 건물 또는 주변 유사 근린시설의 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가 자체가 현행 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단하기 어렵습니다.

더구나 감정평가서에는 해당 건물이 서산테크노밸리 일반산업단지 내 미성숙 상가지대에 위치한다고 기재돼 있습니다. 주변에 아파트단지·오피스텔·근린시설이 섞여 있지만, 상업용 나지 등도 있어 상권 형성 정도와 실제 임대수요를 따져야 합니다.

유찰이 발생하면 최저매각가가 낮아지지만, 낮아진 가격이 곧 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 이 근린시설의 실제 거래가, 임대 가능성, 공실률, 관리비 및 상권 경쟁력을 확인한 뒤에야 적정 입찰가격을 정할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 422,000,000원 가정)

집행비용 6,620,000원을 차감한 잔여 415,380,000원을 근저당권자에게 배당하는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,996,620,000원이나 매수인이 자동 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권잔액 및 공동담보 배당관계는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 서산시 성연면의 서산테크노밸리 일반산업단지 내 위치합니다. 주변은 아파트단지·오피스텔·근린생활시설 및 주거·상업용 나지가 혼재하는 미성숙 상가지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있습니다. 동측 약 25m, 남측 약 15m, 서측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 사용승인일은 2019.01.17입니다. 위생·급배수 및 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 건물 내 일부 근린시설은 공실로, 일부는 점포로 이용되고 있습니다. 이번 102호의 실제 영업·점유 상태는 현장 확인이 필요합니다. 현황조사에는 정헌민의 102호 주거 사용이 기재돼 있어 공부상 근린시설 용도와의 관계도 살펴야 합니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 공시지가 901,500원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 산업단지 배후수요와 인근 주거단지의 소비수요를 검토할 수 있는 위치이나, 미성숙 상권이라는 특성상 공실 위험과 매각 소요기간을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 102호 단독 매각 범위와 다른 호실의 공동담보·임대차 관계를 구분하고, 매각물건명세서 및 등기부 원본을 대조하세요.
• 102호 임차인 확인. 정헌민의 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입일 2025.05.02 및 실제 점유 상태를 확인하세요. 전입일에 따른 대항력 없음 판단과 별도로 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 미상 임차인 확인. 105호 허은경은 전입일 미상입니다. 대항력 여부를 추정으로 확정하지 말고 해당 호실의 실제 점유 및 102호 매각과의 관련성을 명확히 하세요.
• 상가 수익성 검증. 102호의 실사용 상태, 가능한 업종, 예상 임대수입, 주변 공실 및 임차 수요를 확인해야 합니다. 다른 호실의 월차임을 102호의 예상 임대료로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 가격 상한 결정. 감정가 422,000,000원만으로 시세를 판단할 수 없습니다. 주변 유사 근린시설 거래사례와 실제 임대수익을 검토한 후 입찰 상한을 정하세요.
• 배당 및 비용 확인. 당해세·소액임차인 최우선변제, 공동담보 배당, 관리비 체납, 인도비용 등을 확인하세요. 배당표의 예상 인수 0원을 확정된 총취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
• 경매 이력 확인. 2023년과 2024년에 취하된 임의경매의 원인과 현재 사건의 진행 상태를 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 해당 기일의 변경 여부를 재확인하세요.

맺으며 — “근저당 소멸”과 “좋은 투자”는 다르다

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 명확합니다. 목포신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸할 예정입니다. 큰 채권액과 미배당액이 존재하지만 그 금액을 낙찰자가 곧바로 인수하는 구조는 아닙니다.

다만 102호 임차인 정헌민의 실제 점유 상황과 타 호실 임차인들의 관계를 분리해서 검토해야 합니다. 특히 105호 허은경의 대항력은 미상이며, 매각 대상과의 관계가 확인되기 전까지 임차인 문제 전체를 안전하다고 확정할 수 없습니다.

여기에 산업단지 내 미성숙 상가지대, 근린시설의 환금성, 실거래 시세 비교 부재가 겹칩니다. 따라서 신건 최저가 422,000,000원에 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차관계와 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 예상 인수액 0원이라는 숫자만으로 입찰을 결정하지 말고, 102호의 점유와 수익성, 상권의 실제 거래가격을 확인한 뒤 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.