서울남부지방법원 2025타경9286. 대상은 서울 금천구 가산동 하우스디가산퍼스타 2층 207호입니다. 집합건축물대장상 산업시설(공장)이지만 감정평가 당시 실제로는 다른 호실과 함께 벽체 구획 없는 일단의 사무실로 이용되고 있었습니다. 현재 소유자는 주식회사빠삭이고, 말소기준권리는 2022.01.28 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다.

이 근저당권의 채권최고액은 2,376,000,000원으로 매각 최저가보다 큽니다. 해당 근저당과 후순위 가압류·압류 등은 매각으로 소멸할 예정이지만, 매각물건명세서에 명시된 별도등기 1토지 을구 27번 구분지상권은 소멸하지 않습니다. 따라서 단순한 등기 말소 여부만 보고 권리상 안전한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 말소와 선순위 인수를 구별해야 한다

2021.11.24 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나, 2022.01.28 주식회사빠삭으로 소유권이전되면서 해당 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 등기된 기술보증기금·중소기업은행·서울보증보험 등의 가압류와 금천구 관련 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

다만 등기상 후순위 권리의 소멸과 점유자의 임대차보증금 승계 가능성은 구별해야 합니다. 현재 점유자의 계약관계가 확인되지 않았으므로, 채권 미배당액이 크다는 사실만으로 매수인에게 채권 전액이 승계된다고 볼 수는 없지만, 반대로 매수인 인수액이 확실히 0원이라고 단정할 수도 없습니다.

② 점유자 분석 — 보증금과 대항력 모두 확인 전

현황조사상 실제 확인된 점유자는 1명(법인)입니다. 보증금·계약내용·사업자등록 관련 사항 및 확정일자 확인이 필요합니다.

만약 매수인에게 대항할 수 있는 임대차가 성립하고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면, 미회수 보증금에 대한 승계 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 현재 296,000,000원은 확정된 실질취득비용이 아니라 입찰 최저가입니다. 구분지상권의 경제적 영향, 명도 및 공간 분리 비용도 별도 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

채권액 합계는 3,856,257,578원이며, 예상 채권 배당은 291,056,000원, 채권 미배당액은 3,565,201,578원입니다. 집행비용을 제외한 매각대금은 근저당권자에게 배당되는 구조로 추정됩니다. 다만 근저당권은 공동담보로 설정되어 있어 실제 배당은 공동담보 관계와 채권 잔액, 다른 담보물의 처분 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인의 인수채무액과 같지 않으며, 별도 구분지상권 및 미상 점유자의 잠재적 인수 위험은 금액으로 확정되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 위험은 남는다

⑤ 이용상태·구조 — 독립 호실 사용 여부가 관건

집합건축물대장상 해당 호실의 용도는 산업시설(공장)입니다. 그러나 감정평가 당시에는 여러 구분 호실이 벽체로 분리되지 않은 상태에서 하나의 사무실로 이용되고 있었습니다. 매각물건명세서에 따르면 1~11호의 11개 호실은 공용부분인 복도를 포함해 일단의 사무실로 이용되고, 일부 공간은 임의 구획된 조리실 및 회의실로 사용되고 있습니다.

감정평가서의 공부와의 차이 항목에는 별도 차이가 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 그러나 그것이 내부 구획의 적법성, 독립 사용 가능성, 공용부분 변경의 적법성을 모두 보장한다는 의미는 아닙니다. 건축물대장·집합건물 도면·현장 이용상태와 관리규약을 함께 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근이며, 지식산업센터·오피스 빌딩·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 12층으로 사용승인일은 2021.11.12입니다. 승강기·급배수·화재탐지·소화전 등 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 관련 산업시설 입주·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터 성격의 산업시설은 일반 주거용 부동산과 매수·입주 자격 및 사용 용도가 다를 수 있습니다. 특히 구분지상권 존속과 통합 사무실 사용 상태는 향후 재매각 시에도 검토 대상입니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 구분지상권 원본. 1토지 을구 27번(2021.10.18)의 설정 목적, 존속기간, 권리자, 행사 범위 및 본 호실 대지권에 미치는 영향을 확인하세요.
• 점유자 계약관계. (주)퍼플코퍼레이션의 실제 사용·점유 개시일, 사업자등록, 임대차계약, 보증금·차임, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
• 매수인 보증금 승계. 대항력 유무와 보증금의 배당 가능성을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 독립 호실 확보. 207호 경계, 공용복도, 출입 동선, 벽체 구획, 원상회복 및 명도 가능성을 현장에서 검토하세요.
• 산업시설 적합성. 산업시설구역 관련 입주 자격과 허용 업종, 실제 사무실 용도의 적합성을 관리기관 및 관계 법령에 따라 확인하세요.
• 공동담보 관계. 근저당 공동담보목록 제2022-146호 및 다른 담보목적물과의 관계, 배당 전망에 미치는 영향을 살펴보세요.
• 시세 및 비용. 비교 가능한 동일 용도 거래사례와 임대수익, 관리비·체납금, 취득 후 공간 분리 비용을 확인한 뒤 입찰가를 판단하세요.
• 최신 법원서류. 매각물건명세서, 토지·건물 등기, 현황조사, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 남는 권리를 먼저 보라”

이 사건은 근저당권의 채권최고액이 2,376,000,000원이고, 신건 최저가가 296,000,000원인 경매물건입니다. 채권 미배당 규모가 크지만 후순위 채권 자체를 매수인이 승계하는 구조로 해석해서는 안 됩니다. 문제는 오히려 매각 후에도 존속하는 토지 구분지상권과 점유자의 대항력·보증금 불명이라는 두 가지 위험입니다.

게다가 공부상 산업시설인 207호가 여러 호실과 공용복도를 포함한 통합 사무실의 일부로 사용되고 있어 독립적 사용과 명도에 불확실성이 존재합니다. 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았으므로 신건 최저가의 가격 매력을 인정할 근거가 부족합니다.

결론은 입찰 보류 및 선행 실사입니다. 구분지상권의 구체적 부담, (주)퍼플코퍼레이션의 임대차관계, 독립 호실 사용 가능성과 실제 거래가치를 확인하기 전에는 단순히 감정가나 유찰가격만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 권리 해소 여부보다 권리의 존속 범위와 취득 후 사용 가능성을 먼저 판단해야 합니다.