* 금전 인수 추정 0원은 예상배당 계산상의 수치입니다. 매수인이 실제 인수하는 토지 구분지상권의 경제적 부담이나 미확인 점유관계에 따른 비용이 없다는 뜻이 아닙니다.

서울남부지방법원 2025타경9286. 서울 금천구 가산동 하우스디가산퍼스타 2층 211호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사빠삭이고, 2022년 1월 중소벤처기업진흥공단이 채권최고액 2,376,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 기술보증기금·중소기업은행·서울보증보험 등의 가압류가 이어지고, 2025년 3월 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 근저당과 후순위 압류의 소멸 여부만 보면 일반적인 담보권 실행 경매처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 분명하게 매수인이 인수하는 별도등기 구분지상권이 기재되어 있습니다. 여기에 공부상 산업시설을 여러 호실 통합 사무실로 사용하는 상황까지 겹쳐, 단순한 채권 소멸 분석만으로 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수

말소기준권리는 2022.01.28. 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 가압류 4건, 임의경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 기존 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.

② 점유·임차관계 — 다른 호실 조사와 통합 사용에 주의

현황조사에서 확인된 법인 점유자 1곳입니다. 207호 관련 조사이므로 211호의 독립된 임차인으로 확정할 수 없습니다. 보증금·차임·전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 및 우선변제권도 확정할 수 없습니다.

이 사건에서 점유관계를 특히 주의해야 하는 이유는 호실 사이의 물리적 구획이 없기 때문입니다. 매각물건명세서에는 1~11호까지 11개 호실이 공용부분인 복도를 포함해 벽체 구획 없이 하나의 사무실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가서 역시 여러 호실과 208호 및 공용 복도를 포함한 통합 이용상태를 설명합니다.

따라서 207호에 기재된 점유자가 211호를 포함한 공간까지 실제로 사용하는지, 211호에 별도 임대차가 존재하는지, 호실별 독립적인 인도가 가능한지 확인해야 합니다. 보증금이 알려지지 않았다고 해서 대항력이 없는 것으로 처리해서는 안 됩니다.

③ 가격 검토 — 감정가가 곧 적정 시세는 아니다

이 물건의 신건 최저매각가는 296,000,000원으로 감정가와 같습니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않으므로 이 금액이 최근 시장 수준보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

특히 일반 아파트와 달리 공부상 산업시설(공장)이고, 실제로는 통합 사무실로 사용 중입니다. 개별 호실의 면적·권리제한·독립 이용 가능성 등이 가격에 영향을 줄 수 있습니다. 일반적인 아파트 매매가격이나 주변 오피스텔 시세를 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰로 최저가가 낮아지더라도 토지 구분지상권은 그대로 인수합니다. 통합 사용으로 인한 명도·이용 제한 문제 역시 최저가 하락만으로 해결되지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 배당 모형이며, 공동담보 관계·실제 피담보채무·당해세·임차인의 우선변제 등은 달라질 수 있습니다. 금천구 압류의 실제 조세채권액도 반영되지 않았습니다. 예상 미배당액이 곧 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 공부상 용도. 집합건축물대장상 산업시설(공장)입니다. 실제 이용상태는 벽체 구획 없는 통합 사무실이므로 주거용 부동산과 동일한 수요를 전제로 평가하면 안 됩니다.
• 건물. 2021.11.12. 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형이며 남동측으로 중로에 접합니다.
• 토지 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당하며, 높이 및 공항·군사 관련 제한도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 여러 호실을 일괄 이용하면서 일부가 조리실·회의실 등으로 임의 구획되어 있습니다.
• 환금성. 개별 산업시설 호실의 사용 가능 범위, 산업시설구역에 따른 입주·사용 제한, 통합 점유 상태, 토지 구분지상권이 매수자 범위를 제한할 수 있습니다. 실제 거래가격에 의한 유동성 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문. 1토지 을구 27번, 2021.10.18. 설정등기의 목적·범위·존속기간과 도면을 확인하세요. 이 권리는 매수인이 인수합니다.
• 211호 실점유. 현황조사의 (주)퍼플코퍼레이션은 207호에 기재되어 있습니다. 실제 211호까지 사용하는지와 별도 임차관계를 확인하세요.
• 보증금 및 대항력. 사업자등록·점유 개시일·임대차계약·확정일자·배당요구 내역을 확인해야 합니다. 미확인 임차인에 대한 인수 가능성을 배제하면 안 됩니다.
• 호실별 인도. 통합 사무실 구조에서 211호를 독립적으로 인도받고 사용할 수 있는지, 공용 복도와 경계 복원이 필요한지 확인하세요.
• 허용 업종 및 용도. 산업시설(공장)로서의 입주 자격, 산업단지 관리규정, 현 사무실 이용의 적법성을 확인하세요.
• 공동담보. 근저당 공동담보목록 제2022-146호와 다른 담보 목적물의 진행 상황을 확인하세요.
• 조세·관리비. 금천구 압류 관련 체납 조세와 미납 관리비, 공용부분 부담 가능성을 별도로 확인하세요.
• 시세 검증. 동일 건물·유사 산업시설의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하고, 권리제한 및 개별 이용상태를 반영한 입찰가를 산정하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 별도등기와 관련 도면을 반드시 대조하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리상 안전”

가산 하우스디가산퍼스타 211호는 최저매각가 296,000,000원인 신건입니다. 중소벤처기업진흥공단의 근저당과 후순위 채권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서에 명시된 토지 구분지상권은 매수인이 인수합니다.

여기에 다른 호실에서 확인된 보증금 미상의 법인 점유자, 여러 호실과 공용부분을 일체로 사용하는 건물 구조, 산업시설 용도 제한까지 검토해야 합니다. 금전 인수액을 0원으로 추정했다고 해서 실제 취득비용이나 이용 위험까지 확정되는 것은 아닙니다.

최근 거래가격이 확인되지 않아 296,000,000원이 시세보다 저렴하다는 결론도 낼 수 없습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 최저가가 낮아지더라도 구분지상권과 점유·이용 문제는 그대로 남습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류 검토입니다. 이는 매각 자체가 불가능하다는 의미가 아니라, 인수권리의 구체적인 내용과 호실의 독립 이용 가능성, 임대차관계 및 적정 시장가치가 확인되기 전에는 가격만으로 위험을 보상받는다고 판단하기 어렵다는 뜻입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 무엇을 인수하고 실제로 어떻게 이용할 수 있는가입니다.