서울남부지방법원 2025타경9286. 서울 금천구 가산동 하우스디가산퍼스타 제2층 제213호에 관한 임의경매입니다. 건축물대장상 용도는 산업시설(공장)이고, 감정평가서에는 여러 호실이 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 사용되고 있다고 기재되어 있습니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단일 호실의 독립적인 점유와 이용이 확인된 물건으로 봐서는 안 됩니다.
소유자는 주식회사빠삭이며, 2022년 1월 28일 중소벤처기업진흥공단 앞으로 채권최고액 2,376,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 가압류 4건이 등기되었고, 2025년 3월 28일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이지만, 별도등기된 토지 구분지상권은 매수인이 인수한다는 점이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제213호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 산업시설(공장) · 실제 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 12층 · 사용승인 2021.11.12 |
| 소유자 | 주식회사빠삭 (2022.01.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중소벤처기업진흥공단 |
| 근저당 채권최고액 | 2,376,000,000원 · 공동담보목록 제2022-146호 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 등기 확인 | 2026.10.07 발행 · 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 예외적 인수권리
등기상 말소기준은 2022.01.28 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 그 이후 등기된 기술보증기금, 중소기업은행, 서울보증보험 주식회사 등의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
다만 2021.10.18 설정된 토지 구분지상권은 말소기준보다 앞선 별도 인수권리입니다. 일반적인 후순위 권리 소멸 원칙을 적용해 함께 지워지는 것으로 취급할 수 없습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 미상, 공간은 통합 이용
| 점유자 | 조사상 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)퍼플코퍼레이션 현황조사 |
207호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사상 파악된 점유자는 (주)퍼플코퍼레이션 1명입니다. 다만 조사상 점유 부분은 207호로 기재되어 있어 경매 목적물인 213호에 직접 적용되는 임대차인지 확인되지 않았습니다. 전입신고일, 확정일자, 보증금 및 차임이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
감정평가 및 매각물건명세서에는 여러 호실과 공용복도가 벽체 구획 없이 일단의 사무실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 사무실 일부는 조리실과 회의실로 임의 구획되어 있습니다. 따라서 213호의 실제 점유 범위, 출입 동선, 공용부분 이용 및 독립적인 인도 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,084,000원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,376,000,000원 | 300,916,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 855,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 20,033,348원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 | 47,513,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 557,710,830원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정 배당순위와 채권최고액 기준으로 계산한 예시입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 채권확정액은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계에 따른 실제 배당도 달라질 수 있습니다.
총 채권액은 3,856,257,578원이고, 채권자 예상배당액은 300,916,000원, 미배당액은 3,555,341,578원입니다. 이 거액의 미배당액이 그대로 매수인에게 이전된다는 뜻은 아닙니다. 후순위 채권의 미배당과 구분지상권·점유관계에 따른 인수 위험을 분리해 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 문제가 사라지지는 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 인수위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 306,000,000원 | 3,555,341,578원 | 구분지상권 · 점유 미상 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 244,800,000원 | 3,615,684,778원 | 구분지상권 · 점유 미상 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 195,840,000원 | 3,663,959,338원 | 구분지상권 · 점유 미상 |
매각가가 낮아지면 근저당권자에게 돌아가는 배당액과 전체 채권자 배당액도 감소합니다. 그러나 후순위 채권 미배당액이 커진다는 사실만으로 낙찰자의 부담이 같은 금액만큼 증가하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스빌딩, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 있어 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 공부상 용도. 산업시설(공장)로 등재되어 있습니다. 실제 사무실로 사용 중이더라도 공부상 용도와 입주·사용 가능 범위는 구분하여 검토해야 합니다.
- 호실 구획. 매각물건명세서상 1~11호까지 11개호가 공용복도를 포함해 일단의 사무실로 이용 중이고, 감정평가서도 다수 호실과 208호 및 공용복도의 통합 이용 상태를 명시합니다. 213호의 독립성, 경계 및 원상회복 필요성을 확인해야 합니다.
- 건물상태. 2021.11.12 사용승인된 철근콘크리트 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 및 산업시설구역 등에 해당합니다. 산업시설의 매수·입주·이용 요건을 검토해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래가격을 통한 객관적 가격 비교가 확인되지 않으며, 산업시설 용도와 여러 호실의 일체형 이용, 별도 인수권리가 재매각 및 임대에 미칠 영향을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 27번(2021.10.18) 구분지상권의 목적, 공간적 범위, 존속기간 및 이용 제한을 확인하세요. 해당 권리는 매수인이 인수합니다.
- 점유자와 목적물 관계. (주)퍼플코퍼레이션이 점유하는 207호와 매각 대상 213호의 실제 사용관계, 임대차계약 및 점유 범위를 구분해 확인하세요.
- 대항력·우선변제 확인. 보증금, 사업자등록 관련 사항, 임대차 개시 및 확정일자 등을 확인해 미상인 권리관계를 정리해야 합니다.
- 호실 경계·인도. 일체형 사무실에서 213호만 분리해 인도받을 수 있는지, 공용복도와 임의 구획된 공간에 문제가 없는지 확인하세요.
- 산업시설 입주 자격. 국가산업단지 및 산업시설구역 내 매수인 자격, 입주계약, 용도 제한 및 실제 영업계획의 적합성을 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물의 유사한 산업시설 호실 거래, 임대료와 수익률, 개별 호실의 접근 및 독립성을 비교한 뒤 입찰가격을 산정하세요.
- 공동담보·배당 원본 검토. 공동담보목록 제2022-146호 및 확정 채권액을 검토하고 예상배당표가 실제 배당결과를 보장하지 않는다는 점을 고려하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 점유 인도비용 및 시설 변경·복구 비용을 별도로 점검하세요.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 토지 별도등기, 신탁원부 관련 내역, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “근저당 말소 ≠ 권리 안전”
이 사건은 일반적인 근저당 소멸형 경매로 간단히 판단해서는 안 됩니다. 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 2,376,000,000원 근저당과 후순위 가압류 4건이 소멸하더라도, 토지 구분지상권은 매수인에게 남습니다. 더욱이 조사상 207호 점유자의 대항력 여부와 213호에 대한 실제 점유관계가 미확정이고, 건축물은 여러 호실을 일체형 사무실로 이용 중입니다.
시세 확인 없이 최저가 306,000,000원을 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 권리 인수 범위, 실제 점유와 인도, 산업시설 이용 요건 및 비교시세가 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 인수권리와 독립적 이용 가능성을 얼마나 명확하게 확인하느냐에 있습니다.
