서울남부지방법원 2025타경9286. 가산동 하우스디가산퍼스타 제2층 제210호입니다. 공부상 용도는 산업시설(공장)이고, 감정평가상 대상 호실들은 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 주식회사빠삭이며, 2022.01.28. 설정된 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 2,376,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 기술보증기금·중소기업은행·서울보증보험 주식회사 등의 가압류와 경매개시결정, 금천구(서울특별시)의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 별도등기인 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표상 금액 인수가 0원이라고 해서 “인수권리도 0”인 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제210호 |
| 공부상 용도 / 이용 | 기타 · 산업시설(공장) · 벽체의 구분 없이 일단의 사무실로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상12층 · 사용승인일 2021.11.12. |
| 소유자 | 주식회사빠삭 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매수인 인수 | 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기 · 금액 인수 0원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 별도등기는 인수
② 점유·임차관계 — ‘대항력 미상’으로 봐야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)퍼플코퍼레이션 | 207호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
현황조사상 (주)퍼플코퍼레이션의 점유 부분은 207호로 표시돼 있습니다. 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 특히 대상은 210호이므로, 207호 점유가 벽체 없이 함께 사용하는 일단의 사무실과 어떻게 연결되는지 매각물건명세서와 현황을 직접 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 296,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 권리구조만 보고 “신건부터 가격 메리트가 있다”는 결론을 내리면 안 됩니다.
| 현재 회차 | 296,000,000원 · 감정가 100% · 0회 유찰 |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 236,800,000원 · 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 189,440,000원 · 감정가 64% |
유찰 시 최저가는 내려가지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 구분지상권 인수, 산업시설(공장) 용도, 호실 구획 없는 일단의 사무실 이용, 점유관계 미상을 함께 검토해야 하므로 단순 할인율만으로 입찰가를 정하는 방식은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,376,000,000원 | 291,056,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 855,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 20,033,348원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 47,513,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 557,710,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 3,856,257,578원, 채권자 예상배당은 291,056,000원, 미배당은 3,565,201,578원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 금액 인수는 0원이나 별도등기 구분지상권 인수는 별도로 존재합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지역 북서측 인근으로, 지식산업센터·오피스 빌딩·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재합니다.
- 이용. 공부상 산업시설(공장)이며 대상 호실들이 벽체의 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하4층 / 지상12층, 사용승인일 2021.11.12.입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 산업시설(공장)·지원시설 건부지로 이용 중이며 남동측 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 해당 사항 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기의 존속 내용과 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. (주)퍼플코퍼레이션의 현황조사상 점유 부분은 207호이며 전입일·보증금은 미상입니다. 대상 210호와의 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
- 실사용 경계 확인. 여러 호실과 공용복도가 벽체 없이 일단의 사무실로 사용되고 일부는 조리실·회의실로 임의 구획돼 있습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 296,000,000원이나 유찰 후 최저가만 보고 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당표 해석. 금액 인수 0원과 비금전 권리인 구분지상권 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 인수권리 없음”
이 사건은 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 소멸한다는 점만 보면 구조가 선명합니다. 그러나 결론을 거기서 끝내면 안 됩니다. 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수되고, 점유자의 전입·보증금은 미상이며, 공부상 개별 호실이 실제로는 벽체 없이 일단의 사무실로 이용되고 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세가 없어 296,000,000원의 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 따라서 말소되는 권리는 비교적 명확하지만, 인수되는 별도등기·점유·실사용 경계·가격 검증이 모두 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
