서울남부지방법원 2025타경9286. 가산동 하우스디가산퍼스타 제2층 제212호입니다. 등기상 소유자는 주식회사빠삭이고, 말소기준권리는 2022.01.28. 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권 2,376,000,000원입니다. 이후 기술보증기금·중소기업은행·서울보증보험 주식회사 등의 가압류와 경매개시결정, 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준 이후 권리가 지워진다”는 이유만으로 안전형으로 분류할 수 없습니다. 매각물건명세서에 별도등기인 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있기 때문입니다. 인수 금액이 별도로 제시된 형태가 아니라 권리 자체가 존속하는 구조이므로, 최저가 319,000,000원만을 실질취득비용의 전부로 보고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제212호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 산업시설(공장) · 일단의 사무실로 이용 |
| 소유자 | 주식회사빠삭 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 별도등기는 인수
② 점유·임차관계 — 대항력은 미상
| 점유자 | 기재 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)퍼플코퍼레이션 | 207호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
현황조사에는 (주)퍼플코퍼레이션이 207호 점유자로 기재돼 있습니다. 대상 물건은 212호이지만, 감정평가 내용상 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인 복도를 포함해 벽체 구획 없이 일단의 사무실로 이용되고 있습니다. 따라서 호수 표기만으로 점유관계를 단정하기보다 실제 사용 범위와 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 보완 확인 전까지는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,266,000원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,376,000,000원 | 313,734,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 855,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 20,033,348원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 47,513,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 557,710,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 3,856,257,578원, 채권자 예상배당은 313,734,000원이며 미배당은 3,542,523,578원입니다. 이 배당표의 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 별도등기 구분지상권은 금전배당과 별개로 매수인에게 존속합니다.
④ 이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 용도는 산업시설(공장)이며 각 호가 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중입니다.
- 통합 이용. 1), 3)~11)의 10개호가 208호 및 공용부분인 복도를 포함해 일단의 사무실로 이용되고, 일부는 임의 구획돼 조리실 및 회의실로 사용 중입니다.
- 입지. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·오피스 빌딩·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상12층 건물이며 사용승인일은 2021.11.12.입니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기의 존속 범위·내용을 반드시 원본으로 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 현황조사 점유자는 207호로 표시돼 있으나 여러 호가 하나의 사무실로 통합 이용되고 있어 212호 실제 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. (주)퍼플코퍼레이션의 전입신고일·보증금·확정일자 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부는 미상입니다.
- 독립성 확인. 벽체 구획 없이 여러 호가 일단의 사무실로 이용 중이므로 212호의 독립 이용 가능성과 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 319,000,000원이 적정한지 별도의 시세 확인이 필요합니다.
- 회차 시나리오. 현재 319,000,000원, 1회 유찰 시 255,200,000원, 2회 유찰 시 204,160,000원입니다. 가격만 낮아져도 구분지상권과 점유 리스크는 그대로 남습니다.
맺으며 — “말소되는 권리”보다 “남는 권리”를 먼저 본다
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2022.01.28. 중소벤처기업진흥공단 근저당 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그것만으로 권리분석이 끝나지 않습니다. 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기는 매수인이 인수하고, 현황조사상 점유자의 보증금·전입일도 확인되지 않았습니다.
여기에 여러 호가 벽체 없이 하나의 사무실로 이용되고 있고, 최근 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 “신건 3.19억이 싸냐”보다 “구분지상권과 실제 점유·사용관계를 감당할 수 있느냐”가 먼저입니다. 권리 인수 내용과 점유관계를 원본으로 확인하기 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 유형입니다.
