서울남부지방법원 2025타경9286. 금천구 가산동 하우스디가산퍼스타 제2층 제216호입니다. 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재된 물건으로, 감정평가상 여러 개 호실을 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중인 건물의 일부입니다.

소유자는 주식회사빠삭입니다. 2022.01.28 중소벤처기업진흥공단 명의의 근저당권이 설정되었고, 그 이후 기술보증기금·중소기업은행·서울보증보험의 가압류가 이어졌습니다. 2025.03.28에는 중소벤처기업진흥공단의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건을 분석할 때 중요한 것은 채권액의 크기 자체가 아닙니다. 어떤 권리가 매각으로 사라지고, 어떤 권리가 매수인에게 남는지입니다. 일반적인 채권 담보와 가압류는 말소 대상이지만, 매각물건명세서에서 별도로 인수를 명시한 구분지상권은 결론이 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 인수권리가 있다

말소기준권리는 2022.01.28 접수된 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 채권최고액은 2,376,000,000원이고, 공동담보목록 제2022-146호가 기재되어 있습니다. 이후 등기된 가압류 4건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

종전 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 이미 말소된 상태이며, 현재 소유자는 주식회사빠삭입니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현존 인수권리로 볼 수는 없습니다. 다만 공동담보 및 토지 별도등기와 관련한 법률관계는 구분해 확인해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 207호 조사 사실과 216호를 구분해야 한다

현황조사에는 (주)퍼플코퍼레이션이 등장합니다. 그러나 기재된 점유 부분은 207호이며, 이 사건 매각 대상은 216호입니다. 따라서 207호의 조사 사실만으로 해당 법인이 216호의 임차인이라고 확정할 수 없습니다.

실제 조사된 점유 주체 1개 법인. 기재 점유 부분은 207호로, 216호의 임차인 수와 동일시할 수 없습니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 아닙니다.

감정평가 및 매각물건명세서에 따르면 여러 호실이 공용 복도를 포함하여 벽체 구분 없이 하나의 사무실로 이용되고 있으며, 일부는 임의로 구획되어 조리실·회의실 등으로 사용되고 있습니다. 이 구조에서는 등기된 개별 호실과 현실의 사용·점유 단위가 다를 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 신건 283,000,000원, 저가 매수 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 283,000,000원입니다. 아직 유찰이 발생하지 않았으며, 현재 회차의 감정가 대비 비율은 100%입니다.

가산디지털단지역 인근이라는 입지나 산업시설 건물의 준공 시점만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 특히 산업시설(공장)로 등재된 집합건물은 아파트와 달리 이용 자격, 산업단지 관련 제한, 개별 호실의 독립성, 임대 수요 등에 따라 시장성이 달라질 수 있습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각 일정이 아닙니다. 금전 인수 0원은 현재 예상배당 계산 기준입니다. 토지 구분지상권은 각 회차에서도 인수 대상으로 남으며, 미확인 임대차·세금·관리비·명도비용 등은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 283,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 공제하면 근저당권자인 중소벤처기업진흥공단에 배당 가능한 금액은 278,238,000원입니다. 근저당 채권최고액 자체가 매각가를 크게 초과하므로 후순위 가압류 채권자에게 돌아갈 배당은 현재 추정상 없습니다.

집행비용은 추정액이며 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정 배당입니다. 공동담보 관계 및 실제 채권 잔액에 따라 배당은 변경될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 금액은 낮아져도 인수권리는 남는다

회차가 내려갈수록 예상 매각가는 낮아지지만, 매수인이 인수하는 구분지상권의 존재는 변하지 않습니다. 또한 미확인 임대차가 확인되면 금전 인수 추정도 달라질 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락을 곧바로 투자 수익이나 안전마진으로 해석할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근입니다. 주위에는 지식산업센터, 오피스빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 공부상 산업시설(공장)이고, 실제로는 여러 호실이 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용되고 있습니다. 조리실·회의실 등으로 임의 구획된 공간도 존재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 12층 건물이며 사용승인일은 2021.11.12입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.
• 토지 및 도로. 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 산업시설 및 지원시설 건부지로 이용됩니다. 토지 남동측으로 중로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지 및 산업시설구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 일체형 사무실의 현실 점유와 개별 호실의 구분 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 산업시설은 입주·사용 관련 규제와 적격 매수층을 확인해야 하며, 여러 호실의 일체 사용은 개별 호실 매각·임대 시 독립성을 제한할 수 있습니다. 환금성이 충분하다고 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원본. 1토지 을구 27번의 설정계약·등기사항과 도면을 확인하여 권리의 목적, 범위, 존속기간 및 대지 이용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 공동담보 범위. 중소벤처기업진흥공단 근저당의 공동담보목록 제2022-146호를 확인하고, 개별 물건과 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
• 216호 실제 점유. 207호 조사 법인이 216호를 포함한 일체형 사무실을 점유하는지, 다른 사용자가 존재하는지, 인도 대상이 명확한지 확인해야 합니다.
• 임대차 대항요건. 점유 법인의 사업자등록·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하여 금전 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
• 호실 경계와 독립성. 실제 216호 경계, 출입 동선, 공용 복도 포함 여부, 다른 호실과 분리 사용 가능성을 건축물 도면 및 현장 상태와 대조해야 합니다.
• 입주 및 전매 규제. 국가산업단지 산업시설구역의 매수인 자격, 적법한 사용 업종, 임대·처분 요건을 관할 관리기관에 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 동일 건물·동일 용도·비교 가능한 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확보하고 실제 사용 상태 및 권리 부담을 반영해 응찰가를 산정해야 합니다.
• 관리비·세금·명도. 공용부분 관리비 체납, 세금 배당순위, 점유자 인도 비용과 분리 공사 가능 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.21 입찰 전에 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지 별도등기 및 관련 도면을 확인해야 합니다.

맺으며 — “채권이 소멸해도 권리가 깨끗한 것은 아니다”

이 사건은 일반적인 근저당·가압류 소멸형 경매로만 보면 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다. 근저당권 1건과 가압류 4건은 매각으로 소멸하며, 채권자 미배당액 3,578,019,578원을 매수인이 직접 부담하는 구조는 아닙니다.

그러나 매각물건명세서에 별도로 명시된 구분지상권은 인수합니다. 또 여러 호실이 하나의 사무실로 이용되는 현황, 207호 점유 법인과 매각 대상 216호의 관계, 산업시설구역의 법적 사용·처분 제한도 검토해야 합니다.

현재 최저가 283,000,000원은 감정가와 동일합니다. 시세보다 낮다는 증거가 확인되지 않은 상황에서 권리 및 점유 리스크까지 감수할 가격인지 판단하기 어렵습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 구분지상권은 계속 남습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 이 물건의 승부처는 단순히 유찰을 기다리는 것이 아니라 인수 구분지상권의 실질적 영향, 216호 독립 점유 가능성, 산업시설 이용 제한을 해소한 후 적정한 응찰가를 정하는 것입니다.