서울남부지방법원 2025타경9286. 가산동 하우스디가산퍼스타 제2층 제217호입니다. 공부상 용도는 산업시설(공장)이고, 감정평가 당시 관련 호실은 벽체 구분 없이 일단의 사무실로 이용되고 있습니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.01.28. 설정된 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 2,376,000,000원 근저당권입니다. 이후 기술보증기금·중소기업은행· 서울보증보험 주식회사의 가압류와 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “후순위 권리가 소멸하므로 깨끗하다”로 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에는 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 금액으로 계산된 인수액은 0원이지만, 권리 자체의 인수는 존재합니다. 또한 점유자의 보증금·전입신고일이 확인되지 않아 임차인 인수위험 역시 0원이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9286 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제217호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공부상 산업시설(공장) · 관련 호실 일단의 사무실 이용 |
| 소유자 | 주식회사빠삭 |
| 감정가 / 최저가 | 344,000,000원 / 344,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 근저당 | 2,376,000,000원 / 중소벤처기업진흥공단 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상12층 · 사용승인일 2021.11.12. |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도 구분지상권은 인수
말소기준권리는 2022.01.28. 중소벤처기업진흥공단 근저당권입니다. 그 뒤 2024.11.07. 기술보증기금 가압류 855,000,000원, 중소기업은행 가압류 20,033,348원, 2024.12.02. 국 압류, 2025.01.31. 서울보증보험 주식회사 가압류 47,513,400원, 2025.02.17. 중소기업은행 가압류 557,710,830원, 2025.03.28. 임의경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 ‘미상’
| 점유자 | 표시 부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)퍼플코퍼레이션 | 207호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 기재된 점유자는 (주)퍼플코퍼레이션이고 표시 부분은 207호입니다. 본 경매물건은 217호이므로 이 기재만으로 점유자가 본 호실의 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 그러나 매각물건명세서에는 1~11호까지 11개호가 공용부분인 복도를 포함해 벽체의 구획 없이 일단의 사무실로 이용되고 있고 일부가 조리실·회의실 등으로 임의 구획되어 있다고 적혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,616,000원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,376,000,000원 | 338,384,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 855,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 20,033,348원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 47,513,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 557,710,830원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,856,257,578원 중 예상 채권자 배당은 338,384,000원, 미배당은 3,517,873,578원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도 구분지상권은 배당액과 별개로 매수인이 인수합니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 산업시설(공장)로 등재되어 있으며, 감정평가 당시 관련 호실은 벽체의 구분 없이 일단의 사무실로 이용 중입니다.
- 일체 이용. 1~11호까지 11개호가 공용부분인 복도를 포함해 일단의 사무실로 이용되고 일부는 조리실·회의실 등으로 임의 구획되어 있습니다.
- 입지. 지하철1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·오피스 빌딩·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재합니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층·지상12층이며 사용승인일은 2021.11.12.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기가 매수인에게 인수되므로 등기 내용과 권리 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 207호·217호 점유범위 확인. 현황조사상 점유자 기재는 207호이지만 관련 호실이 벽체 구획 없이 일체로 사용되고 있어 실제 점유 경계를 확인해야 합니다.
- 임차 조건 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
- 일체 사용 상태 확인. 복도를 포함한 여러 호실이 일단의 사무실로 이용 중이므로 217호 단독 사용·인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 신건 344,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 가압류·압류의 미배당액이 크더라도 등기상 해당 권리는 매각으로 소멸합니다. 반대로 구분지상권은 배당액과 무관하게 인수됩니다.
맺으며 — “금액 인수 0원 ≠ 인수 권리 없음”
이 사건의 핵심은 숫자로 표시된 인수액이 아니라 권리와 점유의 성격입니다. 중소벤처기업진흥공단 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 별도등기된 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 여기에 현황조사상 점유자의 전입신고일과 보증금이 미상이고, 여러 호실이 벽체 구획 없이 일단의 사무실로 사용되고 있어 217호의 실제 점유·인도 범위 역시 확인이 필요합니다.
감정가와 최저가는 344,000,000원으로 신건이지만 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “말소기준권리 이후 전부 소멸”이라는 한 문장만으로 접근할 유형이 아닙니다. 구분지상권의 인수 범위, 실제 점유관계, 임차 조건, 217호 단독 사용 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
