서울남부지방법원 2025타경9286. 가산디지털단지역 북서측 인근에 있는 하우스디가산퍼스타 2층 208호입니다. 공부상 용도는 산업시설(공장)이지만, 실제로는 주변 호실과 연결된 일단의 사무실로 이용됩니다. 소유자는 주식회사빠삭이며, 2022년 중소벤처기업진흥공단 앞으로 설정된 채권최고액 2,376,000,000원의 근저당이 말소기준권리입니다.
일반적인 후순위 담보권과 압류권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 말소되지 않는 토지 구분지상권이 별도로 존재합니다. 금전채권의 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것과는 다른 문제로, 실제 취득 후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제208호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 산업시설(공장) · 현황상 사무실 이용 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 12층 중 2층 · 사용승인 2021.11.12 |
| 소유자 | 주식회사빠삭 (2022.01.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중소벤처기업진흥공단 |
| 청구액 | 2,376,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.01.28 을구 1번 중소벤처기업진흥공단 근저당권 |
| 인수 권리 | 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기 (2021.10.18) |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 구분지상권 인수
구분지상권은 토지의 특정 공간을 이용하는 권리이므로, 실제 영향은 설정 목적·범위·존속기간·도면 및 해당 전유부분과의 관계를 확인해야 판단할 수 있습니다. 인수 사실은 명확하지만 금전 부담이나 사용 제한의 정도는 확정할 수 없습니다. 토지 등기사항증명서와 설정계약 내용을 반드시 대조해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 207호 조사와 208호 통합 이용
| 조사상 점유자 | 표시 호실 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)퍼플코퍼레이션 | 207호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 보류 |
현황조사에서 확인된 점유자 1명으로, 표시 호실은 207호입니다. 208호 자체의 임대차 및 실제 점유주체가 동일하다는 뜻은 아닙니다. 보증금·사업자등록 등 대항요건·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
이 사건에서 (주)퍼플코퍼레이션은 207호 점유자로 확인됩니다. 통합 사무실의 실제 사용범위가 208호에 미치는지, 사용계약이 어떤 호실을 대상으로 하는지, 독립 점유가 가능한지는 추가 확인이 필요합니다. 대항력 있는 임차인이라고 확정할 근거도, 인수 보증금이 반드시 0원이라고 단정할 근거도 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,376,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 근저당 · 근로복지공단 | 39,874,430원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 855,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 20,033,348원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 | 47,513,400원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 557,710,830원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 3,896,132,008원 | 300,000,000원 |
최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,000,000원을 제외한 295,000,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 나머지 채권자는 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다. 총 채권 미배당액은 3,601,132,008원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리는 남는다
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 300,000,000원 | 295,000,000원 | 3,601,132,008원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 3,660,292,008원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 3,707,620,008원 |
1회 유찰 시 240,000,000원, 2회 유찰 시 192,000,000원으로 낮아지는 가격 시나리오입니다. 그러나 구분지상권 인수와 통합 사무실의 점유·구획 문제는 유찰만으로 해소되지 않습니다. 낮아진 최저가를 곧바로 저가 매수 기회로 평가할 수 없는 이유입니다.
⑤ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근. 지식산업센터, 오피스빌딩, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 공부상 용도. 산업시설(공장)로 등재돼 있으며 실제로는 사무실로 이용 중입니다. 산업시설구역 및 국가산업단지 등에 해당하므로 취득자격과 입주·업종 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 현황 이용. 복수 호실과 공용복도를 포함해 일체로 이용 중이며 일부는 조리실·회의실 등으로 임의 구획되어 있습니다. 208호의 별도 출입 및 원상회복 가능성 검토가 중요합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소화전설비 및 승강기 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 각종 높이·시설 관련 제한도 적용됩니다.
- 환금성. 산업시설의 적법한 이용 가능 여부, 독립 구획 여부, 점유관계, 구분지상권의 영향 등이 매수자 범위와 재매각 가능성을 좌우할 수 있습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 27번(2021.10.18) 구분지상권의 설정 목적, 공간 범위, 존속기간, 도면과 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 208호 독립성 확인. 공용복도 및 인접 호실과 구획 없이 이용되는 현황에서 208호의 정확한 경계와 독립 인도 가능성을 검토해야 합니다.
- 점유관계 확인. 207호 조사상 점유자인 (주)퍼플코퍼레이션이 208호도 사용 중인지, 다른 실제 사용자나 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 임대차 권리 확인. 보증금, 사업자등록 등 대항요건, 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 후 인수 위험을 다시 산정해야 합니다.
- 산업시설 취득·사용 제한. 국가산업단지 및 산업시설구역의 입주 가능 업종, 입주계약, 용도 관련 제한과 취득 후 사용 가능성을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 중소벤처기업진흥공단의 공동담보목록 제2022-146호 및 실제 채권잔액을 대조해야 합니다.
- 다른 경매절차 확인. 갑구 5번 강제경매개시결정(2024타경147103)과 본 사건의 진행관계 및 배당절차를 확인해야 합니다.
- 체납 및 인도비용 확인. 관리비·조세, 내부 분리공사, 원상회복 및 명도 가능 비용을 따로 조사해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기부와 토지 별도등기, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “소멸하는 채권보다, 남는 권리를 봐야 한다”
이 사건은 말소기준 이후의 근저당과 다수 가압류가 정리될 예정이라는 점만 보면 단순한 경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 토지 구분지상권이 매수인에게 인수되는 명시적 위험이 있고, 208호가 독립 구획 없이 통합 사무실로 사용되고 있어 실질적인 이용·인도 가능성도 불확실합니다.
신건 최저가는 300,000,000원입니다. 그러나 가격이 적정하다는 비교 근거가 부족하고, 점유 및 구분지상권 관련 부담액도 정해지지 않았습니다. 권리 위험은 확인됐지만 실질취득비용은 확정되지 않은 상태입니다. 따라서 지금은 입찰가를 공격적으로 정하기보다 구분지상권 원본, 점유관계, 전유부분 경계 및 산업시설 이용 제한부터 해소하는 것이 우선입니다.
