서울남부지방법원 2025타경9286. 가산디지털단지역 북서측 인근에 있는 하우스디가산퍼스타 제2층 제209호입니다. 공부상 용도는 산업시설(공장)이지만 실제 이용상태는 사무실입니다. 소유자는 주식회사빠삭이며, 2022년 중소벤처기업진흥공단의 근저당권이 설정된 이후 다수의 가압류와 압류가 발생해 임의경매로 이어졌습니다.
등기부상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 모든 부담이 없어지는 것은 아닙니다. 이 물건의 매각물건명세서에는 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기(2021.10.18.)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 금전채무의 인수 여부뿐 아니라 토지에 설정된 권리의 존속과 해당 권리가 이용·처분에 미치는 영향을 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경9286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 459-24 하우스디가산퍼스타 제2층 제209호 도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털2로 169-16 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 산업시설(공장) · 현황상 사무실 이용 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 12층 · 제2층 · 사용승인 2021.11.12. |
| 소유자 | 주식회사빠삭 (2022.01.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중소벤처기업진흥공단 |
| 청구액 | 2,376,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21. |
| 말소기준권리 | 을구 1번 · 2022.01.28. 중소벤처기업진흥공단 근저당권 · 채권최고액 2,376,000,000원 |
| 매수인 인수권리 | 1토지 을구 27번 구분지상권설정등기(2021.10.18.) · 말소되지 않음 |
① 권리 흐름 — 소멸하는 채권과 남는 토지 권리
2022.01.28. 설정된 중소벤처기업진흥공단의 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 기술보증기금, 중소기업은행, 서울보증보험 주식회사 등의 가압류와 금천구의 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이들 채권의 미배당액은 매우 크고, 해당 채권액이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다.
② 점유·이용상태 — 호실별 독립 사용 가능성이 관건
감정평가서와 매각물건명세서에는 여러 호실이 공용부분인 복도를 포함하여 벽체의 구획 없이 일단의 사무실로 이용되고 있다고 기재되어 있습니다. 그 일부는 조리실 및 회의실 등으로 임의 구획되어 사용 중입니다. 이 때문에 제209호만 낙찰받더라도 현황상 다른 호실과 분리하여 바로 사용하기 어려울 가능성이 있습니다.
| 현황조사 점유자 | 조사된 부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)퍼플코퍼레이션 | 207호 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확인 |
현황조사상 (주)퍼플코퍼레이션은 207호 관련 점유자로 기재되어 있습니다. 제209호의 직접 임차인으로 확정된 것은 아니며, 건물의 일체 이용상태 때문에 실제 점유 범위에 대한 조사가 필요합니다.
특히 공부상 개별 구분건물로 등재되어 있어도 현실에서 여러 호실을 통합 사용하고 있다면, 소유권 취득 후 독립 점유 확보를 위해 협의나 원상복구가 필요할 수 있습니다. 공용 복도를 사무실 공간에 포함해 사용 중이라는 점 역시 관리단 규약, 건축물 현황 및 원상회복 가능성을 함께 점검할 사안입니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,944,000원 |
| 1. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 2,376,000,000원 | 291,056,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 855,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 20,033,348원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 47,513,400원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 557,710,830원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,856,257,578원 | 291,056,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 위 표는 채권최고액 및 기재된 가압류 청구금액을 기준으로 산정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무액, 공동담보 배당관계, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,944,000원을 제외한 291,056,000원이 중소벤처기업진흥공단에 배당되는 것으로 계산됩니다. 반면 채권자 전체의 예상 미배당액은 3,565,201,578원입니다. 이는 채권자에게 배당되지 않는 금액이지, 낙찰자가 자동으로 부담할 금액은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 권리 위험은 별개
| 회차 | 최저가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 296,000,000원 | 291,056,000원 | 3,565,201,578원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 236,800,000원 | 232,684,800원 | 3,623,572,778원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 189,440,000원 | 185,987,840원 | 3,670,269,738원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 오피스 빌딩, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2021.11.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수시설, 화재탐지·경보설비, 소화전설비 및 승강기 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 산업시설(공장)이나 현황은 사무실입니다. 주거용 아파트나 일반 오피스텔과 동일한 방식으로 환금성을 평가해서는 안 되며, 산업시설 용도 및 이용자격에 대한 확인이 필요합니다.
- 통합 이용. 복수 호실이 공용 복도까지 포함하여 하나의 사무실처럼 이용되고 있습니다. 개별 호실의 분리, 출입 동선 확보, 원상복구 및 사용승인상 적합성을 검토해야 합니다.
- 토지 규제. 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 용도별 이용 제한과 입주 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 환금성. 역세권 업무·산업시설 입지라는 장점은 있으나, 산업시설 용도와 일체형 공간 사용상태, 존속하는 구분지상권으로 인해 일반적인 독립 사무실보다 매수자 검토사항이 많습니다. 실제 환금성은 유사 시설의 거래 및 임대 사례 대조가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 27번의 설정 목적, 위치·범위, 존속기간과 도면을 확인하세요. 매각으로 소멸하지 않는다는 점이 최우선 검토사항입니다.
- 통합 사용 현황 확인. 제209호의 경계, 출입구, 공용 복도와 다른 호실의 공간 사용상태를 현장 및 건축도면에서 대조하세요.
- 임차·점유관계 확인. (주)퍼플코퍼레이션의 실제 점유 범위와 임대차계약, 보증금, 대항요건 및 배당요구 여부를 확인하세요. 현황조사 기재 호실이 207호라는 점을 구분해야 합니다.
- 산업시설 이용자격 검토. 공부상 산업시설(공장)인 만큼 국가산업단지 및 산업시설구역의 용도·입주·처분 관련 제한을 확인하세요.
- 공동담보 관계 확인. 중소벤처기업진흥공단 근저당에는 공동담보목록 제2022-146호가 기재되어 있습니다. 전체 공동담보 목적물과 실제 피담보채무액을 확인해야 배당 추정의 한계를 판단할 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 296,000,000원이 합리적인지는 유사 산업시설의 최근 실거래가, 임대수익, 관리비, 분리·복구 비용 등을 확인한 후 판단하세요.
- 명도·관리비. 다수 호실의 공동 이용에 따른 점유 이전 및 원상회복 협의, 공용부분 관리비 체납 가능성을 검토하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 신탁 말소 관련 기록, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장 및 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “소멸하는 근저당보다 남는 권리가 중요하다”
이 사건의 등기부상 근저당과 다수의 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 매각물건명세서에 명시된 토지 구분지상권은 매수인이 인수합니다. 여기에 여러 호실이 하나의 사무실로 사용되는 현황과 인접 호실 점유자의 불명확한 임대차관계까지 겹쳐 있습니다.
배당표상 매수인 금전 인수액은 0원이지만, 그것이 전체 권리 위험의 부재를 의미하지는 않습니다. 신건 최저가 296,000,000원의 가격 적정성도 확인되지 않았습니다. 결론은 권리·점유·가격 모두 추가 검증이 우선인 신중 접근 물건입니다. 토지 구분지상권의 실제 영향과 제209호의 독립 이용 가능성이 확인되기 전까지는 입찰가격만을 근거로 매력을 평가하기 어렵습니다.
