75,950,000원
부산지방법원 2025타경5751. 수영구 망미동 ‘엘이즈엠06’ 6층 602호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.07.11. 소유권보존과 같은 날 부산은행이 채권최고액 4,521,000,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
김상근은 2022.07.27., 박수빈은 2022.09.19. 전입해 두 사람 모두 말소기준일보다 늦습니다. 박수빈의 임차보증금은 125,000,000원이고 2024.10.14. 임차권등기가 됐지만, 선순위 근저당 이후의 후순위 권리여서 매각으로 소멸합니다. 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 대항력이 없으므로 그 미회수액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 602호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 · 비교면적 25.92㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (2022.07.11. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사(변경 전 주식회사 부산은행) / 1,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 정보 | 엘이즈엠06 · 22세대 · 2022.06.28. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인 2명 모두 말소기준 뒤
말소기준은 2022.07.11. 부산은행 근저당입니다. 김상근의 전입은 2022.07.27., 박수빈의 전입은 2022.09.19.로 모두 그 이후입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 분석되며, 실제 임차인은 중복 승계 신고 없이 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 점유 부분 미상 | 미상 | 2022.07.27 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박수빈 | 건물 전부 · 주거 임차권등기 | 125,000,000원 | 2022.09.19 / 2022.09.02 | 2024.10.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 75,950,000원으로 감정가 155,000,000원의 49%입니다. 다만 동일하거나 유사한 면적의 확인 가능한 실거래가와 최근 낙찰가가 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 75,950,000원 | 4,446,817,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 53,165,000원 | 4,469,191,970원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 37,215,500원 | 4,484,854,379원 | 0원 |
엘이즈엠06의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 0.0%이며 확인된 최근 낙찰금액은 없습니다. 현재 물건은 이미 평균보다 많은 2회 유찰 상태입니다. 이는 가격이 많이 내려왔다는 사실은 보여주지만, 거래 가능한 적정가나 재매각 가능성을 확인해 주는 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,767,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 74,182,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 말소기준 근저당에 배당되고, 근저당 미배당액은 4,446,817,100원입니다. 후순위 권리자에게 배당할 잔여 재원은 없지만, 대항력 있는 임차인이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미역 북측 인근이며, 주변은 아파트 단지·주택·근린상가·빌라 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔이며 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 가장형 평지의 업무시설 부지로 동측 약 6m 도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 엘이즈엠06은 22세대, 2022.06.28. 준공 건물입니다. 최근 실거래·낙찰가가 확인되지 않아 실제 매수층과 처분기간을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 주거 이용·전입·대출 가능 여부를 원본으로 대조하세요.
- 김상근 점유 확인. 점유 부분·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 명도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 박수빈 임차권 확인. 보증금 125,000,000원, 건물 전부에 대한 임차권등기가 있습니다. 매각으로 소멸하더라도 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.11. 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 부산은행 근저당은 채권최고액 4,521,000,000원이며 공동담보목록 제2022-439호가 기재돼 있습니다. 배당관계는 공동담보 전체와 함께 대조하세요.
- 시세 직접 조사. 감정가 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 망미역 인근 유사 면적 주거용 오피스텔의 매매·임대·공실 사례를 확인하세요.
- 관리비·명도비. 체납 관리비 중 공용부분과 임차인 2명의 명도·이사 협의 비용을 별도 예산으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 2명 모두 말소기준 근저당 이후 전입했고, 박수빈의 125,000,000원 임차권등기도 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 75,950,000원이 곧 실질취득액입니다.
그러나 권리가 안전하다는 사실과 가격이 싸다는 결론은 별개입니다. 최저가는 감정가의 49%지만 비교할 실거래와 최근 낙찰가가 없고, 22세대 주거용 오피스텔의 경매 낙찰률은 0.0%입니다. 사건상 근린시설 표기, 민간임대주택등기, 김상근의 미상 점유도 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보류. 응찰 여부는 감정가 할인율이 아니라 실제 매매·임대 수요를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
