부산지방법원 2025타경5751. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 6층 608호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 전부 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022.07.11 설정된 부산은행 근저당권의 채권최고액은 4,521,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 공동담보목록 제2022-439호에 포함돼 있습니다.
현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 이 단지의 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 크지만, 감정가가 현재 시장가격을 정확히 반영하는지는 별개의 문제입니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 1.4회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 가격 메리트보다 환금성과 실제 거래 가능가격 검증이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5751 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 608호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 전부 주거용 오피스텔 |
| 대상면적 / 건물 | 26.92㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 경매개시 채권자 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사 (변경전 주식회사 부산은행) |
| 청구액 | 1,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 선행 등기는 재확인
말소기준은 2022.07.11 부산은행 근저당권입니다. 임차인 최슬기의 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 2022.07.15이고, 김상근의 전입일은 2022.07.27로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 대항력이 없고, 등기상 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 점유 부분 미상 | 전입 2022.07.27 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최슬기 건물전부 · 임차권등기 | 전입·확정 2022.07.15 점유개시 2022.08.02 | 125,000,000원 | 없음 | 후순위·배당요구 | 해당 없음 |
최슬기는 2024.08.22 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했지만, 전입과 확정일자가 말소기준일 이후여서 부산은행 근저당보다 후순위입니다. 현재 매각대금 시나리오에서는 선순위 근저당이 집행비용을 제외한 금액 전부를 흡수하므로 후순위 임차인에게 돌아갈 배당여력이 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하지는 않습니다.
김상근은 현황조사상 전입자로 확인되지만 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일은 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으나, 실제 점유 여부와 최슬기 임차권등기와의 관계는 현장조사 및 원본 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 점검 — 49%만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
엘이즈엠06은 22호 규모이며 사용승인일은 2022.06.28입니다. 대상면적 26.92㎡와 일치하는 실거래 비교표본은 확인되지 않았고, 최근 낙찰금액과 낙찰일도 확인되지 않습니다. 따라서 78,890,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 77,069,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 부산은행 근저당 채권 중 4,443,930,020원이 미배당으로 남습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 4,443,930,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 4,467,171,014원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 4,483,439,710원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·주택·근린상가·빌라 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 22호 규모이고 비교 가능한 최근 실거래 및 최근 낙찰금액이 확인되지 않아 매도 가능가격을 보수적으로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기의 매각 후 처리 여부를 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 김상근 점유관계. 점유 부분·보증금·확정일자가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대열람으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 최슬기 임차권등기. 대항력은 없고 등기상 매각소멸 대상이지만, 배당요구와 임차권등기 말소 절차를 원본에서 대조하세요.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태를 건축물대장·등기부·현황에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만 보지 말고 동일 건물·유사 면적 매매가와 임대수익을 별도로 조사하세요.
- 명도 비용. 현황조사상 전입자가 있으므로 실제 점유가 확인되면 인도명령·이사 협의 비용을 반영하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능성을 관리사무소와 집행기록에서 확인하세요.
- 공동담보. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2022-439호에 포함돼 있으므로 공동담보 물건과 채권 변동을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 금액상 권리 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준 근저당보다 뒤에 들어온 임차인 2명은 대항력이 없고, 현재부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 최슬기의 보증금 125,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력이 없는 후순위 임차인이므로 미배당분이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래와 최근 낙찰금액이 확인되지 않고, 단지 낙찰률도 0.0%입니다. 여기에 민간임대주택등기의 처리, 김상근의 미상 보증금과 점유 범위, 사건상 근린시설과 실제 주거용 오피스텔 이용상태의 대조가 남아 있습니다. 결론은 금액 인수는 0원, 가격과 현장은 보류입니다.
