부산지방법원 2025타경5751. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 6층 604호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022년 7월 11일 소유권보존과 민간임대주택등기, 부산은행 근저당권 설정이 연이어 접수됐습니다. 말소기준은 접수번호 27374번의 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 4,521,000,000원입니다.
근저당 뒤에는 백운일의 주택임차권등기와 경매개시결정이 있습니다. 두 임차인의 전입일은 모두 말소기준일 이후이므로 대항력은 없고, 등기된 백운일의 임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 접수번호 27373번의 민간임대주택등기는 말소기준 근저당보다 앞서므로, 금전 인수 0원이라는 계산과 별개로 매각 후 말소 여부와 임대의무 승계 가능성을 원문에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 604호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 주거용 오피스텔 · 6층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사(변경 전 주식회사 부산은행) / 1,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 건물 준공 / 규모 | 2022.06.28 · 엘이즈엠06 22세대 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 선순위 등기는 별도 확인
2024년 부산회생법원의 재산보전처분은 2026.04.03 회생절차폐지결정 확정을 원인으로 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 백운일 임차권등기와 에이치에프비사이유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 계산상 매수인이 승계하는 보증금이나 근저당 채무는 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
보증기관이나 대위변제기관의 중복 신고는 없으며, 조사·등기상 실제 임차인은 김상근과 백운일 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2022.07.11 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 김상근은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 원문 보완이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 점유 부분 미상 | 전입 2022.07.27 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 백운일 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 | 전입 2022.09.28 확정 2022.09.28 | 50,000,000원 차임 420,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 우선변제 미상 2024.10.28 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 155,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 75,950,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 최저가 기준 인수 반영 실질취득도 75,950,000원입니다. 다만 취득 관련 부대비용과 명도·관리비 등은 별도입니다.
문제는 비교할 최근 실거래가 확인되지 않는다는 점입니다. 엘이즈엠06은 22세대이며 2022.06.28 준공됐고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 본건은 이미 2회 유찰돼 평균보다 유찰이 더 진행됐습니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 실거래 평균이나 최신 거래가 없으므로 실제 시세보다 낮은 가격인지 검증되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,767,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 74,182,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 부산은행 근저당 배당으로 소진됩니다. 근저당권의 미배당액은 4,446,817,100원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·주택·근린상가·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔로 이용되고 있으나, 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 타일 및 드라이비트, 내부는 벽지 등 마감이며 승강기·개별난방·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 820.1㎡의 평지·가로장방형 토지로 동측 약 6m 도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,726,000원이며 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 22세대 규모이고 확인 가능한 최근 실거래가 없어, 감정가 대비 할인율 외에 같은 건물 임대료·매매사례를 추가로 조사해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 원문 확인. 말소기준보다 접수번호가 앞섭니다. 매각 후 말소 여부와 임대의무·임대료 증액기준의 승계 여부를 매각물건명세서와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 김상근 임대차 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 현황조사서와 임대차계약 유무를 대조해야 합니다.
- 백운일 점유 여부. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2022.09.28, 임차권등기 2024.10.28입니다. 현재 퇴거 여부와 인도 일정을 확인해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔의 차이가 대출·세금·전입·임대운영에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실거래·임대료 조사. 최근 실거래가 확인되지 않으므로 감정가의 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 거래와 임대수익을 조사해야 합니다.
- 관리비·세금·명도. 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성, 실제 점유자와 명도비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 등기와 시세 검증이 먼저”
이 물건은 표면적으로 감정가 155,000,000원에서 최저가 75,950,000원까지 내려왔고, 계산상 매수인 금전 인수도 0원입니다. 두 임차인 역시 말소기준 이후 전입해 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 가격과 권리가 모두 단순해 보입니다.
하지만 결론을 서두르기 어렵습니다. 말소기준 근저당보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 있고, 김상근의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 사건상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔이라는 용도 차이도 존재합니다. 여기에 최근 실거래가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 기준도 부족합니다.
금전 인수는 합격, 확인 부담과 가격 검증은 보류. 민간임대주택등기의 처리, 실제 점유관계, 동일 용도 실거래와 임대수익이 확인돼야 감정가 49%가 진짜 할인인지 판단할 수 있습니다.
