부산지방법원 2025타경5751. 수영구 망미동 ‘엘이즈엠06’ 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔이며 대상면적은 25.92㎡입니다. 말소기준권리는 2022년 7월 11일 부산은행 근저당권으로, 채권최고액은 4,521,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-439호에 연결되어 있어 채권최고액 자체를 이 호실의 가치로 해석해서는 안 됩니다.
2022년 7월 27일 전입한 김상근 씨는 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 보이지는 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 소액임차인 최우선변제가 배당표에 반영될 가능성은 별도로 점검해야 합니다. 이는 채권자 배당액을 바꿀 수 있지만, 현재 확인된 순위만으로는 매수인 인수금으로 연결되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 603호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 대상면적 / 규모 | 25.92㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 603호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사(변경 전 주식회사 부산은행) / 1,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 준공 / 세대수 | 2022.06.28 / 22세대 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 등기 효력은 추가 확인
말소기준은 2022년 7월 11일 설정된 부산은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024년 1월 23일 등기된 부산회생법원의 재산보전처분은 2025년 3월 7일 회생절차폐지결정 확정에 따라 2026년 4월 3일 말소됐습니다.
점유자 분석
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 미상 | 2022.07.27 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 전입일이 말소기준권리 설정일인 2022년 7월 11일보다 늦은 2022년 7월 27일이므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 가격·유찰 분석 — 49%만으로 시세 메리트를 단정할 수 없다
감정가는 155,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 75,950,000원으로 감정가의 49.0%입니다. 다음 회차 시나리오는 53,165,000원, 그다음은 37,215,500원입니다. 다만 확인 가능한 실거래 가격 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 75,950,000원 | 49.0% | 4,446,817,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 53,165,000원 | 34.3% | 4,469,191,970원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,215,500원 | 24.01% | 4,484,854,379원 | 0원 |
유찰될수록 부산은행 명의 공동담보 근저당권의 미배당액은 커지지만, 이 금액은 채권자가 회수하지 못하는 잔액이지 낙찰자가 떠안는 인수금이 아닙니다. 세 회차 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,767,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 74,182,900원 |
| 근저당 미배당 | - | 4,446,817,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 전액이 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 인정되면 실제 배당 순서는 달라질 수 있으나, 근저당권의 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린상가, 빌라 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 6층 602호부터 610호까지 9개 호실은 전부 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 6층 건물입니다. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 평지이며 동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 2022년 6월 28일 준공된 22세대 규모이며 대상면적은 25.92㎡입니다. 소규모 주거용 오피스텔의 실제 임대수요와 재매각 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 매각으로 말소되는지, 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 의무가 매수인에게 영향을 주는지 법원 기록과 관할 행정기관에 확인하세요.
- 점유자 계약 확인. 김상근 씨의 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분을 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 대항력은 없지만 보증금 규모에 따라 소액임차인 최우선변제 문제가 생길 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 내역을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태를 기준으로 건축물대장, 전입 가능 여부, 대출·세금 조건을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가의 49.0%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 유사 면적의 매매·임대 사례를 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,521,000,000원은 공동담보목록 제2022-439호와 연결되어 있으므로 공동담보 부동산의 매각·배당 진행 상황도 확인하세요.
- 관리비·인도. 미납 관리비와 공용부분 부담, 점유자 인도 및 명도 비용을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 금전 권리 구조는 비교적 분명합니다. 김상근 씨의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 인수 기준 실질취득액은 현재 최저가인 75,950,000원과 같습니다.
그러나 결론을 ‘안전한 반값 물건’으로 단순화해서는 안 됩니다. 등기부에는 민간임대주택등기가 남아 있고, 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부도 확인해야 합니다. 감정가 대비 49.0%라는 할인율은 눈에 띄지만 실거래 비교가 없는 상태에서는 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 금전 인수는 0원, 법적·행정적 확인사항은 남아 있음. 이 물건은 낮은 최저가보다 민간임대주택등기의 효력과 실제 점유·임대차 관계를 먼저 해소한 뒤 접근해야 합니다.
