75,950,000원
부산지방법원 2025타경5751. 부산 수영구 망미동 ‘엘이즈엠06’ 6층 605호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며 2022.07.11 소유권보존등기를 마쳤습니다. 같은 날 주식회사부산은행의 채권최고액 4,521,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
점유자 김상근의 전입일은 2022.07.27로 말소기준일인 2022.07.11보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고 매수인에게 승계되는 임차보증금도 0원으로 산정됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당순위가 실제 배당표에 미치는 영향은 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5751 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 605호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 · 6층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (2022.07.11 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 75,950,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사(변경전: 주식회사 부산은행) / 1,650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 4,521,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 금액 인수는 0원, 선순위 등기는 확인
말소기준은 2022.07.11 접수된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2024.01.23 재산보전처분은 2026.04.03 말소됐고, 2025.08.21 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로 매각에 따라 소멸합니다. 근저당권은 공동담보목록 제2022-439호로 설정돼 있어 채권최고액 45.21억원을 이 호실만의 확정 채무액으로 단정할 수는 없습니다.
임차인·점유 현황 (실제 임차인 1명)
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 미상 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 0원 |
전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 검토 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 155,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 75,950,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차가 진행될 경우 제공된 시나리오상 3회 유찰 가격은 53,165,000원, 4회 유찰 가격은 37,215,500원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 75,950,000원 | 0원 | 75,950,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 53,165,000원 | 0원 | 53,165,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 37,215,500원 | 0원 | 37,215,500원 |
그러나 이 사건 자료에서는 비교 가능한 동일 물건군의 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 49%라는 수치는 오직 감정가 대비 비율일 뿐, 최근 시장가격 대비 할인율은 아닙니다. ‘감정가의 절반’이라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,950,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,767,100원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 74,182,900원 | 4,446,817,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 74,182,900원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 4,446,817,100원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 김상근의 최우선변제 가능 금액은 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 망미역 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린상가·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 전부 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로, 급·배수 및 위생설비·승강기·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 동측 폭 약 6m 도로에 접한 평지이며, 제2종일반주거지역입니다. 토지면적은 820.1㎡, 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 22세대 규모의 주거용 오피스텔로, 실거래 비교자료 없이 감정가와 유찰률만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 먼저 비교하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.07.11 민간임대주택등기의 매각 후 존속·말소 여부와 임대사업자 관련 조건을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유관계. 김상근의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 최우선변제. 보증금이 확인되면 소액임차인 해당 여부와 예상배당표 변동 가능성을 다시 계산하세요.
- 공동담보. 근저당 채권최고액 4,521,000,000원은 공동담보목록 제2022-439호 기준이므로 다른 공동담보 물건과 배당관계를 대조하세요.
- 명도·내부 상태. 실제 사용 상태와 점유자의 퇴거 협의 가능성, 수리비, 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태를 건축물대장·등기부·현황조사서에서 교차 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 기준가격이다
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 75,950,000원까지 내려왔고, 대항력 있는 임차인이 없어 매수인 금액 인수도 0원으로 산정됩니다. 표면적인 권리구조와 최저가만 보면 관심을 끌 만합니다. 그러나 김상근의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 말소기준권리보다 먼저 접수된 민간임대주택등기도 확인 대상으로 남아 있습니다.
무엇보다 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가의 49%라는 사실은 감정가 대비 할인율일 뿐 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 금액 인수는 0원, 가격 메리트는 미확정. 이 사건의 승부처는 낮아진 숫자 자체가 아니라 인근 실거래·임대수익·점유 및 민간임대주택등기를 확인한 뒤 적정 입찰가를 정하는 데 있습니다.
