78,890,000원
부산지방법원 2025타경5751. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 6층 610호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정 이용상태는 전부 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.07.11. 소유권보존과 민간임대주택등기, 부산은행 근저당권 설정이 연이어 접수됐습니다.
말소기준권리는 2022.07.11. 접수된 주식회사부산은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 4,521,000,000원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 이후 등기된 김규림의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현황조사상 김상근과 임차권자 김규림 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5751 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 610호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 전부 주거용 오피스텔 |
| 분석 대상 면적 | 26.92㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 6층 건물 내 6층 · 2022.06.28. 사용승인 |
| 단지 규모 | 엘이즈엠06 · 22세대 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사 (변경 전 주식회사 부산은행) / 1,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 선순위 등기 확인은 필요
말소기준 근저당보다 늦게 전입한 김상근과 김규림은 모두 대항력이 없으며, 김규림의 30,000,000원 임차권등기도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 임차인에게 넘어가는 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 나타나지 않아 금전 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 미상 | 2022.07.27. / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 금전 인수 0원 |
| 김규림 | 주택 전부 · 주거 임차권등기 | 2022.07.29. / 2022.07.25. | 30,000,000원 | 2023.10.31. | 없음 | 말소기준 후 | 아님 | 매각으로 소멸 |
김상근은 2022.07.27., 김규림은 2022.07.29. 전입해 모두 2022.07.11. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없고 보증금이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 김상근은 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 점유관계와 계약 내용을 매각물건명세서 및 현장조사로 재확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가 161,000,000원의 49%입니다. 다만 엘이즈엠06의 동일 면적 실거래 비교치는 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시장가치보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 사건상 용도는 근린시설이고 실제 이용상태는 주거용 오피스텔이므로, 일반 공동주택과 같은 가격 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 4,443,930,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 4,467,171,014원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 38,656,100원 | 37,560,290원 | 4,483,439,710원 | 0원 |
엘이즈엠06은 22세대 규모이며 2022.06.28. 사용승인된 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 1.4회인데 이 물건은 현재 2회 유찰됐습니다. 낙찰률은 0.0%로 나타나므로, 실제 매수 수요와 환금성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,820,020원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 77,069,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정됐으며, 부산은행 근저당에는 77,069,980원이 배당되고 4,443,930,020원의 미배당이 발생합니다. 미배당 근저당채권은 매각으로 소멸하며 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근이며, 주변은 아파트단지, 주택, 근린상가와 빌라 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 타일 및 드라이비트, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 삿시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 평지이며 동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다. 지목은 대, 토지면적은 820.1㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 22세대의 소규모 주거용 오피스텔이고 사건상 용도가 근린시설로 분류되어 있어, 동일 면적의 실제 매매·임대 수요와 금융 가능 여부를 개별 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.11. 접수번호 27373 등기의 말소 여부와 임대의무 승계 가능성을 등기부 및 관련 원본 서류로 확인하세요.
- 김상근 점유 확인. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았으므로 현장 방문과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
- 김규림 임차권. 보증금 30,000,000원, 전입 2022.07.29., 확정일자 2022.07.25., 배당요구 2023.10.31. 내용을 원본과 대조하세요.
- 용도 불일치 점검. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용, 전입 및 임대 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치 대신 인근 유사 오피스텔의 최신 매매가·임대료와 공실 여부를 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 외 비용. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제와 명도비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 확인되지 않은 권리와 시세”
이 물건은 말소기준 이후의 두 임차인과 임차권등기가 매각으로 소멸하므로, 매수인의 금전 인수는 0원입니다. 감정가 161,000,000원에서 두 차례 유찰되어 78,890,000원까지 내려온 점도 눈에 띕니다.
그러나 민간임대주택등기가 말소기준 근저당보다 먼저 접수돼 있고, 김상근의 보증금과 계약관계가 확인되지 않았으며, 동일 면적 실거래 비교치도 없습니다. 따라서 현재 가격을 곧바로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 금전 권리는 비교적 단순하지만, 비금전 등기·점유·시장가격 검증은 보류 상태입니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 민간임대주택등기의 처리와 실제 환금가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
