부산지방법원 2025타경5751. 수영구 망미동 ‘엘이즈엠06’ 6층 609호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태는 전부 주거용 오피스텔입니다. 등기부상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.07.11 설정된 부산은행 근저당 4,521,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건은 감정가 161,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 78,890,000원까지 내려왔습니다. 할인 폭만 보면 커 보이지만, 동일 면적의 최신 실거래가 확인되지 않아 할인율과 시세 차익을 같은 의미로 볼 수 없습니다. 권리상 인수액과 가격의 적정성은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 609호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 전부 주거용 오피스텔 |
| 건물 / 면적 | 철근콘크리트구조 6층 건물 내 6층 · 대상 면적 26.92㎡ |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사 / 1,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 준공 / 세대 | 2022.06.28 · 22세대 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 별도 확인사항은 남는다
말소기준은 2022.07.11 부산은행 근저당입니다. 장혜선의 임차권등기와 에이치에프비사이유동화전문 유한회사의 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.01.23 재산보전처분은 2026.04.03 회생절차폐지결정 확정을 원인으로 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 후순위 전입
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 미상 | 전입 2022.07.27 확정일자 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장혜선 | 건물 전부 주거·임차권등기 | 계약 2022.07.14 전입 2022.11.07 확정 2023.04.06 임차권등기 2024.08.20 | 10,000,000원 | 없음 | 후순위·배당요구 | 없음 |
김상근의 전입일 2022.07.27과 장혜선의 전입일 2022.11.07은 모두 말소기준일 2022.07.11보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 선순위 대항력을 갖지 않으며, 장혜선의 10,000,000원 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 2명이고 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 메리트는 다르다
현재 최저가는 78,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득도 78,890,000원입니다. 그러나 대상 면적 26.92㎡와 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 78,890,000원 | 49% | 0원 | 78,890,000원 |
| 3회 유찰 시 | 55,223,000원 | 34% | 0원 | 55,223,000원 |
| 4회 유찰 시 | 38,656,100원 | 24% | 0원 | 38,656,100원 |
④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.3% 추정) | - | 1,820,020원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 77,069,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 선순위 근저당권 미배당액이 4,443,930,020원으로 추정됩니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동, 지하철 망미역 북측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 주택, 근린상가와 빌라 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 급·배수, 위생, 승강기와 도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 업무시설 부지이며 동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 전부 주거용 오피스텔이며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성. 22세대 규모이고 대상 면적과 일치하는 거래 비교가 확인되지 않습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 매도·임대 수요를 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 매각 후 말소 여부와 임대의무 관련 효력을 등기부·매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 김상근 임대차. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해야 합니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부는 별도 검토 대상입니다.
- 장혜선 임차권. 임차권등기와 배당요구는 확인되며 보증금은 10,000,000원입니다. 선순위 근저당보다 후순위이고 매각으로 소멸합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태를 건축물대장, 전입 가능 여부와 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 동일 건물·주변 오피스텔의 실거래, 임대료와 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 2명의 현재 점유 여부, 임차권등기 후 퇴거 여부와 인도 협의 가능성을 현황조사 원문 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 확정 전에는 선순위 배당액을 고정값으로 보지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 증명되지 않았다
이 사건의 금전 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2022.07.11 부산은행 근저당보다 두 임차인의 전입과 장혜선의 임차권등기가 늦어, 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 최저가 기준 실질취득도 78,890,000원으로 계산됩니다.
그러나 감정가의 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 대상 면적과 일치하는 실거래 비교가 확인되지 않고, 22세대 규모의 주거용 오피스텔이며 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있습니다. 여기에 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 김상근의 보증금·최우선변제 여부도 확인해야 합니다. 결론은 금전 인수는 양호, 가격과 환금성은 보수적 검증 필요입니다.
