부산지방법원 2025타경5751. 수영구 망미동 엘이즈엠06 6층 606호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 2022.07.11. 소유권보존과 함께 부산은행 명의의 채권최고액 4,521,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 등록된 김상근의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차권보다 가격 검증과 용도 확인입니다. 현재 최저매각가는 79,870,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 동일 면적 실거래와 최신 거래를 기준으로 교차검증할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 또한 갑구에는 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각물건명세서와 행정상 등록 상태를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 606호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 전부 주거용 오피스텔 |
| 면적 / 층 | 27.32㎡ · 6층 건물 중 6층 |
| 건물 규모 | 22세대 · 2022.06.28. 준공 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사 (변경 전 주식회사 부산은행) / 1,650,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.11. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 4,521,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20. |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 인수는 0원
말소기준은 2022.07.11. 접수된 부산은행 근저당권입니다. 김상근의 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.07.27.로 말소기준보다 늦습니다. 등기된 임차권도 2025.01.21. 접수된 후순위 권리이므로 매각으로 소멸하며, 매수인이 보증금 10,000,000원을 인수하지 않습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·사용 | 보증금 / 차임 | 전입·확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 건물 전부 주거용 임차권등기 | 10,000,000원 600,000원 | 전입 2022.07.27. 확정 2022.07.27. 점유개시 2022.07.27. | 2025.01.21. | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
김상근은 배당요구를 했지만 선순위 근저당의 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하고, 현재 예상배당에서도 소유자 잔여가 0원이므로 임차보증금까지 배당될 재원이 남지 않습니다. 이는 임차인의 보증금 회수 위험이지, 낙찰자의 보증금 인수 위험은 아닙니다.
② 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 같은 말이 아니다
감정가는 163,000,000원, 현재 최저매각가는 79,870,000원으로 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 79,870,000원입니다. 다만 동일 면적 실거래가와 최신 거래가를 근거로 한 시세 비교는 성립하지 않습니다.
엘이즈엠06은 22세대, 2022.06.28. 준공된 소규모 건물입니다. 제시된 경매 통계는 평균 유찰 횟수 1.4회, 낙찰률 0.0%이며, 이 물건은 이미 2회 유찰돼 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 이는 가격이 충분히 싸다는 증거가 아니라, 매수층과 적정가격을 보수적으로 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 79,870,000원 | 49% | 78,032,340원 | 4,442,967,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 55,909,000원 | 34.3% | 54,502,638원 | 4,466,497,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,136,300원 | 24.01% | 38,031,847원 | 4,482,968,153원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 78,032,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당 미배당액은 4,442,967,660원입니다. 근저당권은 공동담보목록 제2022-439호가 붙은 채권최고액 기준입니다. 미배당 채권은 낙찰자 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 지하철 망미역 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린상가·빌라 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로, 외벽은 타일 붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 개별난방 도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 평지이며 동측으로 폭 약 6m 도로에 접합니다. 토지면적은 820.1㎡, 공시지가는 1,726,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 22세대의 소규모 건물이고 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않아, 매도 가능 가격과 소요 기간을 별도로 조사해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 망미동 인근 주거용 오피스텔의 동일·유사 면적 최신 거래를 직접 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 용도 근린시설과 감정평가 이용상태 주거용 오피스텔의 차이를 건축물대장·집합건축물대장·현장 이용상태로 확인하세요.
- 민간임대주택 표시. 갑구 민간임대주택 등기의 말소 처리와 행정상 등록 상태를 매각물건명세서 및 관할 기관에 확인하세요.
- 임차인·명도. 김상근은 대항력이 없어 보증금 인수는 없지만, 실제 점유 여부와 인도 일정은 현장조사로 다시 확인하세요.
- 공동담보 관계. 부산은행 근저당에는 공동담보목록 제2022-439호가 기재돼 있으므로 채권양도와 공동담보 물건의 진행 상황을 원본으로 확인하세요.
- 관리비·조세. 체납 관리비와 당해세, 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체와 집행기록을 통해 확인하세요.
- 매각기일 확인. 2026.07.20. 매각기일의 진행·변경·취하 여부와 매각물건명세서 최종본을 법원 원본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 없지만 가격 확신도 없다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 김상근의 전입·확정일자는 말소기준 근저당보다 늦고, 임차권등기 역시 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가를 기준으로 한 실질취득은 79,870,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않고, 22세대 소규모 건물이라는 점과 근린시설·주거용 오피스텔의 용도 표기 차이, 민간임대주택 등기까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 합격, 가격·용도·환금성은 보류입니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰가를 높여서는 안 됩니다.
