부산지방법원 2025타경5751. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠06 6층 607호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.07.11. 소유권보존과 동시에 부산은행 명의의 채권최고액 4,521,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2022-439호에 편입된 권리로, 본건의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 78,890,000원으로 감정가 161,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 물건에는 감정가 대비 할인율과 곧바로 비교할 동일 면적의 최근 매매자료가 확인되지 않습니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 가격과 환금성은 근린시설로 분류된 소규모 주거용 오피스텔이라는 특성을 반영해 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 414-6 엘이즈엠06 6층 607호 도로명: 부산광역시 수영구 망미번영로85번나길 7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 전부 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물 · 6층 607호 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 78,890,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사(변경 전 주식회사 부산은행) / 1,650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 준공 / 규모 | 2022.06.28. · 22세대 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원
말소기준은 2022.07.11. 부산은행 근저당입니다. 그 뒤에 전입한 김상근과 반소진은 모두 말소기준일보다 전입일이 늦어 대항력이 없습니다. 반소진 명의의 주택임차권등기 역시 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하고, 매수인이 보증금을 승계하지 않습니다. 경매개시결정도 후순위 권리로 소멸합니다.
임차인·점유 분석 (실제 임차인 2명)
| 성명 | 점유·이용 | 전입·확정일자 | 보증금·차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김상근 | 점유 부분 미상 현황조사 확인 | 전입 2022.07.27. 확정일자 미상 | 보증금 미상 차임 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 반소진 | 주택 전부 주거 · 임차권등기 | 전입 2023.02.03. 확정 2024.01.16. 배당요구 2024.04.12. | 5,000,000원 월 630,000원 | 대항력 없음 후순위 배당요구 승계 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인입니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 보증금 미배당분을 매수인에게 요구할 대항력은 없습니다. 김상근은 보증금과 점유 부분, 확정일자가 확인되지 않으므로 명도 전 점유관계와 배당요구 여부를 보완 확인해야 합니다. 반소진의 보증금 5,000,000원에 관한 최우선변제 적용 여부는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세는 다른 문제
현재 회차는 2회 유찰된 최저가 78,890,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 78,890,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 55,223,000원, 네 번째 유찰 시에는 38,656,100원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 78,890,000원 | 0원 | 78,890,000원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 55,223,000원 | 0원 | 55,223,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 38,656,100원 | 0원 | 38,656,100원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,820,020원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 4,521,000,000원 | 77,069,980원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 전액이 말소기준 근저당에 배당되고, 담보채권 미배당액은 4,443,930,020원입니다. 근저당은 공동담보로 설정된 채권최고액 기준이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당 담보채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 매수인이 인수하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 망미역 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·주택·근린상가·빌라 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 망미역과 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물 내 대상 호실들은 전부 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물로 외벽은 타일 및 드라이비트, 내벽은 벽지 마감이며 승강기·개별난방·도시가스·급배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접하며, 토지는 평지의 가로장방형입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 820.1㎡, 공시지가 1,726,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2022.06.28. 준공된 22세대 규모로, 최근 낙찰 사례가 확인되지 않아 실제 매수층과 매도 소요기간을 현장에서 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 엘이즈엠06 및 인근 유사 오피스텔의 최근 매매가·전월세 조건을 직접 대조하세요.
- 용도 일치 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태가 함께 나타나므로 건축물대장·전유부 용도와 금융·세무상 취급을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 매각 후 등기 말소 여부, 임대의무 및 관련 행정절차를 등기소와 관할기관에 확인하세요.
- 김상근 점유관계. 점유 부분과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현황조사와 매각물건명세서를 보완 대조하세요.
- 반소진 최우선변제. 보증금 5,000,000원의 최우선변제 적용 여부와 실제 배당순위를 원본 배당요구 서류에서 확인하세요.
- 명도 계획. 두 임차인 모두 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간·비용을 반영하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 4,521,000,000원은 공동담보목록 제2022-439호에 설정된 금액이므로 공동담보 물건과 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·배당요구 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 실제 임차인 2명 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했고, 반소진의 임차권등기도 후순위이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 78,890,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 동일 면적의 최근 실거래나 최근 낙찰가가 확인되지 않는 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 근린시설로 분류된 주거용 오피스텔, 22세대 규모, 2회 유찰, 민간임대주택등기와 점유자 확인 문제를 함께 반영해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 안전, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증입니다.
