수원지방법원 2026타경50082. 경기도 하남시 풍산동 인스타시티 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 물건은 집합건물의 개별 호실이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 사건상 용도 표기는 '대지'이지만, 이를 별도의 나대지 경매로 단정해서는 안 됩니다. 해당 호실의 전유부분과 대지권 등 매각 범위는 원본 서류로 확인해야 합니다.

현재 소유자는 주식회사제이앤케이홀딩스입니다. 2022.12.23 소유권이전 등기가 이루어졌고, 같은 날 와부농업협동조합의 채권최고액 6,500,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 등기에는 공동담보목록도 기재돼 있습니다. 이후 지방자치단체와 국가의 압류가 발생했고, 기존 경매절차가 취하된 뒤 새 임의경매가 개시됐습니다.

여기서 중요한 점은 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 다르다는 사실입니다. 현재 시뮬레이션에서 미배당은 5,624,270,000원이지만 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 다만 세금의 실제 배당순위, 미확인 점유관계 및 공용관리비 등은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류는 매각소멸

권리분석의 기준점은 2022.12.23 접수된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위인 하남시 압류 및 국가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현재 진행 중인 임의경매개시결정도 매각에 따라 말소되는 구조입니다.

과거에는 신탁등기가 반복됐지만, 해당 신탁권리는 이미 등기부상 말소됐습니다. 2024년에 개시된 기존 임의경매는 2026.01.06 취하됐고, 관련 등기는 2026.01.09 말소됐습니다. 현재 사건은 2026.01.16 등기된 별도의 임의경매개시결정에 따른 것입니다.

② 점유·시세 비교 — 공실이라도 가격 검증은 별개

매각물건명세서 비고와 감정평가서에는 본건이 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실이라고 기재돼 있습니다. 별도로 기재된 임차인은 없지만, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 따라서 공실 확인과 임대차관계 확인을 동일하게 취급할 수는 없습니다.

매수인 인수액이 0원이라는 이유만으로 최저가 887,000,000원을 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 근린생활시설이므로, 개별 호실의 임대수익, 상권, 공실 기간 및 향후 매각 가능성 등을 함께 검토해야 합니다.

등기상 2022년 거래가액은 1,125,693,721원이지만, 과거 거래가액은 현재 시장가치와 동일하지 않습니다. 이 금액만으로 감정가 대비 할인율을 계산하거나 투자수익을 추정하는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 887,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권액은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 비교 금액입니다. 실제 채무원리금 및 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 늘어난다

유찰 시나리오에서는 매각가가 887,000,000원 → 709,600,000원 → 567,680,000원으로 낮아집니다. 매수인 인수 추정액은 각 회차 모두 0원이며, 감소하는 매각대금만큼 채권자 예상배당액이 줄고 미배당액은 증가합니다.

다만 유찰로 인한 최저가 하락은 시세 대비 저평가를 보장하지 않습니다. 위 금액은 회차별 가정이며 실제 유찰 여부나 다음 매각조건이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 가격 판단은 해당 시점의 비교거래와 수익성을 기준으로 새롭게 해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 황산사거리 북동측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서에서는 제반 대중교통여건을 보통으로 평가했습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 21층 업무시설·근린생활시설 건물 중 2층 203호입니다. 외벽은 복합판넬 등, 내벽은 몰탈 위 페인트 등으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비와 지하주차장 등이 있습니다.
• 도로. 감정평가서상 남동측 약 50미터 폭의 포장도로 등에 접합니다.
• 토지이용 및 규제 확인. 감정평가서에는 일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다. 한편 별도의 토지 현황에는 개발제한구역, 지목 '전', 하천 관련 내용 등이 나타나므로 해당 표시가 경매대상 건물의 부지와 일치하는지 원본 지적·토지이용 자료를 통해 대조해야 합니다.
• 건물 하자 기재. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 이는 현장 상태에 관한 별도 점검을 대체하지 않습니다.
• 환금성. 실제 용도는 일반음식점이며 현황 공실입니다. 주변에 업무시설 및 지식산업센터가 소재하지만, 유동인구와 상가 수요, 임대료 및 향후 재매각 가능성은 개별 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 사건상 '대지' 표기와 감정상 '제2종근린생활시설' 용도를 대조하고, 203호 전유부분과 대지권이 실제 매각목적물에 어떻게 포함되는지 확인하세요.
• 말소기준권리 확인. 2022.12.23 와부농업협동조합 근저당권 및 공동담보목록 제2022-370호를 확인하고, 경매 대상과 공동담보 관계를 검토하세요.
• 압류·조세채권 확인. 하남시 및 국가 압류의 원인과 실제 조세채권 규모, 법정기일 및 교부청구 여부를 확인하세요. 등기 압류의 매각소멸과 세금의 배당순위는 구분해야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 현황 공실이라고 기재돼 있지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항력 여부를 확인하세요.
• 신탁 이력 확인. 과거 신탁권리는 말소된 상태이나, 필요한 경우 신탁원부와 소유권 귀속·이전 경위를 대조하세요.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 인근의 유사 근린생활시설 거래가와 임대료를 비교해 887,000,000원 감정가의 적정성을 검토하세요. 과거 등기 거래가액만으로 현재 시세를 판단하지 마세요.
• 공실 비용 확인. 상가 관리비, 공용부분 체납 여부, 유지비 및 재임대까지의 비용을 점검하세요.
• 용도 및 영업 가능성. 일반음식점으로 기재된 현황과 건축물대장상 용도를 비교하고, 향후 예정한 영업 또는 임대 용도의 가능 여부를 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 709,600,000원과 567,680,000원은 가정 매각가입니다. 실제 유찰 및 매각조건 변경 여부를 확인하고 회차별 수익성을 다시 계산하세요.
• 최신 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 물건”

하남 인스타시티 203호는 등기권리 소멸 구조와 가격·수익성 판단을 명확하게 분리해야 하는 물건입니다. 2022년 와부농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 후순위 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 채권최고액 기준 거액의 미배당이 발생하더라도, 예상배당상 낙찰자 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건은 공실 상태의 제2종근린생활시설입니다. 임대관계 확인이 필요하고 조세압류가 존재하며, 최근 비교거래에 근거한 가격 적정성도 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 887,000,000원이 실제 가치보다 낮다고 평가할 근거는 부족합니다.

종합적으로 권리상 인수 추정액은 0원이지만, 가격과 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다. 인수위험이 제한적이라는 장점을 인정하되, 공실 근린시설의 시장가치, 임대수익, 매각 범위 및 미확인 조세·점유관계를 확인하기 전까지는 적극적인 신건 입찰보다 가격 검증을 우선하는 것이 합리적입니다. 권리 구조는 비교적 단순, 가격 판단은 보류. 이것이 이 물건의 핵심입니다.