수원지방법원 2026타경50082. 경기도 하남시 풍산동 인스타시티 2층 209호가 경매에 나왔습니다. 사건의 용도 표기는 ‘대지’이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 이 물건은 나대지 거래로 판단하기보다 상업용 집합건물의 개별 호실이라는 관점에서 분석해야 합니다.

소유자는 주식회사제이앤케이홀딩스입니다. 2022년 12월 23일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 891,579,346원입니다. 같은 날 와부농업협동조합 앞으로 채권최고액 6,500,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2022-370호가 기재되어 있습니다.

이후 지방자치단체와 국가의 압류가 붙었고, 기존 임의경매는 취하됐으며 2026년 1월 새 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 공동담보의 범위와 세금채권의 배당 우선순위, 상가의 적정 매수가격은 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 와부농협 근저당

현재 말소기준권리는 2022.12.23 접수 제69266호, 을구 1번 와부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,500,000,000원이고 채무자는 주식회사제이앤케이홀딩스입니다.

이후 설정된 하남시 압류와 국(남양주세무서장)의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2024년에 개시됐던 기존 임의경매는 2026년 1월 취하로 말소됐고, 현재는 2026년 1월 16일 등기된 새로운 임의경매가 진행되는 상태입니다.

② 점유·임대차 — 공실이나 임대관계는 미상

매각물건명세서에는 이 호실이 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 공실이라고 표시되어 있습니다. 감정평가에서도 공실로 조사됐습니다.

공실이라는 사실은 명도와 사용 개시 측면에서 유리할 수 있습니다. 그러나 공실이 곧 모든 임대차관계의 법률적 종료를 뜻하는 것은 아닙니다. 과거 계약의 보증금 반환관계, 점유 회복 가능성, 상가임대차 관련 대항력 및 사업자등록 현황은 입찰 전에 별도 확인하는 것이 안전합니다.

③ 가격 검토 — 7.16억이 싼 가격인지는 아직 모른다

감정가와 최초 최저매각가는 동일한 716,000,000원입니다. 현재 회차는 유찰이 없는 신건입니다.

등기상 2022년 매매 거래가액은 891,579,346원으로 현재 감정가보다 높습니다. 하지만 과거 취득가격은 현재의 시장가격을 보장하지 않습니다. 특히 상업용 호실은 층별 유동인구, 실제 임대료, 공실률, 업종 제한, 관리비 등에 따라 적정가격이 크게 달라집니다.

현재 동일 건물·동일 층 또는 유사한 근린생활시설의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다. 가격 매력도는 실거래 및 임대수익 자료를 확보한 후 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 716,000,000원 가정)

집행비용 9,560,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 배당 시나리오이며 당해세, 조세채권의 우선순위, 최우선변제권 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 전체의 실제 채무잔액이나 다른 담보에서의 회수액을 확정하는 계산이 아닙니다.

매각대금 716,000,000원에서 집행비용 9,560,000원을 제외하면 706,440,000원이 남습니다. 이 금액을 근저당권자에게 배당한다고 가정하면 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 5,793,560,000원입니다.

중요한 것은 채권 미배당액과 매수인 인수액은 전혀 다른 개념이라는 점입니다. 말소되는 근저당의 미회수 채권은 원칙적으로 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 현재 분석에서도 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족분은 커진다

유찰이 진행되면 최저가가 716,000,000원에서 572,800,000원, 다시 458,240,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 동시에 와부농업협동조합에 배당되지 못하는 금액은 더 커집니다.

하지만 현재 확인된 선순위 임차인이나 별도 승계권리가 없으므로 미배당액 증가가 매수인의 추가 인수부담으로 이어지는 구조는 아닙니다. 다만 실제 매각가, 집행비용, 세금 우선배당 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 공동담보와 압류 — 낙찰 전 반드시 확인할 서류

와부농업협동조합의 근저당권은 공동담보목록 제2022-370호와 연결되어 있습니다. 채권최고액 6,500,000,000원을 209호 한 개의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다. 여러 부동산이 동일한 채무를 담보하고 있을 가능성이 있으므로 공동담보 대상과 경매 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.

또한 2024년 2월 5일에는 하남시 압류, 2024년 7월 18일에는 국(처분청 남양주세무서장) 압류가 등기됐습니다. 두 압류는 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 조세채권은 압류등기 접수일과 실제 법정기일·우선순위가 반드시 일치하지 않습니다. 세금의 종류와 법정기일에 따라 근저당보다 먼저 배당되는 금액이 발생할 수 있으므로, 위 예상배당표를 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 오피스텔을 포함한 업무시설, 지식산업센터 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 21층 건물의 2층 상업용 호실입니다. 위생·급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 접도. 감정평가상 남동측으로 약 50m 폭의 포장도로 등에 접하는 입지입니다.
• 용도. 제2종근린생활시설(일반음식점)로 조사됐습니다. 현재 공실이므로 임대수익이나 영업매출을 전제로 가치를 산정해서는 안 됩니다.
• 토지이용. 감정평가에는 일반상업지역과 미사지구 지구단위계획구역이 기재되어 있습니다. 다른 토지이용 표기와 불일치하는 부분은 대상 필지 및 대지권을 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업용 호실은 아파트보다 위치·층별 접근성·영업 가능 업종·임대수요의 영향을 크게 받을 수 있습니다. 실제 거래사례가 확인되지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 물건 용도 검증. ‘대지’라는 사건 용도 표기와 집합건물 209호의 실제 건축물 용도가 일치하지 않습니다. 매각목록·집합건축물대장·대지권 표시를 대조하세요.
• 공동담보목록 확인. 제2022-370호 공동담보에 포함된 다른 부동산과 담보권 현황, 동시 또는 선행 경매 여부를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 하남시와 국의 압류가 존재합니다. 조세채권의 종류, 법정기일 및 배당순위를 확인하세요.
• 공실·임대차 확인. 현재 공실로 조사됐으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유, 사업자등록, 임대차계약 및 보증금 반환 관련 사항을 확인하세요.
• 적정시세 확인. 인스타시티 내 유사 상업용 호실의 최근 실거래가격과 매물가격을 대조해 716,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 임대수익 점검. 실제 가능한 월세, 보증금, 공실 기간, 관리비, 수선비, 임대차 중개비 등을 반영해 수익성을 계산하세요.
• 업종 가능성. 일반음식점 용도이더라도 실제 영업 허가·시설 요건·관리규약·업종 제한을 별도 확인하세요.
• 이전 경매 취하 이력. 2024년 개시된 경매는 2026년 취하됐습니다. 이후 새로 진행된 경매의 매각조건과 절차를 확인하세요.
• 원본 서류 검토. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 위험은 낮지만, 투자 가격은 검증 전”

하남 인스타시티 209호는 권리분석과 가격분석의 결론이 서로 다른 물건입니다.

등기상으로는 2022년 와부농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인은 없고 현황도 공실입니다. 현재 분석상 매수인 인수금액은 0원입니다.

반면 가격 관점에서는 아직 확인해야 할 부분이 많습니다. 감정가 716,000,000원이 현재 상업용 호실의 시세보다 낮은지 확인되지 않았고, 임대관계와 실제 임대수익도 불명확합니다. 더구나 용도 표기와 토지이용 정보의 불일치, 공동담보 및 조세 압류 확인이 필요합니다.

신건에서 곧바로 응찰하기보다는 실거래 시세, 임대수익, 대상 호실의 법적 표시와 권리관계부터 검증하는 것이 합리적입니다. 유찰로 가격이 낮아지더라도 그 가격이 시장가치보다 충분히 낮은지를 다시 따져야 합니다.

결론은 권리상 조건부 양호, 가격은 판단 보류입니다. 채권자에게 약 57.94억 원의 미배당이 발생한다는 사실 자체가 낙찰자의 부담을 뜻하지는 않습니다. 이 경매의 핵심은 채무 규모보다 공실 상가 한 호실에 얼마를 지불하는 것이 적정한가입니다.