수원지방법원 2026타경50082. 경기도 하남시 풍산동 인스타시티 2층 208호입니다. 등기사항전부증명서상 집합건물이며, 매각물건명세서와 감정평가 내용에서 확인되는 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현황은 공실로 조사되었습니다. 법인 소유자인 주식회사제이앤케이홀딩스가 2022년 12월 23일 소유권을 취득했고, 같은 날 와부농업협동조합의 채권최고액 6,500,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 하남시와 국의 압류가 등기되었으며, 기존 임의경매개시결정은 취하에 따라 말소되었습니다. 현재는 새 임의경매개시결정에 따라 진행되는 사건입니다. 권리 순서는 비교적 명확하지만 공실인 상업시설의 실제 활용 가능성, 세금채권의 법정 우선순위, 공동담보 관계, 물건의 정확한 용도와 가격을 별도로 점검해야 합니다. 특히 이 물건을 주거용 아파트의 거래가격이나 환금성으로 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

권리분석의 기준점은 2022년 12월 23일 설정된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,500,000,000원이고, 공동담보목록 제2022-370호가 기재되어 있습니다. 이후의 하남시 압류와 국 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

다만 압류등기 소멸과 세금채권의 배당순위는 서로 다른 문제입니다. 하남시와 남양주세무서장 관련 세금채권은 세목·법정기일·당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다. 등기상 압류가 근저당보다 늦다는 사실만으로 세금채권이 모두 후순위라고 판단해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 신건 가격을 정당화할 거래 근거가 필요하다

최저매각가는 감정가와 동일한 716,000,000원입니다. 현재 회차는 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 716,000,000원이 주변 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 근거는 없습니다.

등기상 2022년 거래가액은 891,579,346원입니다. 하지만 이 금액은 현재 상업시설의 시장가격을 직접 입증하는 최근 거래 사례가 아닙니다. 특히 동일 건물 내 호실의 위치, 전면 노출도, 면적, 접근성, 임대 가능성에 따라 상업시설 가격은 달라질 수 있습니다. 과거 거래가액보다 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 할인 매물이라고 해석하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 716,000,000원 가정)

근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 신건 매각대금에서 집행비용을 공제한 후 근저당권자에게 706,440,000원이 배당되는 것으로 추정합니다. 미배당액은 낙찰자의 인수액이 아닙니다. 당해세·세금채권의 실제 법정 우선순위·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대

제시된 회차별 추정에서는 매각가가 716,000,000원 → 572,800,000원 → 458,240,000원으로 낮아집니다. 이에 따라 근저당 미배당액은 커지지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산됩니다. 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 권리를 구분해야 한다는 의미입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근에 있으며, 주변에는 근린생활시설·업무시설(오피스텔)·지식산업센터 등이 소재합니다. 주거시설 전용 지역이 아닌 상업·업무시설 혼재 입지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 21층 건물로, 위생·급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비와 지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 매각물건명세서상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 공실입니다. 경매 진행 중이므로 출입을 금지한다는 안내문이 부착되어 있습니다.
• 도시계획. 감정요항표에는 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
• 토지정보 대조. 별도 토지정보에는 지목 '전', 개발제한구역, 하천구역 저촉 등의 내용도 나타납니다. 감정요항표의 일반상업지역·업무시설 건부지 설명과 일치하지 않으므로, 해당 호실의 대지권과 정확히 대응하는 토지인지 공식 토지대장·토지이용계획확인원으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 일반음식점 용도는 업종별 입점 수요와 실제 임대 가능성이 중요합니다. 현재 공실이므로 임대수익과 공실 해소 가능성을 확인하지 않고 주거용 물건처럼 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상·용도 확인. 사건상 '대지' 표기와 집합건물·근린생활시설 이용상태가 다르므로 매각목록, 감정평가서, 집합건축물대장, 대지권 등기를 대조하세요.
• 실거래 가격 확인. 인스타시티 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 실거래와 실제 임대 사례를 비교해 716,000,000원의 가격 적정성을 검증하세요.
• 공실·점유 확인. 현재 공실로 기재되어 있으나 임대관계는 미상입니다. 열쇠 관리, 출입 상태, 실제 사용주체 및 점유 여부를 확인하세요.
• 세금채권 확인. 하남시와 국의 압류에 대해 교부청구 내역, 법정기일 및 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당액은 단순 근저당 중심의 추정과 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 와부농업협동조합의 공동담보목록 제2022-370호를 확인하고, 다른 담보 목적물과의 채권 관계를 검토하세요.
• 기존 경매 이력 확인. 2024년 임의경매개시결정은 2026년 1월 취하로 말소되었고 현재 사건이 새로 개시되었습니다. 두 절차를 구분해 사건기록을 확인하세요.
• 영업 가능성 확인. 일반음식점 용도로 실제 사용할 때 필요한 시설 상태, 업종별 인허가, 소방·배수·환기 조건 및 추가 공사 가능성을 확인하세요.
• 관리비·운영비 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 미납액, 향후 보유비용을 관리주체에 확인하세요.
• 명세서 최신본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 가격”

이 물건의 권리구조는 말소기준권리인 와부농업협동조합 근저당권을 중심으로 정리됩니다. 현재 확인된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 신건 매각가 716,000,000원을 기준으로 한 근저당 미배당액은 5,793,560,000원이지만, 이것은 낙찰자의 직접 인수채무가 아닙니다.

문제는 가격과 환금성입니다. 공실인 제2종근린생활시설에 대해 최근 실거래나 임대수익을 확인하지 않은 채 감정가에 응찰하는 것은 상당한 불확실성을 감수하는 결정입니다. 더구나 세금 압류, 공동담보 이력과 물건종류·토지정보의 불일치까지 점검해야 합니다.

결론은 권리상 인수 위험은 제한적이나, 신건 가격의 적정성은 검증되지 않았다는 것입니다. 동일 용도의 최근 실거래와 임대 가능성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 유찰에 따른 가격 하락 가능성을 검토하더라도 시세 검증이 먼저입니다. 권리구조는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 보류하고 가격·점유·공동담보·토지정보를 확인하는 접근이 적절합니다.