수원지방법원 2026타경50082. 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 204호입니다. 등기상 소유자는 주식회사제이앤케이홀딩스이며, 2022.12.23 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 803,853,238원입니다. 같은 날 와부농업협동조합 앞으로 채권최고액 6,500,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 하남시와 국의 압류가 순차적으로 등기됐고, 와부농업협동조합이 신청한 종전 경매는 취하됐습니다. 현재 사건은 2026.01.14 결정된 임의경매가 2026.01.16 등기된 것입니다. 등기된 선후관계만 놓고 보면 핵심은 단순합니다. 말소기준 근저당권과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
하지만 이 물건의 주된 확인사항은 등기뿐만이 아닙니다. 감정평가상 실제 이용상태가 일반음식점인 상업시설인 데다, 공실로 조사됐으며, 사건 용도는 대지로 표기돼 있습니다. 어떤 부동산과 대지권이 매각 대상인지, 실제 영업·임대가 가능한지, 현재 가격이 시장에서 수용될 수준인지를 따로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 204호 도로명주소: 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 물건종류 / 용도 | 등기상 집합건물 · 사건 용도 표기: 대지 감정평가 이용상태: 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 21층 업무시설(오피스텔)·제1,2종근린생활시설 건물 중 2층 204호 |
| 점유 현황 | 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이앤케이홀딩스 |
| 소유권 취득 | 2022.12.23 소유권이전 · 거래가액 803,853,238원 |
| 감정가 / 최저가 | 646,000,000원 / 646,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 와부농업협동조합 |
| 청구금액 | 5,000,000,000원 |
| 근저당 채권최고액 | 6,500,000,000원 · 공동담보목록 제2022-370호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당권
핵심은 2022.12.23 을구 1번 와부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 6,500,000,000원으로 설정됐고, 해당 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리의 매각 소멸 여부를 판단합니다.
2024.02.05 하남시 압류와 2024.07.18 국(남양주세무서장) 압류는 근저당권보다 늦게 접수된 권리입니다. 현재 경매개시결정등기 역시 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 실제 배당순위는 별개입니다. 당해세 등 우선징수 여부는 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
또 하나 주의할 부분은 종전 경매의 취하 이력입니다. 2024.05.10 경매개시결정이 등기됐으나 2026.01.06 취하됐고, 그 말소등기가 2026.01.09 접수됐습니다. 이후 현재 사건의 경매개시결정이 새로 등기됐습니다. 종전 사건과 현재 사건의 절차를 혼동하지 않아야 합니다.
② 가격 판단 — 최저가를 시세 할인으로 해석할 수 없다
현재 최저매각가는 646,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인도 없습니다. 매수인 인수 추정액이 0원이기 때문에 이 가격에 낙찰받는다는 가정에서는 권리상 실질취득액도 646,000,000원입니다. 취득 관련 세금과 기타 부대비용은 별도입니다.
| 가격 지표 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 646,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 646,000,000원 | 신건 · 감정가와 동일 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 | 권리상 추가 인수 없음 |
| 최저가 기준 실질취득 | 646,000,000원 | 입찰 부대비용 별도 |
| 2022년 등기 거래가액 | 803,853,238원 | 과거 거래 · 현재 시세 아님 |
2022년 소유권이전 당시 거래가액은 803,853,238원입니다. 그러나 이 금액은 과거의 등기 거래가액일 뿐, 현재 동일 용도·동일 조건의 정상 실거래 시세를 의미하지 않습니다. 특히 근린생활시설은 공실 여부, 임대료 수준, 영업 가능성, 전유면적과 대지권 조건 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.
따라서 과거 거래가액보다 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 할인 매물이라고 판단할 수 없습니다. 가격 메리트를 판단하려면 최근 거래와 현재 임대수익 가능성 등을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 646,000,000원 가정)
매각대금에서 추정 집행비용을 공제하면 나머지가 근저당권 배당에 사용되는 구조입니다. 채권최고액이 매각대금보다 크기 때문에 채권자는 상당한 금액을 배당받지 못하지만, 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 승계하는 것은 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,860,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 6,500,000,000원 | 637,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 646,000,000원 |
집행비용은 약 8,860,000원의 추정치입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 산정했으며, 실제 피담보채권액·공동담보 배당관계·당해세·우선변제 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
회차별 매각·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 646,000,000원 | 637,140,000원 | 5,862,860,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 516,800,000원 | 509,232,000원 | 5,990,768,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 413,440,000원 | 406,905,600원 | 6,093,094,400원 | 0원 |
매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당금은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 현재 확인되는 권리관계에서는 매수인 인수액은 모든 제시 시나리오에서 0원입니다. 유찰이 발생한다면 낮아진 최저가를 기준으로 가격을 다시 검토할 수 있지만, 해당 가격이 실제 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 혼재합니다. 주거 전용 단지가 아닌 업무·상업시설 중심의 환경입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 보통 수준으로 판단했습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조의 21층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 기재돼 있습니다.
- 현재 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 공실입니다. 점포로서의 활용 가능성과 임차수요는 주거시설과 별도로 판단해야 합니다.
- 도로 접근. 건물 부지는 남동측으로 약 50미터 폭의 포장도로 등에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 토지 관련 규제. 감정요항표에는 일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구)으로 기재돼 있습니다. 반면 별도 토지현황에는 개발제한구역·지목 전·하천 관련 규제가 나타나므로, 해당 내역이 204호의 대지권과 동일한 토지에 적용되는지 확인하기 전에는 단정해서는 안 됩니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 영업 가능 업종과 인허가 조건은 별도 검증이 필요합니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 공실은 임차수요와 상권 상황에 따라 매각 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 최근 거래 수준이 확인되지 않았으므로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 일치 여부. 사건 용도 대지와 감정상 제2종근린생활시설이라는 차이를 확인하세요. 204호 전유부분과 대지권, 실제 매각 대상 목록이 정확히 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준권리. 2022.12.23 와부농업협동조합 근저당권이 기준입니다. 후순위 하남시·국 압류의 매각 소멸 여부와 별도의 우선배당 문제를 구분해 검토하세요.
- 공동담보. 근저당권 채권최고액은 6,500,000,000원이고 공동담보목록 제2022-370호가 있습니다. 공동담보의 범위와 다른 담보물 관련 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 조세 압류. 하남시 압류와 국의 압류가 존재합니다. 당해세·우선징수채권 등으로 인해 예상 배당순위가 달라질 수 있는지 확인하세요.
- 공실 및 점유. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문으로 실제 점유 상태, 출입 가능 여부, 잔존 시설물 및 임차관계를 확인하세요.
- 상가 활용성. 일반음식점 용도로 평가됐으므로 실제 가능한 업종, 용도변경 제한, 설비 상태 및 임대수요를 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리주체에 공용부분 미납 관리비 및 승계 가능 부담을 확인하세요.
- 가격 검증. 2022년 거래가액을 현재 시세로 사용하지 마세요. 동일 건물 또는 비교 가능한 상업시설의 최근 거래가격과 임대 조건을 확보해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 신건 최저가는 646,000,000원이며 제시된 1회·2회 유찰 가정가격은 각각 516,800,000원, 413,440,000원입니다. 실제 유찰 여부와 차기 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 종전 경매 이력. 2024년 경매개시결정은 취하됐습니다. 현재 진행 중인 2026타경50082 사건의 매각물건명세서와 기일 관련 서류를 기준으로 최종 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022년 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 압류는 매각 소멸 대상으로, 현재 추정 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당액이 크지만 그것은 매수인이 추가로 부담할 금액이 아닙니다.
그렇다고 감정가 646,000,000원이 안전한 낙찰가라는 뜻은 아닙니다. 실제 이용상태는 일반음식점 용도의 공실이며, 사건 용도·토지 관련 정보는 원본 대조가 필요합니다. 최근 거래를 기준으로 한 시세도 검증되지 않았습니다. 따라서 신건 최저가가 싸다는 결론을 내릴 수 없습니다.
종합하면 등기상 인수 부담은 낮지만 가격·용도·현장 확인 부담이 큰 물건입니다. 신건에 바로 응찰하기보다는 매각 대상과 대지권, 점유 및 세금 관계, 상업시설 시세를 먼저 검증해야 합니다. 권리 소멸 구조는 확인되지만, 현재 가격에서의 투자 매력은 아직 입증되지 않았습니다.
