수원지방법원 2026타경50082. 경기도 하남시 풍산동 인스타시티 2층 210호에 대한 임의경매입니다. 사건의 용도 표시는 대지이지만, 등기사항증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 단독 대지나 주거용 아파트로 평가해서는 안 됩니다. 실제 거래 대상의 호실과 대지권을 먼저 대조해야 합니다.

현재 등기상 소유자는 주식회사제이앤케이홀딩스입니다. 2022.12.23 소유권이전과 함께 와부농업협동조합의 채권최고액 6,500,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 하남시와 국가의 압류가 이어졌습니다. 과거 경매개시결정은 취하되어 말소되었고, 현재의 경매개시결정은 2026.01.16 접수되었습니다.

권리의 소멸 구조 자체는 비교적 명료합니다. 하지만 권리가 소멸한다고 해서 매수가격이 합리적인 것은 아닙니다. 특히 이 물건은 현재 공실로 조사된 상가이므로 향후 임차수요, 임대료, 관리비, 실제 거래가격에 따라 경제성이 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 공동담보 확인 필요

핵심은 2022.12.23 설정된 와부농업협동조합의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후 설정된 하남시 압류, 국가 압류, 현재 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인되며, 2024년의 기존 경매도 취하에 따라 경매개시결정등기가 말소되었습니다.

다만 근저당권 채권최고액은 6,500,000,000원으로, 이 호실의 감정가인 716,000,000원보다 상당히 큽니다. 근저당 등기에는 공동담보목록 제2022-370호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 채권최고액 전부가 해당 호실 하나의 실제 채무라는 뜻은 아닙니다. 공동담보에 포함된 부동산과 채권 잔액, 다른 담보물의 경매 진행 여부를 함께 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 7.16억, 시세 검증이 선행되어야 한다

이 물건의 감정가는 716,000,000원이고 최저매각가도 동일한 716,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 가격 할인이 반영되지 않았습니다. 현재 확인된 임차인 인수금이 없으므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준액 역시 716,000,000원입니다. 취득 관련 부대비용은 별도입니다.

종전 거래가액이 감정가보다 높게 기재되어 있다는 사실만으로 현재 경매가격이 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 과거 거래 시점의 가격과 현재 공실 상가의 가격은 경제적 조건이 다를 수 있습니다. 같은 건물 또는 유사 상권의 최근 실거래가격, 실제 임대료와 공실 수준을 함께 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 716,000,000원 가정)

집행비용은 9,560,000원으로 추정하고, 근저당권 채권최고액을 청구 기준으로 적용한 배당 모형입니다. 당해세·법정 우선순위·임차인 최우선변제 등의 실제 배당 변동 요인은 반영되지 않았습니다. 공동담보의 실제 채권 잔액과 담보별 배당관계에 따라 결과는 달라집니다. 미배당액은 채권최고액 기준의 모형상 차액이며 확정된 실제 미상환 채무액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 미배당은 확대

이 시나리오에서는 유찰로 낙찰가가 낮아져도 매수인이 근저당 미배당액을 떠안는 구조가 아닙니다. 매수인의 실질취득 기준액은 해당 회차의 매각가와 산정 인수액을 합산한 금액입니다. 다만 공동담보권자의 실제 채권 잔액 및 배당순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

특히 근저당권자는 신청 청구금액이 5,000,000,000원이고 근저당권 채권최고액은 6,500,000,000원입니다. 어느 시나리오에서도 추정 배당금이 신청 청구금액에 미치지 못합니다. 이는 채권자 측 배당 부족을 뜻하며 매수인에게 그 차액이 그대로 인수된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근에 소재합니다. 주위에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 구성. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조의 21층 건물로, 업무시설과 제1·2종근린생활시설이 함께 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비와 지하주차장이 있습니다.
• 이용상태. 감정상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 조사되었으며 현황은 공실입니다. 실제 영업 가능 여부와 내부 시설 상태를 확인해야 합니다.
• 도로. 감정 대상 토지는 남동측으로 약 50m 폭의 포장도로 등에 접합니다.
• 토지 규제. 감정요항표에는 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 다만 별도 토지정보에는 개발제한구역, 자연녹지지역, 하천구역 등 상이한 규제사항이 나타나므로 이 호실의 실제 대지권 토지와 지번별 규제의 일치 여부를 원본으로 검증해야 합니다.
• 환금성. 상업시설은 주거용 부동산보다 업종, 층수, 동선, 임차수요 및 수익성에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다. 현재 공실 상태이므로 임차수익이 확정되지 않았다는 점이 투자 판단의 핵심 변수입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 사건 용도는 대지이나 감정상 일반음식점 집합건물입니다. 210호 전유부분, 대지권, 매각목록과 감정 대상 호실의 일치 여부를 확인하세요.
• 근저당 공동담보. 와부농업협동조합의 채권최고액 6,500,000,000원과 공동담보목록 제2022-370호를 대조하고 실제 채권 잔액 및 담보 범위를 확인하세요.
• 조세압류. 하남시 및 국가 압류의 실제 세액, 법정기일과 배당 우선순위를 확인하세요.
• 기존 경매 취하. 2024년 경매개시결정이 취하되어 말소된 경위와 2026년 새 경매 진행 상태를 사건기록으로 확인하세요.
• 임차관계. 감정상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유, 사업자등록, 상가 임대차 신고 및 매각물건명세서를 확인하세요.
• 상가 시세. 같은 건물 또는 유사한 2층 상가의 최근 거래사례를 확인하고, 호실 위치·면적·상태 차이를 반영해 입찰가 상한을 정하세요.
• 임대수익. 실제 임대 가능한 보증금·월세·공실 기간과 관리비를 파악하고 예상 수익성을 검토하세요.
• 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납과 현장 점유상태를 확인하고 인도 및 영업시설 정리 비용을 검토하세요.
• 토지 규제. 상업지역으로 평가된 감정 대상 토지와 개발제한구역 등으로 표시된 토지정보가 같은 필지에 해당하는지 토지대장·토지이용계획확인원으로 검증하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

하남 인스타시티 210호는 말소기준권리가 분명하고 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 경매물건입니다. 채권최고액 6,500,000,000원의 근저당권은 배당이 부족하더라도 원칙적으로 낙찰자에게 잔여 채무가 승계되는 구조가 아닙니다. 이 점은 권리상 긍정적입니다.

그러나 이 물건을 권리 안전형이라는 이유만으로 좋은 투자 대상으로 평가하기는 어렵습니다. 제2종근린생활시설인 공실 상가이고, 신건 최저가가 716,000,000원이기 때문입니다. 현재 시장가격과 임대수익을 검증하지 못한 상태에서는 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.

또한 공동담보 근저당, 조세압류, 임대관계 미상, 사건 용도와 감정상 이용상태의 차이, 토지 규제의 불일치 가능성까지 점검해야 합니다. 경매 절차상 소멸할 권리가 많다는 사실과 실제 취득 후의 경제적 부담이 작다는 것은 별개의 문제입니다.

결론은 권리 인수 위험은 낮게 산정되지만, 가격 판단은 보류입니다. 현재는 시세와 임대수익, 매각 대상의 정확한 범위를 확인하는 단계가 적절합니다. 유찰 이후 가격이 낮아지더라도 실제 상가의 수익성과 환금성을 확인한 다음 입찰 여부를 결정해야 합니다.