수원지방법원 2026타경50082. 경기도 하남시 풍산동 인스타시티 2층 211호로 표시된 집합건물 경매입니다. 사건상 용도는 '대지'로 기재되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 이 물건을 일반 나대지나 주거용 아파트로 해석해서는 안 됩니다. 감정평가에는 21층 업무시설·근린생활시설 건물의 2층 상업시설로 설명되어 있습니다.

등기부상 소유자는 주식회사제이앤케이홀딩스입니다. 2022년 12월 23일 거래가액 1,215,663,737원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 와부농업협동조합 앞으로 채권최고액 6,500,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2022-370호가 기재되어 있습니다. 이후 하남시와 국가의 압류가 들어왔고, 종전 임의경매는 취하된 뒤 현재 사건으로 다시 경매가 진행 중입니다.

핵심은 채권 미배당액이 크다고 해서 그 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아니라는 점입니다. 근저당권과 후순위 압류의 등기상 말소 여부, 실제 배당의 순위, 점유·임대차, 그리고 매각 대상의 범위를 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 큰 미배당액은 승계하지 않는다

권리분석의 기준점은 2022년 12월 23일 접수된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리에 해당하며, 해당 근저당권 자체도 매각에 따라 소멸할 것으로 분석됩니다. 그 이후 등기된 하남시 압류(2024.02.05)와 국 압류(2024.07.18, 남양주세무서장), 현재의 임의경매개시결정등기도 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 국제자산신탁주식회사 및 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기들은 신탁재산 귀속과 말소를 거친 이력입니다. 최종적으로 2022년 12월 23일 주식회사제이앤케이홀딩스 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 따라서 과거 신탁의 존재만으로 현재 낙찰자에게 신탁상 권리가 승계된다고 볼 근거는 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 공실이지만 임대관계 확인 필요

매각물건명세서 비고에는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실이라고 기재되어 있습니다. 감정평가의 이용상태 역시 해당 상업시설들이 공실임을 설명합니다. 현재 특정된 실제 임차인은 0명이며, 확인된 임차보증금을 근거로 매수인이 승계할 금액도 없습니다.

다만 감정평가의 기타 참고사항은 임대관계 미상입니다. 공실이라는 관찰 사실만으로 과거 임대차계약이나 임차권의 존재 가능성까지 완전히 배제할 수는 없습니다. 사업자등록, 실제 점유, 확정일자, 임대차계약의 존속 여부는 원본 확인이 필요합니다. 구체적인 임차인이 특정되지 않은 상태에서 누군가에게 대항력이 있다고 단정하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 신건 958,000,000원, 시세 할인 여부는 미확정

현재 감정가는 958,000,000원이며 신건 최저매각가도 같습니다. 예상배당상 인수금액이 0원이므로, 최저가에 낙찰된다는 가정에서 실질취득액 역시 958,000,000원입니다. 여기에는 취득세, 등기비용, 명도·시설 정비비용 및 기타 부대비용이 포함되지 않습니다.

그러나 최근 12개월의 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저렴함을 판단할 수 없습니다. 특히 일반음식점 용도의 상업시설은 실제 호실의 면적, 층, 접근성, 임대수요와 공실 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 매각 대상이 단독 호실인지 여러 호실인지 확정하는 과정도 선행되어야 합니다.

유찰 회차별 금액은 예정 시나리오이며 실제 낙찰가가 아닙니다. 실질취득액은 표시된 가격으로 낙찰되고 인수액이 0원인 경우의 계산값으로, 취득 부대비용과 미확인 부담은 제외했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 958,000,000원 가정)

신건 가격에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 11,980,000원을 제외한 946,020,000원이 와부농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원이며, 채권최고액을 기준으로 한 예상 미배당액은 5,553,980,000원입니다.

다만 이 금액은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 부족액입니다. 실제 피담보채무 잔액이나 다른 공동담보물의 변제·배당 결과와 동일하게 취급할 수 없습니다. 신청채권자의 청구액은 5,000,000,000원으로, 근저당 채권최고액과도 구별해야 합니다.

⑤ 회차별 미배당과 매각대금 배분

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 경기도 하남시 풍산동 소재 황산사거리 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가는 제반 대중교통 여건을 보통으로 평가합니다.
• 건물. 21층 규모의 업무시설 및 근린생활시설 건물이며, 위생·급배수 설비, 승강기, 화재탐지설비와 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 감정평가상 남동측으로 약 50미터 폭의 포장도로 등에 접합니다. 실제 2층 상가의 고객 접근 동선과 가시성은 별도로 확인해야 합니다.
• 상업시설 공실. 감정평가상 2층 203호 외 8개 호실이 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용되는 시설이며 공실로 조사되어 있습니다. 공실은 임대수익이 확인된 물건과 다른 평가가 필요합니다.
• 환금성. 상업시설의 거래 가능성과 수익성은 임대수요·공실 해소 가능성에 좌우될 수 있습니다. 최근 실거래 및 임대료 수준이 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 수익률을 확정할 수 없습니다.
• 규제. 감정평가상 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구), 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재되어 있습니다. 별도로 확인된 토지 관련 정보에는 개발제한구역·하천구역 등 서로 다른 지정사항도 나타나므로, 동일 필지 및 해당 집합건물의 대지권과 직접 대응하는 내용인지 원본 대조가 필요합니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 호실별 시설 상태와 실제 사용 가능성까지 확인된 것은 아닙니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 대상부터 확정. 표시 소재지 211호와 감정평가의 203호 외 8개 호실이 어떤 관계인지 확인하세요. 물건번호, 매각목록, 일괄매각 여부, 호실별 평가명세가 핵심입니다.
• 용도·대지권 확인. 사건 용도 '대지'와 감정상 제2종근린생활시설 표기를 대조하고, 전유부분·대지권·토지이용규제가 실제 매각 대상과 일치하는지 확인하세요.
• 공동담보 원본 확인. 와부농업협동조합의 근저당 채권최고액은 6,500,000,000원이며 공동담보목록 제2022-370호가 있습니다. 담보 목적물 전체와 실제 채권잔액을 구분해 확인하세요.
• 조세 압류 확인. 2024.02.05 하남시 압류 및 2024.07.18 국가 압류가 있습니다. 조세채권의 실제 금액과 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 확인하세요.
• 임차인·점유 확인. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 점유 확인 및 사업자등록·임대차 관련 원본 확인을 통해 인수 또는 인도에 영향을 줄 권리가 있는지 검토하세요.
• 상가 공실비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 인도·시설 정비비용, 공실 기간 중 보유비용을 입찰금액과 별도로 검토하세요.
• 시세 검증. 실제 매각 대상과 동일하거나 비교 가능한 상업시설의 최근 거래, 임대차 사례, 공실 상태를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 958,000,000원, 1회 유찰 시 766,400,000원, 2회 유찰 시 613,120,000원으로 제시된 가격만으로 시세 우위를 판단하지 마세요. 유찰은 감정가 대비 하락을 뜻할 뿐 시장가치 대비 저가 매입을 보장하지 않습니다.
• 종전 경매 취하 이력. 2024타경58000은 취하되어 경매개시결정등기가 말소됐고 2026타경50082가 새로 개시됐습니다. 현재 사건의 매각조건과 권리관계를 기준으로 판단하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 토지 관련 공적 장부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 투자, 신건 100% ≠ 적정가격”

이 물건의 장점은 말소기준 근저당권이 명확하고 후순위 압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 배당 후 5,553,980,000원의 채권 부족액이 발생하는 것으로 추정되지만, 그것이 낙찰자에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다. 현 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격과 자산의 실질 가치를 판단하기 위한 조건은 아직 충족되지 않았습니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 현황 공실인 제2종근린생활시설이고, 표시된 211호와 감정평가의 여러 호실 사이에 매각범위 확인 문제가 남아 있습니다. 임대관계와 조세 압류의 세부 내역도 점검 대상입니다.

특히 958,000,000원이라는 최저가가 현재 상업시설 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 여러 호실의 일괄매각인지, 211호 단독인지조차 확정하지 않은 상태에서 감정가 할인율이나 과거 등기 거래가액을 이용해 투자 매력을 부여하는 것은 위험합니다.

결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격·매각범위·환금성은 확인 전 보류입니다. 등기상 소멸권리보다 더 중요한 입찰 전 과제는 정확히 무엇을 취득하는지, 그 대상이 지금 얼마에 거래될 수 있는지, 공실 상태에서 어떤 비용과 임대위험을 부담하는지를 확인하는 것입니다.