수원지방법원 2026타경50082. 경기도 하남시 풍산동 인스타시티 2층 206호입니다. 사건의 용도 표기는 ‘대지’이지만 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 건물은 지상 21층의 업무시설·근린생활시설 복합건물이며, 본건은 그중 2층에 위치합니다.
현재 소유자는 주식회사제이앤케이홀딩스입니다. 2022년 12월 23일 거래가액 874,055,495원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 와부농업협동조합 앞으로 채권최고액 6,500,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당에는 공동담보목록이 기재돼 있어, 이 호실만의 담보채무로 단순 해석해서는 안 됩니다.
이후 하남시와 국가의 압류가 등록됐고, 기존 경매개시결정은 취하로 말소됐습니다. 현재는 다시 와부농업협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중입니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 세금의 우선배당 가능성과 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50082 (임의경매, 등기상 성남지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 206호 도로명: 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 물건종류 / 용도 | 사건 용도 표기: 대지 등기 형태: 집합건물 감정평가상 이용상태: 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조, 지상 21층 업무시설·근린생활시설 중 2층 206호 |
| 현황 | 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 주식회사제이앤케이홀딩스 (2022.12.23 소유권이전, 거래가액 874,055,495원) |
| 감정가 / 최저가 | 702,000,000원 / 702,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 와부농업협동조합 |
| 청구금액 | 5,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.23 을구 1번 근저당권 · 와부농업협동조합 · 채권최고액 6,500,000,000원 |
| 공동담보 | 제2022-370호 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.12 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 압류의 말소
핵심은 2022년 12월 23일의 와부농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 설정된 하남시 압류, 국세 관련 압류, 현재 임의경매개시결정도 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
과거 설정된 신탁등기는 이미 말소된 상태입니다. 2024년 경매개시결정 역시 2026년 1월 취하돼 말소됐으며, 이는 현재 사건의 유찰 이력을 뜻하지 않습니다. 현재 사건은 0회 유찰된 신건입니다.
② 점유·임차인 — 공실이지만 임대관계 확인 필요
| 확인된 임차인 | 0명 |
|---|---|
| 감정평가상 현황 | 공실 |
| 임대관계 | 미상 |
| 대항력 | 확인된 임차인에 대한 대항력 주장 없음 · 추가 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인된 임차인에 대한 우선변제 신고 없음 |
| 보증금 승계 | 확인된 매수인 인수액 0원 |
감정평가상 본건이 속한 근린생활시설은 공실로 기재돼 있고, 확인된 임차인도 없습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 조사됐으므로, 공실이라는 사정만으로 임대차 관계나 점유 문제가 법적으로 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
실제 임차인 수는 확인 기준 0명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인도 확인되지 않습니다. 현재 확인된 임차보증금 인수액은 없지만 입찰 직전 현황조사, 상가건물 임대차 관련 자료 및 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 7.02억이 싸다는 근거는 없다
감정가와 최저매각가는 모두 702,000,000원입니다. 신건이므로 아직 가격 인하가 적용되지 않았습니다. 그러나 동일 건물 또는 유사한 2층 근린생활시설의 최신 실거래 평균과 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 702,000,000원 | 현재 최저가와 동일 |
| 현재 최저매각가 | 702,000,000원 | 신건 · 100% |
| 과거 소유권 거래가액 | 874,055,495원 | 2022.12.23 등기 거래가액 · 현재 시세 아님 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 현재 가격의 할인 여부 판단 불가 |
| 실질취득 추정 | 702,000,000원 | 현재 최저가 낙찰 · 인수액 0원 가정, 취득 부대비용 제외 |
특히 본건은 주택이 아니라 2층 일반음식점 용도의 근린상가입니다. 상가의 가치는 단순 거래가뿐 아니라 실제 임대 가능성, 예상 임대료, 공실 지속 가능성, 관리비 부담, 향후 매각 수요에 좌우됩니다. 현재 공실이라는 사실은 임대수익 검증이 필요한 사유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 702,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,420,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 6,500,000,000원 | 692,580,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권최고액 대비 미배당 | 6,500,000,000원 | 5,807,420,000원 |
| 매수인 인수액 | — | 0원 |
집행비용 9,420,000원을 차감한 692,580,000원이 근저당권자에게 배당되는 단순 추정입니다. 채권최고액 6,500,000,000원은 실제 확정채무액과 다르며 공동담보 관계가 존재합니다. 따라서 미배당액 5,807,420,000원은 채권최고액 기준 모형상 부족분이지 확정된 실제 채무잔액이 아닙니다. 당해세·조세채권 우선배당과 기타 법정 우선채권은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 시세 메리트는 미확인
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 702,000,000원 | 692,580,000원 | 5,807,420,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 561,600,000원 | 553,584,000원 | 5,946,416,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 449,280,000원 | 442,387,200원 | 6,057,612,800원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 매각가격이 702,000,000원 → 561,600,000원 → 449,280,000원으로 낮아지며, 근저당권 채권최고액 대비 미배당 규모는 커집니다. 그러나 이는 채권자의 회수 문제입니다. 제공된 권리관계를 기준으로 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 추정됩니다.
다만 유찰 후 가격이 내려간다고 해서 자동으로 시세보다 싸지는 것은 아닙니다. 최근 실거래가와 임대수익 자료가 확인되지 않으므로 어느 회차에서 적정가격이 형성되는지 판단할 수 없습니다. 유찰 여부보다 상가의 시장가치 산정이 먼저입니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조의 21층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 및 지하주차장이 기재돼 있습니다.
- 용도. 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실입니다. 상가로서의 실제 사용 가능성, 업종 제한 및 임차 수요를 검토해야 합니다.
- 도로. 감정평가상 토지는 남동측 약 50m 폭의 포장도로 등에 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 감정평가상 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재돼 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 토지정보 대조. 별도 토지정보에는 개발제한구역, 지목 전, 토지이용상황 하천등, 토지면적 440.0㎡ 및 공시지가 121,800원/㎡가 기재돼 있습니다. 이는 감정평가상 일반상업지역의 업무시설·근린생활시설 건부지라는 설명과 차이가 커서 동일 필지·동일 매각대상에 관한 정보인지 확인이 필요합니다. 해당 면적이나 공시지가를 본건 대지권에 그대로 적용할 수 없습니다.
- 환금성. 2층 일반음식점 용도의 공실 상가입니다. 실제 임대료 및 유사 호실 거래가가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 특정. ‘대지’ 표기와 집합건물 2층 206호의 차이를 확인하고, 매각 대상 전유부분과 대지권의 범위를 원본으로 대조하세요.
- 시세 검증. 동일 건물과 주변 2층 근린생활시설의 최근 매매사례를 조사하세요. 현재 최저가 702,000,000원이 할인된 가격이라고 단정할 근거는 없습니다.
- 임대수익 확인. 공실인 일반음식점이므로 주변 임대료, 공실 기간, 예상 관리비 및 업종 수요를 확인하세요.
- 점유·임차관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차 신고와 보증금·사업자등록 관련 사항을 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 와부농업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2022-370호와 실제 채무·배당관계를 검토하세요.
- 세금 관련 압류. 하남시 및 남양주세무서 관련 압류의 조세채권 성격과 법정기일, 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 감정평가의 일반상업지역 설명과 별도 토지정보의 개발제한구역·하천 관련 정보를 원본 서류로 대조하세요.
- 건축물 현황. 일반음식점 사용 가능 여부, 집합건축물대장, 위반건축물 기재 여부, 설비와 인허가 조건을 확인하세요.
- 관리비·명도 비용. 공실이라도 미납 관리비와 실제 인도 상태를 확인해야 합니다. 공용부분 체납 관리비 등 매수인 부담 가능 비용을 별도 검토하세요.
- 경매 진행상태. 종전 2024타경58000 사건은 취하됐고 현재 사건은 신건입니다. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 매각조건 및 변경 공고를 확인하세요.
맺으며 — “권리 말소는 긍정적, 가격과 용도는 재확인”
하남 인스타시티 206호는 등기상 권리 말소 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 임차인도 없어 매수인이 인수할 권리금액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 본건은 감정평가상 2층 일반음식점인 공실 근린상가입니다. 신건 최저가 702,000,000원이 합리적인지는 최근 실거래와 임대수익으로 검증되지 않았습니다. 더구나 사건 용도 표기와 등기·감정평가의 분류가 다르고, 토지 관련 정보도 서로 맞지 않는 부분이 있습니다.
종합 판단은 C등급(44점)입니다. 권리상 인수위험이 낮은 점은 긍정적이나, 가격 근거 부족·공실에 따른 수익 불확실성·매각대상 및 토지정보의 불일치를 고려하면 신건 입찰을 적극 추천하기 어렵습니다.
권리는 조건부 합격, 가격과 물건 확인은 보류. 동일 상가의 최신 거래 및 임대 가능 수익을 조사하고, 매각대상·대지권·용도지역의 일치 여부를 원본으로 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 유찰에 따른 가격 인하 역시 시세 검증을 대신하지는 못합니다.
