수원지방법원 2026타경50082. 경기도 하남시 풍산동 527, 인스타시티 2층 207호입니다. 등기부는 집합건물이고 감정평가서상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 상업시설의 임대수익성과 환금성을 기준으로 접근해야 합니다. 현재는 공실로 조사되어 있습니다.
소유자는 주식회사제이앤케이홀딩스입니다. 2022년 12월 23일 소유권을 이전받았으며, 등기 거래가액은 1,049,294,005원입니다. 같은 날 와부농업협동조합이 채권최고액 6,500,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 해당 근저당은 공동담보목록 제2022-370호에 연결되어 있습니다.
이후 하남시와 국의 압류, 과거 임의경매개시결정이 등장합니다. 과거 경매는 취하되어 개시결정 등기가 말소되었고, 현재는 별도의 2026타경50082 임의경매가 진행되는 구조입니다. 권리 순서 자체는 비교적 명확하지만, 채권 규모가 크고 세금 압류가 존재하므로 실제 배당 우선순위와 채무관계는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50082 (임의경매 · 성남지원 개시결정 기재) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 2층 207호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 조정대로 71 |
| 등기상 건물 | 집합건물 · 인스타시티 제2층 제207호 |
| 실제 이용상태 | 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조 · 지상 21층 건물 중 2층 |
| 사건 용도 표기 | 대지 — 등기상 집합건물 및 감정평가 이용상태와의 표기 차이 확인 필요 |
| 소유자 | 주식회사제이앤케이홀딩스 (2022.12.23 소유권이전) |
| 등기 거래가액 | 1,049,294,005원 |
| 감정가 / 최저가 | 807,000,000원 / 807,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 와부농업협동조합 |
| 신청 청구액 | 5,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.23 을구 1번 와부농업협동조합 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 6,500,000,000원 (공동담보목록 제2022-370호) |
| 임차·점유 현황 | 등재 임차인 없음 · 감정평가상 공실 · 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 압류는 소멸 예정
말소기준권리는 2022년 12월 23일 설정된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 6,500,000,000원이며, 이 권리는 정상적으로 매각이 완료될 경우 소멸 예정입니다. 이후 등기된 하남시 압류와 국의 압류, 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
한편 최초 신탁과 이후 반복된 신탁등기는 모두 과거 소유권 및 신탁관계의 변동 이력입니다. 2022년 12월 23일 주식회사제이앤케이홀딩스로 소유권이 이전되기 전의 신탁은 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 과거 신탁 이력만으로 현재 수탁자의 권리가 매수인에게 승계된다고 볼 근거는 없습니다.
② 임차·점유 분석 — 공실이지만 최종 확인 필요
등재된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 제2종근린생활시설(일반음식점), 현황 공실이라고 기재되어 있으며, 감정평가 요항표 역시 공실 상태로 설명합니다. 다만 임대관계에 대해서는 미상으로 표시되어 있으므로, 등재 임차인이 없다는 사실과 모든 임대차·점유 문제가 해소되었다는 판단은 구분해야 합니다.
| 구분 | 조사 결과 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 등재 임차인 | 없음 | 확인된 임차보증금 인수 없음 |
| 현황 점유 | 공실 | 현장 재확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 | 미확인 임대차 여부 확인 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 | 현재 확인된 권리 기준 |
상업시설에서는 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 임차인의 대항력 및 우선변제권이 중요한 변수입니다. 현재 확인된 자료만으로 특정 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 근거는 없습니다. 입찰 전 현장조사와 최신 매각물건명세서를 통해 임대차 및 점유 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 검토 — 807,000,000원이 저렴한지는 아직 알 수 없다
이번 물건의 감정가는 807,000,000원이고, 한 번도 유찰되지 않아 신건 최저매각가 역시 807,000,000원입니다. 하지만 같은 건물 또는 유사 근린생활시설의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장에서 저렴한지, 적정한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.
2022년 소유권이전 당시 등기 거래가액은 1,049,294,005원입니다. 그러나 이 금액은 과거 거래가격일 뿐, 현재 적정 시세를 입증하지 않습니다. 상업시설의 가치는 층별 접근성, 점포 노출도, 실제 임대수요, 공실 기간, 수익률 등에 크게 영향을 받을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 807,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,470,000원 |
| 1. 근저당 · 와부농업협동조합 | 6,500,000,000원 | 796,530,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 5,703,470,000원 |
채권최고액을 배당계산상 채권액으로 적용한 추정치입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.3% 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권원금·이자·공동담보 배당과 세금 우선순위에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액은 배당금과 별개이며 매각대금에 포함되지 않습니다.
신건 매각가 807,000,000원에서 예상 집행비용 10,470,000원을 제외하면 와부농업협동조합에 796,530,000원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준으로는 5,703,470,000원이 미배당되고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액이 다르다는 것입니다. 근저당권이 매각으로 소멸하면 채권자에게 전액 배당되지 않았다는 이유만으로 그 잔액이 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 현재 추정 배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 부족은 커진다
| 매각 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 807,000,000원 | 796,530,000원 | 5,703,470,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 645,600,000원 | 636,744,000원 | 5,863,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 516,480,000원 | 508,915,200원 | 5,991,084,800원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가 시나리오는 645,600,000원, 2회 유찰 시에는 516,480,000원입니다. 회차가 내려갈수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 다만 세 시나리오 모두 확인된 권리상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 지상 21층 업무시설 및 근린생활시설 건물입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 현재 사용상태. 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 공실입니다. 실제 영업 가능 조건과 임대수요를 확인해야 합니다.
- 도로 접근. 감정평가상 남동측 약 50m 폭의 포장도로 등에 접합니다.
- 토지 관련 규제. 감정평가 요항표에는 도시지역·일반상업지역· 지구단위계획구역(미사지구), 토지거래계약 허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 주거용 아파트와 매수층이 다릅니다. 임차수요·상가 위치·실제 영업 가능성·공실 상태가 매각 가능 가격에 영향을 줄 수 있으며, 현재는 비교 가능한 실거래 자료 없이 환금성이 양호하다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 인스타시티 내 비슷한 층과 용도의 매매사례, 인근 상업시설의 실제 거래가격을 확인하고 807,000,000원의 적정성을 평가하세요.
- 임대수익 검증. 같은 건물의 실제 보증금·월세·공실 상황을 조사하세요. 예상 임대료만으로 수익성을 평가하지 말고 실제 계약 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 재확인. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 사업자등록, 임대차계약 및 권리신고 상황을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 와부농업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2022-370호와 피담보채무 범위를 확인하세요.
- 압류 및 체납 확인. 하남시 압류와 남양주세무서장의 국세 압류가 있습니다. 매각으로 등기가 소멸하더라도 세금의 배당 우선순위와 별도 법정 부담 사항을 확인해야 합니다.
- 과거 경매 취하 사유 확인. 2024타경58000이 취하되었고 현재 사건이 별도로 진행 중입니다. 기존 경매 및 취하 관련 원본 기록을 검토하세요.
- 대지권·건축물 용도 확인. 집합건물 207호의 대지권, 건축물대장상 용도와 사건 표기, 토지이용계획의 적용 필지를 확인하세요.
- 상가 관리비 및 시설 확인. 공용 관리비 미납 여부와 전기·급배수·소방시설, 일반음식점 사용에 필요한 시설 상태를 확인하세요.
- 입찰 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “65억 미배당보다 중요한 것은 8.07억의 적정성”
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 채권최고액 6,500,000,000원과 신건 예상 미배당액 5,703,470,000원입니다. 하지만 근저당권이 매각으로 소멸하는 이상, 큰 미배당액 그 자체가 매수인의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다. 확인된 권리 기준 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
보다 중요한 문제는 807,000,000원이라는 가격이 현재 시장에서 적정한가입니다. 대상은 주거용 아파트가 아니라 공실 상태의 제2종근린생활시설이며, 현재 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않았습니다. 또한 과거 경매 취하 이력, 미상인 임대관계, 토지 및 용도 표기 차이는 추가로 검증해야 할 사항입니다.
권리상 인수액은 낮지만, 가격과 환금성의 불확실성은 남아 있습니다. 따라서 신건에 즉시 응찰하기보다는 실제 상가 거래가격, 임대 가능성, 권리 원본과 매각대상 범위를 확인한 뒤 접근하는 편이 합리적입니다. 유찰이 발생하더라도 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 간주해서는 안 됩니다.
종합 판단: C등급(46점). 말소기준 이후 권리들이 소멸할 예정이고 예상 인수액이 0원이라는 장점이 있지만, 실거래 시세가 불명확한 공실 상업시설이며, 임대관계와 토지 관련 사항에 대한 확인이 필요하므로 보수적인 평가가 타당합니다.
