수원지방법원 2026타경50082. 하남시 풍산동 인스타시티 2층 205호가 감정가와 같은 674,000,000원에 신건으로 매각 예정입니다. 사건 용도 표시는 '대지'이지만 등기사항증명서는 집합건물이고, 감정평가서상 이용상태는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 따라서 주거용 아파트가 아닌 상업시설의 이용상태와 수요를 중심으로 검토해야 합니다.

현재 소유자는 주식회사제이앤케이홀딩스입니다. 2022년 12월 23일 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 839,007,793원입니다. 같은 날 와부농업협동조합의 채권최고액 6,500,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 하남시와 국의 압류가 등기됐고, 앞선 임의경매 사건은 취하되어 말소된 후 현재의 임의경매가 다시 개시되었습니다. 권리 소멸 관계는 비교적 명확하지만, 감정가만으로 적정 낙찰가격을 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022년 12월 23일 설정된 와부농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 하남시 압류와 국(처분청 남양주세무서장)의 압류, 현재 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거의 신탁 관련 등기는 이미 말소됐으며, 2024년에 개시된 임의경매 사건도 취하에 따라 등기가 말소됐습니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 매각물건명세서 비고와 감정상 이용상태에는 현황 공실로 표시되어 있습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 공실이라는 사실만으로 모든 점유·임대차 관계가 확정적으로 정리됐다고 단정할 수는 없습니다. 현장 점유 상황과 매각물건명세서의 최종 내용을 확인하는 것이 필요합니다.

② 가격 분석 — 6.74억 신건, 시세 대비 매력은 미확인

이 물건의 감정가는 674,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 현재 매수인 인수액 추정치는 0원이므로, 입찰가를 최저매각가로 가정할 때 권리 인수액을 더한 실질취득금액은 674,000,000원입니다. 취득세 및 각종 부대비용은 별도입니다.

그러나 인근 동일 용도의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 특히 일반음식점으로 이용 가능한 근린생활시설은 위치·층별 유동인구·공실 여부·임대료·업종 수요 등에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다.

유찰 후 가격은 회차별 가정 시나리오입니다. 실제 매각 여부와 입찰가격은 달라질 수 있으며, 위 가격이 곧 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 674,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용 추정액 9,140,000원을 제외한 664,860,000원이 와부농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 6,500,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 5,835,140,000원입니다.

위 배당표는 채권최고액 기준의 단순 추정입니다. 실제 채권잔액 및 공동담보 배당 관계에 따라 달라질 수 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않았습니다. 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 하남시 풍산동 황산사거리 북동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 지식산업센터 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 실제 이용. 감정상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트 및 철골철근콘크리트 구조의 업무시설·근린생활시설 건물로, 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 있습니다.
• 접도. 남동측으로 약 50m 폭의 포장도로 등에 접합니다.
• 감정상 토지이용계획. 도시지역·일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역 등으로 기재되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 해당 사항이 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 상업시설의 실제 수요, 임대수익, 공실 지속 가능성 및 유사 호실 거래를 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 매각 용이성이나 적정가격을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상과 용도 확인. 사건 용도 '대지', 등기상 집합건물, 감정상 제2종근린생활시설 표시가 실제로 어떤 권리와 면적을 포함하는지 매각목록 및 건축물대장에서 확인하세요.
• 최근 시세 검증. 인스타시티 및 주변의 동일·유사 용도 상업시설 실거래, 층별 매매가격, 임대료, 공실 현황을 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하지 마세요.
• 공동담보 관계. 공동담보목록 제2022-370호의 목적물과 실제 채권잔액, 선행 배당 및 공동담보 배당 관계를 확인하세요.
• 세금 압류. 하남시와 남양주세무서장 관련 압류의 세목·법정기일·우선배당 여부를 확인하세요.
• 공실과 점유 확인. 현황 공실이라도 실제 점유자, 영업 관련 시설, 임대차계약 및 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 539,200,000원 및 431,360,000원은 가정된 유찰 후 최저가입니다. 이 가격이 적정 매수가인지 여부는 시장가치 검증 후 결정해야 합니다.
• 관리비 및 시설비. 공용부분 관리비 체납, 시설 유지비, 원상복구 또는 영업시설 정비비용 등을 별도로 조사하세요.
• 토지·인허가 확인. 토지이용계획 표시가 상충하므로 대상 필지와 대지권, 토지거래허가 및 해당 용도에서의 영업 가능 여부를 원본으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록의 최신 내용을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 장점은 권리 소멸 구조가 비교적 명확하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 공실로 조사되어 있는 것도 점유 검토에 유리한 요소입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 최종 점유 상태 확인은 필요합니다.

반면 담보권의 채권최고액은 6,500,000,000원이고, 신건 매각가를 가정한 미배당액은 5,835,140,000원입니다. 이는 매수인이 떠안을 채무가 아니라 채권자 배당 부족분이지만, 공동담보와 실제 채권잔액을 구별해 이해해야 합니다.

가격 측면에서는 674,000,000원의 최저매각가가 시장가격보다 유리하다는 근거가 아직 없습니다. 일반음식점 용도의 상업시설로서 공실 및 환금성을 검토해야 하고, 물건 용도와 토지 관련 표시도 확인할 사항이 남아 있습니다. 따라서 현재로서는 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 물건 동일성 확인 전에는 신중한 접근이 필요한 C등급 검토물건으로 판단합니다. 핵심은 단순히 유찰을 기다리는 것이 아니라, 정확한 매각 대상과 실제 시장가치를 먼저 검증하는 것입니다.