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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 4회 · 최저 36,648,000원
C 매력지수48 유찰 5회

부동산강제경매

2022타경4474 · 성남지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9961㎡
최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트
74,792,000원 7,479만 감정가 445,000,000원
감정가의 17% ▼ 83% 할인
다음 매각기일
07-20
성남지원 10:00
입찰 보증금
747만원
최저가의 10% · 7,479,200원
실거래 대비
▼ 75.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.09억원
최근 결과
5 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 감정가의 16.8%까지 내려왔지만 유치권 신고와 대지권 미상, 장기 미매각 리스크가 남은 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 5회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

낙찰가는 낮지만, 유치권과 대지권 미상이 발목을 잡는다 — 오포문형양우내안애 201호

수원지방법원 2022타경4474 · 경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 2층201호
감정가 445,000,000원 · 최저매각가 74,792,000원(5회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
48점
매력지수 C등급 · 가격은 크게 낮아졌지만 유치권·대지권 미상·장기 유찰 리스크로 보수적 접근 필요
최저가는 최근 시세 대비 낮지만 유치권 신고와 대지권 미등기 불확실성이 존재하고 5회 유찰된 장기 경매 물건이라 권리 검토 부담이 있어 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 최근 실거래 평균 310,916,666원 대비 최저가는 24.1% 수준으로 가격 매력은 큽니다. 다만 대지권 미등기·유치권 신고라는 핵심 변수가 있어 단순 저가 매수로 접근하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
445,000,000원 / 74,792,000원
5회 유찰
최근 12개월 실거래 평균
310,916,666원
동일평형 12건
최저가 ÷ 시세
24.1%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
권리상 인수금 없음

수원지방법원 2022타경4474. 경기도 광주시 문형동 오포문형양우내안애 101동 201호 아파트입니다. 등기상 소유자는 오포문형지역주택조합이며, 다수의 가압류와 경매개시결정이 얽힌 구조입니다. 등기상 권리는 매각으로 대부분 소멸하지만, 명세서 비고에 기재된 유치권 신고와 대지권 미등기가 이 사건의 핵심 검토 포인트입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2022타경4474
소재지경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 2층201호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
물건종류아파트
소유자오포문형지역주택조합
감정가 / 최저가445,000,000원 / 74,792,000원
신청채권자 / 청구해당 청구금액 585,636,570원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조

말소기준 이후 가압류·경매개시결정·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 일반적인 담보권 경매와 달리 근저당권이 확인되지 않고 가압류 중심의 권리 구조이며, 매각물건명세서상 대지권 미등기 및 유치권 신고가 별도 변수입니다.

② 시세 비교 — 가격은 강하지만 검토비용이 있다

동일평형(전용 약 85㎡) 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 310,916,666원입니다. 현재 최저매각가는 평균 시세 대비 24.1% 수준으로 낮습니다.

거래월전용층거래가
2026.0885.0㎡9318,000,000원
2026.0885.0㎡2310,000,000원
2026.0785.0㎡14325,000,000원
2026.0685.0㎡9340,000,000원
최근 12개월 평균-12건310,916,666원
⚠️ 가격보다 먼저 확인할 사항 최저가는 시세 대비 충분히 낮지만, 2025.08.20 양우건설 주식회사 유치권 신고(공사대금 124,486,489,954원)가 제출되었고 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰 전 유치권 성립 여부와 현장 점유 관계 확인이 필수입니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,792,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,746,256원
갑구 3번 가압류 · 양우건설주식회사130,000,000원73,045,744원
후순위 가압류 등다수0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 vs 최저가
최저가는 시세 대비 낮지만 유치권·대지권 검토가 선행되어야 합니다.
✅ 권리 관점 등기상 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인 인수금은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 대지권 미등기 상태이며 유치권 신고가 존재합니다. 가격만 보고 입찰하기보다 유치권 성립 여부와 대지권 귀속을 확인해야 합니다.

④ 핵심 리스크 점검

  • 유치권. 양우건설 주식회사의 공사대금 124,486,489,954원 유치권 신고가 제출되었으나 성립 여부는 불분명합니다.
  • 대지권. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없고 최저매각가격에는 대지권 포함 평가되었습니다.
  • 환금성. 1,028세대 단지이나 경매 평균 매각률 0으로 장기 미매각 이력이 확인됩니다.
  • 가격. 최근 12개월 평균 310,916,666원 대비 최저가는 낮아 가격상 여지는 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 유치권 현장 확인. 점유자, 공사대금 채권 발생 경위, 유치권 성립요건을 확인하세요.
  • 대지권 확인. 토지 권리관계와 대지권 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.
  • 저가 낙찰 함정 주의. 낮은 낙찰가는 권리·점유 리스크를 반영한 가격일 수 있습니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 그러나 확인이 먼저”

오포문형양우내안애 201호는 최저매각가만 보면 매우 공격적인 가격 구간입니다. 최근 실거래 평균 3.1억 대비 7,479만원은 큰 할인폭입니다. 그러나 경매의 핵심은 가격이 아니라 권리와 인수 가능성입니다. 이 물건은 등기상 인수금은 없지만 유치권 신고와 대지권 미상이라는 별도 리스크가 있어, 확인을 끝낸 투자자에게만 기회가 되는 유형입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견이며, 유치권 성립 여부·대지권 관계·당해세 등은 원본 서류 확인이 필요합니다. 투자 판단과 입찰 전 반드시 법률 전문가 및 관계기관 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 2층201호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)

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