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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 4회 · 최저 36,648,000원
B 매력지수58 유찰 5회

부동산강제경매

2022타경4474 · 성남지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.884㎡
최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트
74,792,000원 7,479만 감정가 445,000,000원
감정가의 17% ▼ 83% 할인
다음 매각기일
07-20
성남지원 10:00
입찰 보증금
747만원
최저가의 10% · 7,479,200원
실거래 대비
▼ 75.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.09억원
최근 결과
5 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 인수는 없지만 대지권 미등기와 거액 유치권 신고가 남은 5회 유찰 아파트.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 5회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

5회 유찰 끝에 17%까지 내려왔지만, 핵심은 유치권과 대지권이다 — 오포문형양우내안애 902호

수원지방법원 2022타경4474 · 경기도 광주시 문형새솔길 9, 109동 9층902호
감정가 4.45억 · 최저매각가 74,792,000원(5회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 5회 유찰로 가격은 낮아졌지만 대지권 미등기와 유치권 신고가 핵심 검토 대상
임차인 인수는 없고 최저가는 최근 실거래 대비 24.1% 수준이나 대지권 미등기 및 124,486,489,954원 유치권 신고 성립 여부가 변수라 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 가격은 크게 내려왔습니다. 최저가는 최근 실거래 평균의 24.1% 수준이지만, 이 물건은 단순 저가 아파트가 아닙니다. 대지권 미등기와 양우건설 유치권 신고라는 두 가지 확인 포인트가 남아 있습니다.
감정가
445,000,000원
최저가 대비 17%
최저매각가
74,792,000원
5회 유찰
실거래 평균
310,916,666원
최근 12건
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음

수원지방법원 2022타경4474. 경기도 광주시 문형동 오포문형양우내안애 109동 902호 아파트입니다. 권리관계만 보면 소유권보존 이후 가압류·경매개시 등 복수의 채권 관계가 얽혀 있지만, 매각으로 소멸되는 권리 구조입니다. 다만 일반적인 아파트와 달리 대지권 미등기 및 유치권 신고가 있어 가격만 보고 접근하기에는 확인할 부분이 있습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2022타경4474 (강제경매)
소재지경기도 광주시 문형새솔길 9, 109동 9층902호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
물건종류아파트
소유자오포문형지역주택조합
감정가 / 최저가445,000,000원 / 74,792,000원
신청채권자 / 청구해강종합건설 주식회사 / 585,636,570원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 복잡한 채권 구조

말소기준권리는 2020.07.16 가압류(양우건설주식회사)입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계할 보증금 인수 위험은 없습니다.

⚠️ 유치권 신고 확인 필요 매각물건명세서 비고에는 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원의 유치권 신고서가 제출되었으나 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 낙찰 전 현장 확인과 유치권 성립 여부 검토가 필요합니다.

② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 확인 조건 존재

동일 단지 오포문형양우내안애 전용 85㎡대 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 310,916,666원, 최신 거래는 2026.08 318,000,000원입니다.

거래월면적층거래가
2026.0885.0㎡9318,000,000원
2026.0885.0㎡2310,000,000원
2026.0885.0㎡5300,000,000원
2026.0785.0㎡14315,000,000원
2026.0785.0㎡1282,000,000원
2026.0685.0㎡9340,000,000원
평균-12건310,916,666원

최저매각가 74,792,000원은 최근 12개월 평균 대비 24.1%입니다. 가격 자체는 큰 할인 구간이지만, 대지권 미등기 및 유치권 신고라는 비가격 요소가 실제 가치 판단의 핵심입니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,792,000원 가정)

배당 항목청구액예상배당
집행비용-1,746,256원
갑구 4번 가압류 · 양우건설주식회사230,000,000원73,045,744원
갑구 7번 가압류 · 양우건설주식회사170,000,000원0원
갑구 10번 가압류 · 하승규86,000,000원0원
잔여 · 소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균 대비 24.1% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험은 없고 매각으로 소멸되는 권리가 대부분입니다. 낙찰자가 승계하는 금전 권리는 없습니다.
⛔ 확인 관점 대지권 미등기와 유치권 신고는 반드시 확인해야 합니다. 특히 유치권이 인정되는 경우 경제성이 크게 달라질 수 있습니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 대지권 확인. 최저매각가격에는 대지권 포함 평가라고 기재되어 있으나 대지권 유무는 알 수 없으므로 확인 필요.
  • 유치권 검토. 양우건설 유치권 신고 성립 여부와 현장 점유 관계 확인 필요.
  • 가격 판단. 최근 실거래 평균 310,916,666원 대비 최저가는 낮지만 권리 외 변수를 반영해야 함.
  • 배당 구조. 채권 총액 대비 배당 부족이 발생하는 구조이며 매수인 인수와는 별개임.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인이 먼저”

오포문형양우내안애 902호는 5회 유찰로 최저가가 크게 낮아진 아파트입니다. 실거래 대비 가격만 보면 매력적인 구간입니다. 그러나 대지권 미등기와 거액 유치권 신고가 있어 단순히 할인율만 보고 접근할 물건은 아닙니다. 권리 인수는 없지만, 낙찰 전 확인 절차가 성패를 가르는 물건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 유치권 성립 여부, 대지권 관련 사항, 미납 관리비 등은 원본 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 광주시 문형새솔길 9, 109동 9층902호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)

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