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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 4회 · 최저 36,648,000원
C 매력지수48 유찰 5회

부동산강제경매

2022타경4474 · 성남지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9961㎡
최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트
74,792,000원 7,479만 감정가 445,000,000원
감정가의 17% ▼ 83% 할인
다음 매각기일
07-20
성남지원 10:00
입찰 보증금
747만원
최저가의 10% · 7,479,200원
실거래 대비
▼ 75.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.09억원
최근 결과
5 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만 대지권 미등기와 거액 유치권 신고 변수가 남은 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 5회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

5회 유찰 끝에 가격은 내려왔지만, 대지권·유치권 변수가 남았다 — 오포문형양우내안애 703호

수원지방법원 2022타경4474 · 경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 7층703호 (문형동, 오포문형양우내안애아파트)
감정가 445,000,000원 · 최저매각가 74,792,000원(5회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
48점
매력지수 C등급 · 가격은 크게 낮아졌지만 대지권 미등기와 유치권 변수가 남아 보수적 접근이 필요한 물건
5회 유찰로 가격 매력은 있으나 대지권 미등기와 거액 유치권 신고, 장기 미매각 이력이 있어 권리·점유 리스크를 확인해야 하므로 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 가격은 감정가 대비 16.81%까지 내려왔습니다. 다만 단순 저가 아파트가 아닙니다. 대지권 미등기와 공사대금 유치권 신고라는 큰 확인 요소가 남아 있어, 가격보다 권리·현장 검토가 먼저인 물건입니다.
감정가
445,000,000원
최저가 74,792,000원
실거래 평균
310,916,666원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
24.1%
최근 12개월 평균 기준
매수인 인수
0원
등기상 인수 권리 없음

수원지방법원 2022타경4474. 경기도 광주시 문형동 오포문형양우내안애아파트 101동 703호입니다. 전용면적 84.9961㎡ 동일평형 기준 최근 실거래 평균은 3.1억 수준인데, 현재 최저매각가는 7,479만원까지 떨어졌습니다. 가격만 보면 매우 낮아 보이지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 대지권 미등기와 유치권 신고의 실체 확인입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2022타경4474
소재지경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 7층703호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
물건종류 / 면적아파트 · 전용 84.9961㎡
소유자오포문형지역주택조합
감정가 / 최저가445,000,000원 / 74,792,000원 (5회 유찰)
신청채권자 / 청구해강종합건설 주식회사 / 585,636,570원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 등기상 인수 부담은 없음

말소기준권리는 2019.09.26 갑구 3번 가압류(양우건설주식회사)입니다. 이후 양우건설·에스케이건설 관련 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인이 직접 인수하는 권리는 없습니다.

⚠️ 별도 확인 필요 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다는 내용이 있습니다. 또한 2025.08.20. 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원 유치권 신고가 제출되었으나 성립 여부는 불분명합니다.

② 시세 비교 — 가격은 매력적, 하지만 조건부

오포문형양우내안애 동일 평형 최근 거래 12건 기준 최근 12개월 평균은 310,916,666원입니다. 현재 최저매각가 74,792,000원은 최근 시세 대비 낮은 수준입니다.

거래월전용층거래가
2026.0885.0㎡9318,000,000원
2026.0885.0㎡2310,000,000원
2026.0885.0㎡5300,000,000원
2026.0785.0㎡14315,000,000원
2026.0685.0㎡9340,000,000원
평균—12건310,916,666원
✅ 가격 관점 최저매각가는 최근 실거래 평균의 24.1% 수준으로 가격 할인 폭은 큽니다. 다만 유치권 신고와 대지권 문제 해결 여부에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,792,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,746,256원
갑구 3번 가압류 · 양우건설주식회사130,000,000원73,045,744원
잔여 · 소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 시세 대비 낮지만 대지권·유치권 검토가 선행되어야 합니다.

④ 핵심 리스크 분석

  • 대지권 미등기. 매각물건명세서상 대지권 유무를 알 수 없으며 최저매각가격에는 대지권 포함 평가 내용이 있습니다.
  • 유치권 신고. 양우건설 주식회사 공사대금 124,486,489,954원 신고가 있으나 성립 여부는 불분명합니다.
  • 장기 유찰. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5회, 매각 성공률 0%로 확인됩니다.
  • 권리 소멸 구조. 등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 현장 확인. 유치권 현수막·점유 현황·공사대금 관련 실제 점유 여부 확인이 필요합니다.
  • 대지권 확인. 토지 등기와 대지권 관련 서류를 반드시 별도 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 낮은 최저가 자체보다 유치권 및 대지권 문제가 해소되는지를 기준으로 접근해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸지만 이유를 확인해야 하는 물건”

오포문형양우내안애 703호는 5회 유찰로 가격 매력이 크게 올라온 아파트입니다. 최근 실거래 평균 3.1억 대비 최저가는 7,479만원으로 매우 낮습니다. 그러나 대지권 미등기와 거액 유치권 신고라는 변수가 있어 단순히 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 권리상 소멸 구조는 단순하지만, 현장과 서류 확인이 낙찰 판단의 핵심인 물건입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 유치권 성립 여부, 대지권 관계, 미납 관리비 등은 원본 서류 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 전문가 검토를 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 7층703호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)

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