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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 4회 · 최저 36,648,000원
B 매력지수58 유찰 5회

부동산강제경매

2022타경4474 · 성남지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9961㎡
최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트
74,792,000원 7,479만 감정가 445,000,000원
감정가의 17% ▼ 83% 할인
다음 매각기일
07-20
성남지원 10:00
입찰 보증금
747만원
최저가의 10% · 7,479,200원
실거래 대비
▼ 75.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.09억원
최근 결과
5 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌지만 대지권 미등기와 유치권 신고 검토가 필요한 고위험형 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 5회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

5회 유찰로 가격은 낮지만, 유치권 확인이 필요한 물건 — 오포문형양우내안애 604호

수원지방법원 2022타경4474 · 경기도 광주시 문형새솔길 2, 102동 6층604호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
감정가 445,000,000원 · 최저매각가 74,792,000원(5회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 5회 유찰로 가격 매력은 높지만 유치권·대지권 리스크 확인이 필요한 물건
인수 권리는 없고 최근 시세 대비 최저가는 낮지만, 유치권 신고 성립 여부와 대지권 미등기 불확실성이 있어 보수적 접근이 필요함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 최저가는 감정가의 약 16.8%까지 내려왔고, 최근 실거래 평균 대비 가격 메리트는 큽니다. 다만 대지권 미등기와 양우건설 유치권 신고라는 핵심 확인사항이 있어 단순 저가 낙찰 물건으로 보기 어렵습니다. 권리상 인수액은 0원이지만 현장·서류 검토가 필요한 사건입니다.
감정가 / 최저가
445,000,000원 / 74,792,000원
5회 유찰
실거래 평균
310,916,666원
최근 12개월 12건
실질취득
74,792,000원
인수액 0원
핵심지표
유치권 검토
대지권 미등기

수원지방법원 2022타경4474. 경기도 광주시 문형동 오포문형양우내안애아파트 102동 604호입니다. 소유자는 오포문형지역주택조합이며, 등기상 다수 가압류와 경매개시결정이 존재합니다. 확인되는 권리들은 매각으로 소멸되는 구조라 낙찰자가 직접 인수하는 권리는 없습니다.

다만 이 사건의 핵심은 가격보다 숨은 리스크 확인입니다. 매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기와 양우건설의 공사대금 유치권 신고가 기재되어 있습니다. 유치권은 성립 여부가 불분명하므로 현장 점유와 관련 서류 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2022타경4474
소재지경기도 광주시 문형새솔길 2, 102동 6층604호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
물건종류 / 전용아파트 · 전용 84.9961㎡
소유자오포문형지역주택조합
감정가 / 최저가445,000,000원 / 74,792,000원
신청채권 청구액585,636,570원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2019년 9월 26일 가압류(양우건설주식회사)입니다. 이후 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 권리상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 시세 대비 낮다

동일 단지·유사 면적 최근 거래 기준입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 310,916,666원, 최신 거래가는 318,000,000원입니다.

거래월면적층거래가
2026.0885.0㎡9318,000,000원
2026.0885.0㎡2310,000,000원
2026.0785.0㎡14325,000,000원
2026.0685.0㎡9340,000,000원
평균85㎡대12건310,916,666원
✅ 가격 관점 최저매각가 74,792,000원은 최근 12개월 평균 310,916,666원의 약 24.1% 수준입니다. 단순 가격만 보면 큰 할인 구간입니다.
⚠️ 반드시 확인할 부분 양우건설이 2025.08.20. 공사대금 124,486,489,954원 관련 유치권 신고서를 제출했으나 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 인정되는 경우 점유·비용 문제가 발생할 수 있어 현장 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,792,000원 가정)

배당 항목청구액예상배당
집행비용-1,746,256원
양우건설 가압류130,000,000원73,045,744원
후순위 가압류 등5,868,827,314원0원
소유자 잔여-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 시세보다 낮지만 유치권·대지권 검토 비용을 고려해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 유치권 확인. 신고 금액과 성립 여부가 핵심입니다. 점유 관계와 공사대금 관련 자료를 확인해야 합니다.
  • 대지권 확인. 대지권 미등기 상태이며 최저매각가격에는 포함 평가되었으나 실제 권리관계 확인이 필요합니다.
  • 권리 분석. 등기상 인수 권리는 0원이지만 현장 권리관계는 별도 검토가 필요합니다.
  • 가격 판단. 최근 실거래 대비 최저가는 낮아 가격 메리트는 있으나 리스크 비용을 반영해야 합니다.

맺으며 — “싸지만 확인해야 하는 물건”

이 사건은 5회 유찰로 가격만 보면 매력적인 구간입니다. 최근 거래 평균 3.1억원대 대비 최저가는 7,479만원 수준입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가만이 아닙니다. 대지권 미등기와 유치권 신고라는 변수 때문에 현장 확인 없이 저가 낙찰로 판단하기 어렵습니다. 가격은 합격, 권리 외 리스크 검토가 필요한 물건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·경매 데이터·실거래 데이터를 기준으로 작성한 분석 의견입니다. 유치권 성립 여부, 관리비, 당해세 등은 원본 서류 확인이 필요합니다. 입찰 전 현장 조사와 전문가 검토를 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 광주시 문형새솔길 2, 102동 6층604호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)

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