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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 4회 · 최저 38,542,000원
B 매력지수55 유찰 5회

부동산강제경매

2022타경4474 · 성남지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9961㎡
최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트
78,657,000원 7,865만 감정가 468,000,000원
감정가의 17% ▼ 83% 할인
다음 매각기일
07-20
성남지원 10:00
입찰 보증금
786만원
최저가의 10% · 7,865,700원
실거래 대비
▼ 74.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.09억원
최근 결과
5 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 감정가의 17%까지 내려왔지만, 대지권 미등기와 유치권 신고 리스크 확인이 필요한 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 5회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(아파트)

5회 유찰 끝에 가격은 내려왔지만, 권리보다 유치권·대지권 리스크를 봐야 한다 — 오포문형양우내안애 1604호

수원지방법원 2022타경4474 · 경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 16층1604호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
감정가 4.68억 · 최저매각가 7,865.7만원(5회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 아파트
55점
매력지수 B등급 · 가격은 크게 하락했지만 대지권 미등기와 유치권 신고 리스크가 남은 물건
5회 유찰로 가격 매력은 높아졌고 인수 임차인은 없으나 대지권 미등기 및 124,486,489,954원 유치권 신고 성립 여부 확인이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 가격은 크게 내려왔습니다. 최저가는 최근 실거래 평균의 25.3% 수준으로 가격 메리트는 강하지만, 단순 저가 물건으로 보면 안 됩니다. 대지권 미등기와 유치권 신고라는 별도 확인사항이 남아 있습니다.
감정가
468,000,000원
최저가 78,657,000원
최근 실거래 평균
310,916,666원
최근 12건
최저가 ÷ 시세
25.3%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음

수원지방법원 2022타경4474. 경기도 광주시 문형동 오포문형양우내안애아파트 101동 1604호입니다. 감정가는 4.68억원이었으나 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 78,657,000원까지 내려왔습니다. 권리상 임차인 인수 문제는 없지만, 이 사건의 핵심은 낮아진 가격 뒤에 있는 대지권 미등기와 유치권 신고입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2022타경4474
소재지경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 16층1604호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
물건종류아파트
소유자오포문형지역주택조합
감정가 / 최저가468,000,000원 / 78,657,000원
유찰횟수5회
청구금액585,636,570원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없지만 권리관계 확인 필요

등기상 소유자는 오포문형지역주택조합입니다. 2019년 이후 양우건설, 에스케이건설 관련 가압류와 여러 경매개시결정이 존재하지만 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 매수인이 승계하는 보증금 인수 위험은 없습니다.

② 가격 분석 — 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다

오포문형양우내안애 동일 면적 최근 거래 기준 최근 12건 평균은 310,916,666원입니다. 현재 최저매각가 78,657,000원은 실거래 평균 대비 낮지만, 가격만 보고 접근하기 전에 물건 특유의 리스크를 확인해야 합니다.

거래월전용층거래가
2026.0885.0㎡9318,000,000원
2026.0885.0㎡2310,000,000원
2026.0885.0㎡5300,000,000원
2026.0785.0㎡14315,000,000원
2026.0685.0㎡9340,000,000원
2026.0285.0㎡6302,000,000원
평균—12건310,916,666원
⚠️ 가격보다 먼저 볼 항목 매각물건명세서 비고에는 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다는 내용이 있고, 2025.08.20. 양우건설 주식회사로부터 공사대금 124,486,489,954원 유치권 신고서가 제출되었습니다. 성립 여부는 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,657,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,815,826원
갑구 3번 가압류 · 양우건설130,000,000원76,841,174원
기타 가압류·경매채권5,856,365,570원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 실거래 평균 대비 낮지만 대지권·유치권 검토가 전제입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험은 없습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⛔ 주요 확인 리스크 가격 메리트는 크지만 대지권 미등기 상태와 유치권 신고 성립 여부에 따라 실제 취득 안정성이 달라질 수 있습니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 대지권 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다는 기재가 있어 관련 서류 확인이 필요합니다.
  • 유치권 확인. 양우건설 주식회사의 공사대금 유치권 신고가 있으므로 성립 여부와 현장 점유 여부 확인이 필요합니다.
  • 가격 검토. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만 리스크 반영 가격인지 검토해야 합니다.
  • 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 매력적이지만 확인 없는 저가는 없다”

오포문형양우내안애 1604호는 5회 유찰로 숫자상 가격 매력이 크게 올라온 물건입니다. 임차인 인수 위험도 없습니다. 다만 이 사건의 핵심은 단순한 저가 낙찰이 아니라 대지권 미등기와 유치권 신고라는 권리 외 리스크입니다. 확인 절차를 통과한다면 가격 경쟁력이 있는 물건이지만, 확인 없이 접근하기에는 주의가 필요한 경매입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 미납 관리비·당해세·최우선변제 등 일부 항목은 반영되지 않을 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 16층1604호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)

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