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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 4회 · 최저 36,648,000원
B 매력지수62 유찰 5회

부동산강제경매

2022타경4474 · 성남지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9961㎡
최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트
74,792,000원 7,479만 감정가 445,000,000원
감정가의 17% ▼ 83% 할인
다음 매각기일
07-20
성남지원 10:00
입찰 보증금
747만원
최저가의 10% · 7,479,200원
실거래 대비
▼ 75.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.09억원
최근 결과
5 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 감정가의 16.8%까지 하락했지만 대지권 미등기와 유치권 신고 리스크 확인이 필요한 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 5회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

5회 유찰로 가격은 내려왔지만, 유치권 리스크를 확인해야 한다 — 오포문형양우내안애 602호

수원지방법원 2022타경4474 · 경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 6층602호
감정가 4.45억 · 최저매각가 7,479만원(5회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 신청채권 청구액 585,636,570원
62점
매력지수 B등급 · 가격 매력은 높지만 유치권·대지권 미등기 확인이 필요한 경매 물건
5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌으나 유치권 신고와 대지권 관련 확인 요소가 있어 권리 안전성을 추가 검토해야 함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 5회 유찰로 가격은 크게 낮아졌습니다. 최저가는 최근 실거래 평균의 24.1% 수준으로 가격 매력은 분명하지만, 대지권 미등기와 공사대금 유치권 신고라는 확인 요소가 남아 있습니다.
감정가 / 최저가
445,000,000원 / 74,792,000원
5회 유찰
실거래 평균
310,916,666원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
24.1%
가격 메리트 구간
매수인 인수
0원
임차인 없음

수원지방법원 2022타경4474. 경기도 광주시 문형동 오포문형양우내안애 아파트 101동 602호입니다. 전용면적은 84.9961㎡이며 2018년 준공된 1,028세대 단지입니다. 권리상으로는 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 인수할 권리는 없습니다.

다만 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형과 다릅니다. 매각물건명세서에는 양우건설 주식회사의 공사대금 유치권 신고가 제출되어 있으며, 성립 여부는 불분명하다고 기재되어 있습니다. 따라서 가격만 보고 접근하기보다 유치권 성립 여부와 대지권 관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2022타경4474
소재지경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 6층602호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
물건종류 / 면적아파트 · 전용 84.9961㎡
소유자오포문형지역주택조합
감정가 / 최저가445,000,000원 / 74,792,000원
매각기일2026.07.20
청구금액585,636,570원

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

등기상 소유권보존 이후 다수의 가압류와 경매개시결정이 존재합니다. 해당 권리들은 매각으로 소멸 예정이며, 임차인은 조사되지 않았습니다. 다만 등기 외 권리인 유치권은 별도 검토 대상입니다.

② 시세 비교 — 가격은 충분히 낮다

오포문형양우내안애 동일 평형 최근 거래 12건 기준 평균은 310,916,666원입니다. 최저매각가 74,792,000원은 최근 12개월 평균 대비 24.1% 수준입니다.

거래월면적층거래가
2026.0885.0㎡9318,000,000원
2026.0885.0㎡2310,000,000원
2026.0885.0㎡5300,000,000원
2026.0785.0㎡14315,000,000원
평균—12건310,916,666원
⚠️ 확인 필요 최저가는 시세 대비 매우 낮지만, 매각물건명세서상 양우건설 주식회사의 공사대금 124,486,489,954원 유치권 신고가 제출되어 있습니다. 성립 여부가 불분명하므로 현장 확인과 법률 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,792,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,746,256원
가압류 · 양우건설주식회사130,000,000원73,045,744원
잔여 · 소유자 교부-0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저가는 최근 실거래 평균보다 크게 낮지만 유치권 검토가 필요합니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담은 없고, 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다.
⛔ 주요 리스크 대지권 미등기 상태이며 공사대금 유치권 신고가 제출되어 있습니다. 낙찰 전 유치권 성립 여부 확인이 핵심입니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 유치권 확인. 양우건설 주식회사의 공사대금 유치권 신고 성립 여부를 확인해야 합니다.
  • 대지권 확인. 대지권 유무를 알 수 없다는 명세서 내용을 확인해야 합니다.
  • 가격 판단. 최저가는 최근 거래 대비 낮아 가격 매력은 있으나 권리 검토 후 접근해야 합니다.
  • 현장 확인. 점유 상태와 실제 사용 현황을 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인이 먼저”

이 물건은 5회 유찰로 가격 경쟁력이 크게 생긴 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균 3.1억 대비 최저가는 7,479만원으로, 가격만 보면 상당한 할인 구간입니다. 그러나 대지권 미등기와 유치권 신고라는 변수가 있어 단순 저가 낙찰 대상으로 보기는 어렵습니다. 가격은 합격, 권리 확인이 선행되어야 하는 물건입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·매각물건명세서·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 유치권·대지권·관리비 등 일부 사항은 원본 서류와 현장 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 6층602호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)

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