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특수권리·특수조건 2

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 4회 · 최저 38,542,000원
B 매력지수58 유찰 5회

부동산강제경매

2022타경4474 · 성남지원 · 아파트
철근콘크리트구조 84.9961㎡
최저매각가 6차 · 유찰 5회 가격 메리트
78,657,000원 7,865만 감정가 468,000,000원
감정가의 17% ▼ 83% 할인
다음 매각기일
07-20
성남지원 10:00
입찰 보증금
786만원
최저가의 10% · 7,865,700원
실거래 대비
▼ 74.6% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 3.09억원
최근 결과
5 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 5회 유찰로 최저가는 크게 낮아졌지만 유치권 신고와 대지권 미등기 확인이 필요한 권리 검토형 물건입니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 5회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 아파트

5회 유찰로 가격은 내려왔지만, 유치권 확인이 필요한 물건 — 오포문형양우내안애 1203호

수원지방법원 2022타경4474 · 경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 12층1203호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
감정가 468,000,000원 · 최저매각가 78,657,000원(5회 유찰) · 매각기일 2026.07.20 · 강제경매
58점
매력지수 B등급 · 가격 매력은 크지만 유치권 신고와 대지권 미등기 확인이 필요한 경매 물건
5회 유찰로 가격은 낮지만 유치권 신고와 대지권 관련 불확실성이 존재해 현장 확인이 필수인 물건으로 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 약 17%까지 떨어진 가격 매력은 큽니다. 다만 이 물건은 단순 저가 낙찰형이 아니라, 양우건설 유치권 신고와 대지권 미등기 이슈를 먼저 검증해야 하는 권리 확인형 물건입니다. 매수인 인수액은 0원이지만, 유치권 성립 여부에 따라 실제 부담 구조가 달라질 수 있습니다.
감정가 / 최저가
468,000,000원
최저 78,657,000원
최근 실거래 평균
310,916,666원
전용 85㎡ 최근 12건
최저가 ÷ 시세
25.3%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음 · 인수권리 없음

수원지방법원 2022타경4474. 경기도 광주시 문형동 오포문형양우내안애아파트 101동 1203호입니다. 소유자는 오포문형지역주택조합이며, 등기상 권리 흐름은 2018년 소유권보존 이후 다수의 가압류와 경매개시결정이 이어진 구조입니다. 말소기준권리는 2019년 1월 29일 가압류(박종렬)이며, 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.

현재 회차는 5회 유찰 후 최저매각가 78,657,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균은 3.1억원 수준으로, 숫자만 보면 큰 할인 폭입니다. 그러나 가격 할인 뒤에 숨은 확인사항이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 대지권 미등기 및 양우건설 유치권 신고 내용이 있어 낙찰 전 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2022타경4474
소재지경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 12층1203호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)
물건종류 / 규모아파트 · 전용면적 84.9961㎡
소유자오포문형지역주택조합
감정가 / 최저가468,000,000원 / 78,657,000원 (5회 유찰)
신청채권 / 청구액해강종합건설 주식회사 / 585,636,570원
매각기일2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만 확인할 쟁점 존재

임차인은 확인되지 않습니다. 등기상 말소기준 이후의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 일반적인 등기 권리 인수 위험은 없습니다. 다만 2025.08.20. 양우건설 주식회사 명의로 공사대금 124,486,489,954원의 유치권 신고서가 제출되었고 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 전 현장 확인과 법적 검토가 필요합니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만 검증 비용이 있다

오포문형양우내안애 동일 전용 85㎡ 최근 실거래 12건 기준입니다.

거래월전용층거래가
2026.0885㎡9318,000,000원
2026.0885㎡2310,000,000원
2026.0885㎡5300,000,000원
2026.0785㎡14315,000,000원
2026.0785㎡1282,000,000원
2026.0685㎡11315,000,000원
2026.0685㎡9340,000,000원
최근 12건310,916,666원

최근 12개월 평균은 310,916,666원, 최신 거래는 2026.08 기준 318,000,000원입니다. 최저매각가 78,657,000원은 최근 평균 대비 25.3% 수준으로 가격 자체는 낮습니다. 다만 저가 낙찰 후 유치권 관련 부담이 발생할 수 있어 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.

⚠️ 가격보다 먼저 확인할 부분 양우건설 유치권 신고는 성립 여부가 불분명합니다. 실제 공사대금 채권과 점유 여부 등 유치권 요건을 확인한 뒤 입찰해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 78,657,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,815,826원
가압류 · 박종렬259,400,000원76,841,174원
가압류 · 양우건설주식회사130,000,000원0원
가압류 · 양우건설주식회사2,600,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분 (78,657,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 실거래 평균보다 크게 낮지만 유치권 확인이 선행 조건입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 위험은 없고, 등기상 매수인이 승계하는 권리는 없습니다.
⛔ 주의 관점 유치권 신고와 대지권 미등기 문제가 남아 있습니다. 낙찰 전 현장 점유 상태와 관련 서류 확인 없이 가격만 보고 접근하면 위험합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 단지. 오포문형양우내안애 1028세대, 2018년 준공 아파트입니다.
  • 시세. 동일 면적 최근 거래는 282,000,000원~340,000,000원 구간이며 평균 310,916,666원입니다.
  • 토지. 계획관리지역이며 공시지가 2,070,000원/㎡입니다.
  • 환금성. 대단지 규모는 장점이나 경매 평균 낙찰 이력은 확인되지 않아 시장 반응 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 유치권 확인. 양우건설 유치권 신고의 성립 요건과 점유 관계를 반드시 확인하세요.
  • 대지권 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없다는 비고 사항을 검토하세요.
  • 가격 전략. 최저가는 시세 대비 낮지만 권리 확인 비용을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
  • 등기 검토. 말소기준 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.

맺으며 — “싼 이유를 확인해야 하는 물건”

이 물건은 5회 유찰로 가격만 보면 매우 매력적인 구간에 진입했습니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 최종 취득 원가와 숨은 권리입니다. 임차인 인수는 없지만, 유치권 신고와 대지권 관련 사항은 반드시 확인해야 합니다. 확인이 끝난다면 가격 경쟁력이 있는 물건이며, 확인이 부족한 상태에서는 낮은 가격만 보고 접근하기 어렵습니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·실거래 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 유치권 성립 여부·관리비·당해세 등 일부 항목은 별도 확인이 필요합니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 광주시 문형새솔길 1, 101동 12층1203호 (문형동,오포문형양우내안애아파트)

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