전주지방법원 2025타경768. 전주시 완산구 효자동3가 에이치에스타워 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 커피숍이고 매각물건명세서 비고에도 일괄매각, 커피숍으로 이용 중이라고 기재된 근린시설입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 5,210,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2023.09.27 설정된 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 7,700,000,000원입니다.

같은 날 케이비저축은행의 후순위 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐고, 이후 2025.06.20 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.04.15 전주시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸 처리됩니다. 반면 소유권은 2023.09.27 대한토지신탁주식회사 앞으로 신탁 이전되어 있고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 신탁은 별도 확인

말소기준은 2023.09.27 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 케이비저축은행 근저당권과 이후 경매개시결정·전주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있고, 매각물건명세서 역시 명시 인수권리를 “해당사항없음”으로 표시합니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 명의 8명, 대항력 미상 3건

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의는 없으므로 조사기록상 실제 임차·점유 관련 명의는 8명입니다. 이 가운데 전입일이 말소기준보다 늦은 5건은 대항력 없음으로 분류됐고, 전입일이 확인되지 않은 3건은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 5,210,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않고, 시세 판단은 유보하는 것이 적절합니다.

유찰될수록 매각대금이 줄면서 채권자 미배당은 커지지만, 주어진 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이것은 현재 확인된 권리·배당 구조 기준이며, 앞서 본 대항력 미상 점유관계는 응찰 전에 별도로 해소해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,210,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 총 채권액 8,900,000,000원 중 채권자 배당은 5,155,500,000원, 미배당은 3,744,500,000원입니다. 신청채권자 청구액은 6,965,910,589원이며, 현재 회차에서도 전액 충족되지 않는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전라북도청 서측 인근으로, 주위는 상가시설이 밀집된 상가지대입니다.
• 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량 통행이 원활합니다.
• 이용. 감정평가상 커피숍, 치과, 사무소, 근린생활시설 공실 등이 함께 확인되며, 본건 비고에는 커피숍 이용 중으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 약 35미터, 북측으로 약 10미터 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표기는 없습니다.
• 환금성. 근린시설·상업용 물건으로, 현재 확인 가능한 실거래 비교가 없어 5,210,000,000원의 시장 적정성과 매각 유동성은 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 대조. 대한토지신탁주식회사 명의 신탁재산이므로 임대차 체결 권한과 신탁재산 관리·처분 조건을 원문으로 확인하세요.
• 대항력 미상 3건. 이성윤(국회의원), 유한회사, 프레시는 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 실제 점유·사업자등록·전입 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 101호 점유. 101호 전부에 대해 유한회사 에이치에스프레시(박윤희)와 유한회사 에이치에스에프앤디(유태호)가 각각 조사되어 있으므로 실제 점유관계와 계약관계를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 현황에는 401호·601호·602호·701호 관련 점유도 함께 나타나므로 매각 대상 범위와 각 점유자의 관계를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
• 가격 검증. 현재 최저가 5,210,000,000원이 실거래 대비 저렴하다는 근거는 없습니다. 근린시설의 임대수익·공실·주변 매매사례를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소는 선명하지만, 확인할 점유가 남아 있다”

이 사건은 2023.09.27 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 기재되어 있습니다. 그 점만 보면 권리 순위는 복잡하지 않습니다. 그러나 소유권이 신탁 상태이고 일괄매각이며, 조사된 8명의 임차·점유 관련 명의 중 3건은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

또 신건 최저가 5,210,000,000원을 최근 실거래와 비교할 근거가 없어 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 말소 구조는 확인 가능하지만 신탁·점유관계와 가격 적정성을 확인한 뒤 접근해야 하는 상업용 경매로 보는 것이 맞습니다. 현재 단계의 결론은 권리 순위는 확인 가능, 응찰 판단은 보류입니다.