전주지방법원 2025타경768. 전주시 완산구 효자동3가 에이치에스타워의 근린시설 경매입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,287,000,000원으로 신건입니다. 말소기준은 2023.09.27. 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 7,700,000,000원입니다. 같은 날 케이비저축은행 근저당권 1,200,000,000원도 설정돼 있고, 이후 임의경매개시결정과 전주시 압류가 이어졌습니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특이점은 소유권입니다. 최초 소유권보존 명의자는 에이치에스이앤씨주식회사이고, 같은 날 대한토지신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경768 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 5층 501호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,287,000,000원 / 1,287,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 6,965,910,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 관련 비고 | 일괄매각 · 벽체 구분없는 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준은 2023.09.27. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 7,700,000,000원이고 채무자는 에이치에스이앤씨주식회사입니다. 을구 2번 케이비저축은행 근저당권, 2025.06.20. 임의경매개시결정, 2026.04.15. 전주시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차 현황 — 실제 임차인 6명, 1명은 대항력 가능·미상
현황조사상 보증기관 대위·승계 신고는 없고 실제 임차인 6명입니다. 제시 주소는 501호이지만 임차내역에는 101호·401호·601호·602호·701호가 포함돼 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각이 기재돼 있습니다. 따라서 각 호실의 점유와 매각 범위를 함께 확인해야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 에이치에스프레시(박윤희) | 101호 전부 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 2024.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 에이치에스에프앤디(유태호) | 101호 전부 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고석영 | 401호 전부 · 고웰치과의원 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창연 | 601호 전부 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성윤(국회의원) | 602호 일부 · 국회의원 사무실 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에리스 | 701호 | 미상 | 미상 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
유한회사 에이치에스프레시, 유한회사 에이치에스에프앤디, 고석영, 김창연, (주)에리스는 전입신고가 말소기준일 이후라 대항력이 없습니다. 고석영은 2025.07.09., 김창연은 2025.09.19. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이성윤은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 100%인 1,287,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮다는 판단은 할 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 유형이 아니어서, 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,287,000,000원 | 1,271,730,000원 | 7,628,270,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,029,600,000원 | 1,016,904,000원 | 7,883,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 823,680,000원 | 813,043,200원 | 8,086,956,800원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이것은 권리 인수의 문제이고, 매각가 자체가 시장가보다 적정한지는 별도 검증이 필요합니다. 가격 판단에서는 감정가와 유찰률보다 주변 상가 임대수익·공실률·실제 매매사례 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,287,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,270,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 7,700,000,000원 | 1,271,730,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 8,900,000,000원 중 예상 배당액은 1,271,730,000원, 미배당액은 7,628,270,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라북도청 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상가시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량 통행이 원활합니다.
- 이용상태. 커피숍, 근린생활시설, 치과, 사무소 등으로 이용되고 있으며 일부는 벽체 구분 없는 공실 상태입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구(중심), 서부 신시가지 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 717.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·광대소각이며 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 대한토지신탁주식회사 명의 신탁재산이므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원본에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시 주소는 501호이지만 임차내역에는 다른 호수들이 포함돼 있습니다. 매각 대상 전체 호수와 각 호실별 현황을 대조해야 합니다.
- 이성윤 대항력 확인. 전입일이 미상이라 대항력을 단정할 수 없습니다. 사업자등록·점유개시일 등 추가 자료 확인이 필요합니다.
- (주)에리스 보증금 확인. 전입일은 2025.01.31.로 말소기준 이후이나 보증금이 확인되지 않았습니다.
- 공실·점유 대조. 명세서의 벽체 구분 없는 공실 기재와 현황조사의 임차내역을 실제 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 1,287,000,000원이 시장 대비 싸다고 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준은 국민은행 근저당이고, 이후 근저당·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 실무 난도는 권리 인수액만으로 판단할 수 없습니다. 소유권이 신탁돼 있고 신탁원부 확인이 필요하며, 사건에는 일괄매각 기재와 실제 임차인 6명의 현황조사가 함께 존재합니다. 그중 이성윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력이 가능·미상이고, (주)에리스는 보증금도 확인되지 않았습니다. 또한 현재 1,287,000,000원의 신건 가격을 실거래와 비교할 자료가 없어 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다.
등기상 인수는 0원, 그러나 신탁·일괄매각·점유관계는 반드시 원본과 현장에서 확인해야 하는 근린시설. 이 사건의 핵심은 “말소되느냐”보다 “무엇을 함께 낙찰받고, 누가 실제로 점유하고 있는가”를 정확히 확인하는 데 있습니다.
