전주지방법원 2025타경768. 전주시 완산구 효자동3가 에이치에스타워 6층 602호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 대한토지신탁주식회사이고, 2023.09.27. 에이치에스이앤씨주식회사 명의 소유권보존 직후 국민은행 근저당, 케이비저축은행 근저당, 대한토지신탁주식회사로의 신탁등기가 순차적으로 접수됐습니다. 이 가운데 말소기준은 접수번호 82373인 국민은행 근저당 7,700,000,000원입니다.
그 뒤 2025.06.20. 국민은행이 임의경매를 신청했고, 2026.04.15. 전주시 압류가 추가됐습니다. 국민은행의 경매 청구액은 6,965,910,589원입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 647,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 사건은 최저가만 보고 가격 매력을 평가할 수 있는 구조가 아닙니다. 시세 우열을 단정할 실거래 비교 대신 권리·점유 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경768 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 · 사무실로 이용 중 |
| 현재 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 647,000,000원 / 647,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 6,965,910,589원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.27. 국민은행 근저당 · 채권최고액 7,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만, 점유 확인은 남는다
국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 케이비저축은행 근저당·경매개시결정·전주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
임차인·점유 신고 — 602호의 ‘전입일 미상’이 핵심
| 성명 / 사용 | 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 에이치에스프레시(박윤희) | 101호 전부 | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 2024.05.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 에이치에스에프앤디(유태호) | 101호 전부 | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 2024.04.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고석영 · 고웰치과의원 | 401호 전부 | 100,000,000원 / 6,000,000원 | 2024.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창연 | 601호 전부 | 50,000,000원 / 1,200,000원 | 2024.06.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성윤(국회의원) · 국회의원 사무실 | 602호 일부 | 50,000,000원 / 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (주)에리스 | 701호 | 미상 | 2025.01.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성윤 · 주거 | 미상 | 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
말소기준일인 2023.09.27. 이후 전입이 확인된 신고는 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 602호 일부를 사용하는 이성윤(국회의원)은 보증금 50,000,000원·월차임 1,000,000원이 확인되지만 전입일이 미상입니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인이라고 단정해서도 안 되고, 대항력 없다고 단정해서도 안 됩니다. 별도로 이성윤 명의의 주거 신고 역시 전입일과 보증금 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 647,000,000원, 유찰률만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가 100%인 647,000,000원입니다. 1회 유찰 시 517,600,000원, 2회 유찰 시 414,080,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 이 회차별 숫자는 법원 최저가 변화일 뿐, 해당 금액이 시장가격보다 싸다는 근거는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 647,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 8,870,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 7,700,000,000원 | 638,130,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 집행비용 8,870,000원을 제외한 638,130,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 케이비저축은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당은 8,261,870,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라북도청 서측 인근에 위치하며, 주위는 상가시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·서부 신시가지 지구단위계획구역에 해당하고, 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 기본적인 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용. 매각물건명세서 비고상 사무실로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 602호 점유자 대항력 확인. 이성윤(국회의원)의 전입일이 미상이므로 실제 대항력 발생 시점을 원본에서 확인하세요.
- 별도 주거 신고 확인. 이성윤 명의 주거 신고는 배당요구일 2025.09.22가 확인되지만 전입일·보증금 확인이 필요합니다.
- 신탁원부 대조. 대한토지신탁주식회사 신탁등기가 있으므로 임대차 권한과 신탁재산 관리·처분 조항을 확인하세요.
- 배당추정 과신 금지. 현재 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단 분리. 647,000,000원 신건 최저가나 1·2회 유찰가만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “명세서상 인수 없음”과 “점유 확인 완료”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.09.27. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없습니다. 현재 배당추정 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 602호에는 보증금 50,000,000원·월차임 1,000,000원의 이성윤(국회의원) 사무실 점유가 확인되면서도 전입일은 미상입니다. 별도로 같은 성명의 주거 신고도 전입일과 보증금 확인이 필요합니다. 이 때문에 대항력은 ‘가능·미상’으로 남겨야 하고, 확인 전에는 실질취득액을 647,000,000원으로 확정해 판단하기 어렵습니다.
가격 역시 신건 최저가가 감정가와 같은 647,000,000원이라는 사실만 확인될 뿐, 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 602호 점유와 신탁원부 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
