전주지방법원 2025타경768. 전주시 완산구 효자동3가 에이치에스타워 3층 301호 근린시설입니다. 감정가는 1,600,000,000원, 최저매각가도 같은 1,600,000,000원인 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 대한토지신탁주식회사이고, 최초 소유권보존 명의자이자 담보채무자는 에이치에스이앤씨주식회사입니다. 2023.09.27 국민은행이 채권최고액 7,700,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다.
같은 날 케이비저축은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당과 대한토지신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 이어졌습니다. 2025.06.20 국민은행이 임의경매를 신청했고, 2026.04.15 전주시 압류도 등기됐습니다. 매각물건명세서는 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 적고 있지만, 신탁등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경768 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 3층 301호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자로 167 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정 이용상 근린생활시설(벽체 구분없는 공실상태) |
| 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,600,000,000원 / 1,600,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 6,965,910,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 벽체 구분없는 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 신탁원부는 확인
말소기준권리는 2023.09.27 접수된 국민은행 근저당권 7,700,000,000원입니다. 같은 날 설정된 케이비저축은행 근저당 1,200,000,000원, 2025.06.20 임의경매개시결정, 2026.04.15 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리를 해당사항 없음으로 기재합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유관계 6건, 1건은 대항력 미상
이 사건은 일괄매각으로, 현황조사에는 101호·401호·601호·602호·701호의 점유관계가 함께 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 점유관계 6건으로 봅니다. 전입일이 확인된 5건은 모두 말소기준일인 2023.09.27 이후라 대항력이 없지만, 602호 일부를 사용하는 이성윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 에이치에스프레시(박윤희) | 101호 전부 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 2024.05.17 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 에이치에스에프앤디(유태호) | 101호 전부 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 2024.04.19 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 고석영 | 401호 전부 · 고웰치과의원 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 2024.01.25 / 2025.07.09 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창연 | 601호 전부 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.06.12 / 2025.09.19 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성윤(국회의원) | 602호 일부 · 국회의원 사무실 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에리스 | 701호 | 미상 | 미상 | 2025.01.31 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 1,600,000,000원, 실거래 검증 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,600,000,000원입니다. 0회 유찰 신건이므로 가격 할인은 발생하지 않았습니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교치가 제시되지 않은 상태에서는 감정가 1,600,000,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,600,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,400,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 7,700,000,000원 | 1,581,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 8,900,000,000원, 예상 배당액은 1,581,600,000원이며 미배당액은 7,318,400,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도청 서측 인근으로, 주변은 상가시설이 밀집한 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행이 원활합니다.
- 이용상태. 301호가 포함된 3·4·7·8·11~16호는 근린생활시설이며 벽체 구분 없는 공실 상태로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 기본 위생·급배수·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 상업용·평지·세로장방형이며 토지면적은 717.5㎡, 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로1류와 소로1류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 원문으로 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 이성윤의 전입일이 확인되지 않았으므로 대항력 가능성을 배제하지 말고 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 확인. (주)에리스는 보증금이 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 301호 자체는 공실 상태지만 현황조사에는 여러 호실의 점유관계가 함께 나타나므로 실제 매각 범위와 각 점유부분을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 1,600,000,000원이 시세보다 낮다는 근거는 제시되지 않았으므로 최근 실거래 확인 전 가격 가점을 주지 않는 것이 맞습니다.
- 배당 한계. 신건 기준 채권 미배당액이 7,318,400,000원이고 신청채권자 청구액도 전액 회수되지 않는 구조입니다.
맺으며 — “명시 인수 0원” 뒤의 확인사항이 많다
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 명확합니다. 2023.09.27 국민은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항 없음으로 정리합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 신탁등기와 신탁원부 확인 필요성, 일괄매각, 점유관계 6건, 그리고 전입일이 확인되지 않은 대항력 가능·미상 1건이 동시에 존재합니다. 더구나 현재는 감정가 1,600,000,000원을 그대로 최저가로 하는 신건이고, 실거래 비교 없이 가격 우위를 입증할 자료도 없습니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 그러나 점유·신탁 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 물건입니다.
