전주지방법원 2025타경768. 전주시 완산구 효자동3가 에이치에스타워 근린시설 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 대한토지신탁주식회사이고, 2023.09.27 에이치에스이앤씨주식회사 명의의 소유권보존 뒤 같은 날 국민은행 근저당, 케이비저축은행 근저당, 대한토지신탁주식회사로의 신탁이 순차 접수됐습니다. 이 사건의 말소기준권리는 접수번호 82373의 국민은행 근저당 7,700,000,000원입니다.
말소기준 이후의 케이비저축은행 근저당, 임의경매개시결정, 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 신탁등기에는 “임대차 등의 법률행위를 하는 경우 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 조항 등을 확인할 필요가 있음”이라는 주의사항이 부기돼 있습니다. 따라서 등기 순위와 별개로 신탁원부 원문 대조가 필요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경768 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 9층 901호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정 이용상태상 사무소 포함 |
| 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,114,000,000원 / 1,114,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 6,965,910,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 벽체 구분없는 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
국민은행 근저당의 채권최고액은 7,700,000,000원이고, 같은 날 뒤 순위로 케이비저축은행 근저당 1,200,000,000원이 설정됐습니다. 이후 국민은행이 2025.06.20 임의경매를 신청했고, 2026.04.15 전주시 압류가 추가됐습니다. 두 근저당의 채권최고액 합계만 8,900,000,000원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다.
② 임차·점유 — 실제 신고 6, 그중 1건은 대항력 미상
현황조사와 문건접수에 나타난 실제 임차·점유 신고는 6명·업체입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으므로 6건 모두 실제 점유 관계로 봐야 합니다. 이 가운데 전입신고일이 확인된 5건은 모두 말소기준권리인 2023.09.27 이후이고, 이성윤(국회의원) 602호 일부는 전입신고일이 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 임차·점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 에이치에스프레시(박윤희) | 101호 전부 | 2024.05.17 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 유한회사 에이치에스에프앤디(유태호) | 101호 전부 | 2024.04.19 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 고석영 | 401호 전부 · 고웰치과의원 | 2024.01.25 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 2025.07.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 김창연 | 601호 전부 | 2024.06.12 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 2025.09.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 이성윤(국회의원) | 602호 일부 · 국회의원 사무실 | 미상 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| (주)에리스 | 701호 | 2025.01.31 | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,114,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,540,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 7,700,000,000원 | 1,100,460,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권자들의 총 채권최고액은 8,900,000,000원, 예상배당은 1,100,460,000원, 미배당은 7,799,540,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 회수부족액이며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,114,000,000원 | 1,100,460,000원 | 7,799,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 891,200,000원 | 879,888,000원 | 8,020,112,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 712,960,000원 | 703,430,400원 | 8,196,569,600원 | 0원 |
현재 확인된 배당 구조만 보면 어느 회차에서도 매수인이 근저당 미배당액을 떠안지는 않습니다. 하지만 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 이 사건에서는 실거래 비교 대신 감정가와 회차별 배당 구조만 확인할 수 있으므로, 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다는 결론은 내리지 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라북도청 서측 인근에 위치하며, 주위는 상가시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활합니다.
- 이용상태. 감정평가상 1·2는 커피숍(파스구찌), 3·4·7·8·11~16은 벽체 구분없는 공실 상태의 근린생활시설, 5·6은 치과, 9·10은 사무소로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 기본적인 위생·급배수, 승강기, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 점유 확인. 이성윤(국회의원)의 전입신고일이 말소기준일 2023.09.27 전인지 후인지 반드시 확인해야 합니다.
- (주)에리스 보증금 확인. 전입신고일은 2025.01.31로 후순위지만 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 자료를 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2023-3635호에서 임대차 권한, 신탁재산 관리·처분 조건을 직접 확인해야 합니다.
- 배당순위 재확인. 전주시 압류가 존재하고 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각 비고에 일괄매각 및 벽체 구분없는 공실 상태가 기재돼 있으므로 매각 대상과 현황의 일치 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 인수 0원은 권리 결론일 뿐 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 응찰가 결정은 별도의 상가 시세·임대수익 검증이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인 끝”은 다르다
전주지방법원 2025타경768은 말소기준권리가 명확하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 후순위 근저당·경매개시결정·압류도 소멸 구조여서 등기만 보면 정리가 비교적 선명합니다. 그러나 실제 점유 신고가 6건이고, 그중 1건은 전입신고일 미상으로 대항력 가능·미상입니다. 신탁원부 확인까지 남아 있어 권리조사를 완전히 끝냈다고 보기는 어렵습니다.
또한 현재 최저가 1,114,000,000원이 시세 대비 유리한지는 이 자료만으로 단정하지 않습니다. 권리상 인수액 0원, 가격 평가는 보류, 미상 점유와 신탁관계는 원문 확인. 이 세 가지를 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
