전주지방법원 2025타경768. 전주시 완산구 효자동3가 에이치에스타워 7층 701호 근린시설입니다. 등기상 최초 소유자는 에이치에스이앤씨주식회사이고, 2023.09.27 국민은행 근저당권 채권최고액 7,700,000,000원이 설정된 뒤 같은 날 케이비저축은행 근저당권 1,200,000,000원과 대한토지신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 이어졌습니다. 경매는 국민은행이 신청했고, 청구액은 6,965,910,589원입니다.
핵심은 등기 순서입니다. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 케이비저축은행 근저당, 경매개시결정, 전주시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경768 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 7층 701호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자로 167 |
| 용도 | 근린시설 · 근린생활시설(벽체 구분없는 공실상태) |
| 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,208,000,000원 / 1,208,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 6,965,910,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 벽체 구분없는 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.09.27 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 접수된 케이비저축은행 근저당은 접수번호가 뒤이고, 2025.06.20 임의경매개시결정과 2026.04.15 전주시 압류 역시 모두 후순위입니다. 자료상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 701호는 대항력 없음, 보증금은 미상
현황조사상 여러 호실의 점유관계가 함께 확인되지만, 본건 701호에 직접 표시된 점유자는 (주)에리스입니다. 전입신고일은 2025.01.31로 말소기준 2023.09.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 차임은 확인되지 않아 현장 점유와 계약관계는 별도 대조가 필요합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에리스 | 701호 | 2025.01.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 감정가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,208,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 최신 실거래 자료가 없어, 이 금액이 현재 시장가격 대비 저렴한지 비싼지는 주어진 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,208,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,480,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 7,700,000,000원 | 1,193,520,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 8,900,000,000원 중 예상 배당액은 1,193,520,000원이고, 미배당은 7,706,480,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라북도청 서측 인근에 위치하고, 주변은 상가시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량 통행이 원활합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,350,000원으로 기재돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설 가운데 벽체 구분없는 공실 상태로 조사된 부분이 포함돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 권한, 임대차 체결 권한을 입찰 전에 대조하세요.
- 701호 점유 확인. 현황조사상 (주)에리스가 표시돼 있으므로 실제 영업·사용 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상 확인. 대항력은 없지만 701호 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차 계약관계를 대조하세요.
- 공실·구획 상태 확인. 일괄매각 및 벽체 구분없는 공실 상태가 실제 사용·임대·재매각에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 인근 상가 매매·임대 사례, 수익률, 공실률을 별도로 조사해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 체납 관리비 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2023.09.27 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 701호의 (주)에리스 역시 전입신고가 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
그러나 근린시설이라는 용도, 신탁등기, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 벽체 구분없는 공실 상태, 그리고 비교 가능한 실거래 자료 부재가 동시에 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 현장·신탁·가격 검증은 필수입니다. 신건 최저가 1,208,000,000원이 시장에서 적정한지는 별도 시세조사 없이 판단해서는 안 됩니다.
