전주지방법원 2025타경768. 전주시 완산구 효자동3가 에이치에스타워 6층 601호 근린시설입니다. 등기 흐름은 2023.09.27 에이치에스이앤씨주식회사 명의의 소유권보존 직후 주식회사국민은행이 채권최고액 7,700,000,000원의 근저당권을 설정했고, 같은 날 주식회사케이비저축은행 근저당권 1,200,000,000원과 대한토지신탁주식회사 앞으로의 소유권이전 신탁이 뒤따른 구조입니다. 말소기준권리는 가장 먼저 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다.
2025.06.20 주식회사 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 이후 2026.04.15 전주시 압류가 등기됐습니다. 제공된 권리분석상 후순위 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 신탁등기에는 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부를 통한 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 확인이 필요하다는 주의사항이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경768 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 6층 601호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자로 167 |
| 용도 | 근린시설 · 매각물건명세서 비고상 사무실로 이용 중 |
| 등기명의자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 507,000,000원 / 507,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 6,965,910,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 신탁
말소기준권리는 2023.09.27 접수된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 주식회사케이비저축은행 근저당권은 후순위이고, 2025.06.20 경매개시결정과 2026.04.15 전주시 압류 역시 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 주식회사국민은행과 주식회사케이비저축은행 근저당권에는 각각 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 — 본건 601호는 대항력 없음
현황조사에는 에이치에스타워 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 그중 본건 601호 전부를 점유하는 김창연은 보증금 50,000,000원, 차임 1,200,000원으로 조사됐고, 전입일은 2024.06.12입니다. 말소기준권리인 2023.09.27 주식회사국민은행 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 2025.09.19 배당요구를 했습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창연 | 601호 전부 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 2024.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 에이치에스프레시(박윤희) | 101호 전부 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 2024.05.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유한회사 에이치에스에프앤디(유태호) | 101호 전부 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 2024.04.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고석영 | 401호 전부 · 고웰치과의원 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 2024.01.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이성윤(국회의원) | 602호 일부 · 국회의원 사무실 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)에리스 | 701호 | 미상 | 미상 | 2025.01.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없습니다. 현황조사에 기재된 점유자는 6명이며, 본건 601호와 직접 일치하는 점유자는 김창연입니다. 이성윤(국회의원)은 전입일이 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 507,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,470,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 7,700,000,000원 | 499,530,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 8,900,000,000원이고, 현재 최저가 507,000,000원 가정에서 채권자 예상배당은 499,530,000원, 미배당은 8,400,470,000원입니다. 이 거액의 미배당은 채권자의 미회수액이지 낙찰자가 승계하는 채무가 아닙니다. 제공된 배당분석의 매수인 인수액은 0원입니다.
집행비용은 7,470,000원으로 반영됐고, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 두 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 507,000,000원 | 499,530,000원 | 8,400,470,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 405,600,000원 | 399,144,000원 | 8,500,856,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 324,480,000원 | 319,137,280원 | 8,580,862,720원 | 0원 |
신건의 신청채권자 청구액은 6,965,910,589원이며, 현재 회차 예상배당 499,530,000원으로는 청구액을 충족하지 못합니다. 1회·2회 유찰 시에도 신청채권자 배당액은 각각 399,144,000원, 319,137,280원으로 청구액에 미달합니다. 이 구조 역시 채권자의 회수 문제이고 매수인 인수 문제와는 구분해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라북도청 서측 인근으로, 주위는 상가시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행이 원활한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 35미터, 북측으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 717.5㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대로1류와 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,350,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 건물 내에는 커피숍·근린생활시설·치과·사무소 이용이 혼재하며, 매각물건명세서 비고에는 본건이 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 대한토지신탁주식회사 명의 신탁등기가 있으므로 신탁원부 제2023-3629호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
- 601호 점유 확인. 김창연이 601호 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김창연은 2025.09.19 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 여부, 최우선변제 해당 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 다른 호실 정보와 혼동 금지. 현황조사에는 101호·401호·602호·701호 점유자도 함께 기재돼 있으므로 본건 601호와 구분해 확인해야 합니다.
- 미배당 오해 금지. 채권자 미배당액 8,400,470,000원은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 현재 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “미배당이 크다고 인수도 큰 것은 아니다”
이 물건은 채권 규모만 보면 상당히 복잡해 보입니다. 주식회사국민은행 근저당권 7,700,000,000원, 주식회사케이비저축은행 근저당권 1,200,000,000원이 잡혀 있고, 신건 매각가 507,000,000원 가정에서도 채권자 미배당이 8,400,470,000원에 달합니다. 그러나 그 미배당은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 없고, 본건 601호 임차인의 전입도 말소기준권리보다 늦습니다.
따라서 권리분석의 중심은 거액 채권 자체보다 신탁원부와 실제 점유상태 확인입니다. 현재 등기명의가 대한토지신탁주식회사이고 등기에도 신탁원부 확인 주의사항이 명시된 만큼, 신탁 조항을 보지 않고 ‘인수 0원’만으로 입찰을 끝내면 안 됩니다. 인수는 0원, 601호 대항력도 없음. 다만 신탁원부 확인 전까지는 최종 판단을 보류하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
