💰 1,375,000,000원 ✅ 인수 0원 🏦 미배당 7,541,150,000원 ⚠️ 대항력 미상 점유 존재
전주지방법원 2025타경768. 전주시 완산구 효자동3가 에이치에스타워 4층 401호로, 감정 이용상태상 해당 구간은 치과로 이용 중인 근린시설입니다. 등기부상 최초 소유자는 에이치에스이앤씨주식회사이고, 같은 날 국민은행 채권최고액 7,700,000,000원 근저당과 케이비저축은행 1,200,000,000원 근저당이 설정됐으며 이후 대한토지신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 말소기준권리는 국민은행 근저당입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,375,000,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 16,150,000원을 제외한 1,358,850,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 케이비저축은행에는 배당이 돌아가지 않습니다. 채권자 총 채권액 8,900,000,000원 대비 7,541,150,000원의 미배당이 발생하지만, 제시된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경768 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 치과 |
| 등기상 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 신탁 전 소유자 | 에이치에스이앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,375,000,000원 / 1,375,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 6,965,910,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 치과의원으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2023.09.27 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 전주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 같은 날 설정된 케이비저축은행 근저당도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차·점유 조사 — 401호는 후순위, 602호 일부는 미상
일괄매각 사건의 조사내역에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 본건 401호는 고석영이 전부를 점유해 고웰치과의원으로 사용하고 있으며, 전입신고일은 2024.01.25로 말소기준권리인 2023.09.27보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 602호 일부의 이성윤은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 에이치에스프레시(박윤희) | 101호 전부 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 2024-05-17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 에이치에스에프앤디(유태호) | 101호 전부 | 100,000,000원 | 8,000,000원 | 2024-04-19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고석영 고웰치과의원 | 401호 전부 | 100,000,000원 | 6,000,000원 | 2024-01-25 | 없음 | 미상 배당요구 2025-07-09 | 없음 |
| 김창연 | 601호 전부 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 2024-06-12 | 없음 | 미상 배당요구 2025-09-19 | 없음 |
| 이성윤(국회의원) 국회의원 사무실 | 602호 일부 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에리스 | 701호 | 미상 | 미상 | 2025-01-31 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,375,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,150,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 7,700,000,000원 | 1,358,850,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액은 8,900,000,000원, 총 배당액은 1,358,850,000원, 미배당은 7,541,150,000원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,375,000,000원 | 1,358,850,000원 | 7,541,150,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,100,000,000원 | 1,086,600,000원 | 7,813,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 880,000,000원 | 868,800,000원 | 8,031,200,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가는 1,100,000,000원, 880,000,000원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 반대로 선순위 채권을 충족하지 못하는 미배당액은 증가합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 부족액을 매수인이 떠안는 구조라기보다, 일괄매각 범위의 점유관계와 신탁원부 확인에 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라북도청 서측 인근에 위치하며 주위는 상가시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행이 원활합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 커피숍, 근린생활시설 공실, 치과, 사무소로 구분돼 있으며 본건 401호는 치과의원으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각, 토지면적 717.5㎡, 공시지가 2,350,000원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로1류와 소로1류에 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 대한토지신탁주식회사 수탁 구조이므로 신탁원부 제2023-3625호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 101호·401호·601호·602호·701호 등 여러 점유관계가 조사돼 있어 매각 대상 범위와 각 점유관계를 대조해야 합니다.
- 602호 미상 점유. 이성윤의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 대항력 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 됩니다.
- 401호 점유. 고석영은 보증금 100,000,000원, 월차임 6,000,000원이며 전입일 2024.01.25로 말소기준권리보다 늦습니다.
- 배당요구 확인. 고석영은 2025.07.09, 김창연은 2025.09.19 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 명세서 기재. 매수인 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 총 채권액 8,900,000,000원에 비해 예상배당이 1,358,850,000원에 그쳐 7,541,150,000원이 미배당됩니다.
맺으며 — “명시 인수 0원”과 “확인할 것이 적다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 본건 401호 점유자 고석영도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
다만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현재 등기상 소유자가 대한토지신탁주식회사인 신탁부동산이고, 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있습니다. 또한 사건은 일괄매각이며 602호 일부 점유자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 결론은 명시 인수는 0원이나 신탁원부와 일괄매각 전체 점유관계를 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
