전주지방법원 2025타경768. 전주시 완산구 효자동3가 에이치에스타워 8층 801호가 표시된 근린시설 사건입니다. 감정가는 1,171,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 1,171,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2023년 9월 27일 국민은행 근저당권 채권최고액 7,700,000,000원이고, 같은 날 설정된 케이비저축은행 근저당 1,200,000,000원과 이후 경매개시결정·전주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순한 빈 상가 한 칸만 보는 방식으로 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이 기재돼 있고, 감정 이용상태도 커피숍·치과·사무소· 벽체 구분없는 공실 근린생활시설이 함께 기재돼 있습니다. 또한 2023년 같은 날 대한토지신탁 앞으로 신탁 소유권이전이 이뤄졌고, 등기기록에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경768 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1699-3 에이치에스타워 8층 801호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태상 근린생활시설·커피숍·치과·사무소 포함 |
| 소유자 | 대한토지신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 1,171,000,000원 / 1,171,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 6,965,910,589원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 벽체 구분없는 공실 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 신탁원부는 별도 확인
말소기준권리는 2023.09.27 국민은행 근저당권입니다. 채무자는 에이치에스이앤씨주식회사, 채권최고액은 7,700,000,000원이며 공동담보목록 제2023-826호가 기재돼 있습니다. 같은 날 케이비저축은행 근저당권 1,200,000,000원도 설정됐고, 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.06.20 국민은행의 임의경매개시결정과 2026.04.15 전주시 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분 말소기준 이후, 1건은 대항력 가능·미상
현황조사에는 실제 임차인·점유자 6건이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 기재된 점유부분은 101호·401호·601호·602호·701호이며, 801호는 이 표의 점유부분으로 기재돼 있지 않습니다. 매각물건명세서 비고는 벽체 구분없는 공실 상태입니다.
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 신고일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 에이치에스프레시(박윤희) | 101호 전부 | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 2024.05.17 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유한회사 에이치에스에프앤디(유태호) | 101호 전부 | 100,000,000원 / 8,000,000원 | 2024.04.19 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고석영 | 401호 전부 · 고웰치과의원 | 100,000,000원 / 6,000,000원 | 2024.01.25 | 2025.07.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김창연 | 601호 전부 | 50,000,000원 / 1,200,000원 | 2024.06.12 | 2025.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이성윤(국회의원) | 602호 일부 · 국회의원 사무실 | 50,000,000원 / 1,000,000원 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| (주)에리스 | 701호 | 미상 / 미상 | 2025.01.31 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
유한회사 에이치에스프레시·에이치에스에프앤디, 고석영, 김창연, (주)에리스는 신고일이 2023.09.27 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 이성윤 점유는 신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제권을 긍정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가 100%인 1,171,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 배당 시뮬레이션 기준 실질취득액도 1,171,000,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 또는 최저가가 최근 거래보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격이 저렴하거나 시세 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,110,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 7,700,000,000원 | 1,156,890,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 근저당 채권 합계는 8,900,000,000원, 예상 배당액은 1,156,890,000원이며 미배당은 7,743,110,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 일괄매각·이용상태 메모
- 주위환경. 전라북도청 서측 인근으로, 주변은 상가시설이 밀집된 상가지대입니다.
- 이용상태. 1·2번은 커피숍(파스구찌), 3·4·7·8·11~16번은 근린생활시설(벽체 구분없는 공실상태), 5·6번은 치과, 9·10번은 사무소로 조사돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 35미터, 북측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·서부 신시가지 지구단위계획구역입니다.
- 토지. 토지면적 717.5㎡, 상업용, 평지, 세로장방이며 공시지가는 2,350,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕이며 위생·급배수·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 대조. 신탁원부 제2023-3633호의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고가 일괄매각이므로 대상 부동산의 구성과 각 이용상태를 원문에서 대조해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 이성윤 점유는 신고일 미상으로 대항력 가능·미상이며, (주)에리스는 보증금도 확인되지 않습니다.
- 배당요구 확인. 고석영은 2025.07.09, 김창연은 2025.09.19 배당요구가 확인됩니다. 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 가격 상한 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 신탁·일괄매각·가격 검증”
이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.09.27 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 대한토지신탁 명의의 신탁 부동산이고 등기에 신탁원부 확인 필요가 직접 기재돼 있으며, 매각 비고도 일괄매각입니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 존재하고 일부는 신고일·보증금이 미상입니다. 여기에 신건 1,171,000,000원을 비교할 실거래 시세까지 없습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 신탁원부·일괄매각 범위와 가격 적정성 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
