창원지방법원 2025타경21611. 경상남도 거제시 옥포동 까멜리아힐오피스텔 2층 201호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 110,600,000원이 됐습니다. 신청채권자의 청구액은 240,000,000원이며, 말소기준권리는 2023년 5월 24일 설정된 전북은행 근저당권으로 검토됩니다.
이 물건은 단순히 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 판단하기 어렵습니다. 전북은행의 등기상 채권최고액은 816,500,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돌고, 현황조사상 전입자도 11명입니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 거제시 압류가 매수인 인수 대상으로 표시된 검토 내용과 매각물건명세서의 기재가 일치하지 않습니다. 권리의 최종 결론은 매각물건명세서 원본과 등기부를 대조한 뒤 내려야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21611 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 527-8 까멜리아힐오피스텔 2층 201호 도로명주소: 경상남도 거제시 옥포대첩로 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설(사건 분류) · 감정평가서상 업무시설(주거용 오피스텔) · 15층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 주식회사테크온네이처 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사우주자산대부 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 을구 7번 근저당권 · 주식회사전북은행 · 2023.05.24 · 채권최고액 816,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 건물 상태 | 사용승인일 2016.01.28 · 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 선순위 압류의 불일치
말소기준권리로 검토되는 전북은행 근저당권은 2023.05.24 설정되었으며, 채권최고액은 816,500,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 검토됩니다. 다만 선순위 압류의 처리 여부는 별도 확인이 필요하므로, 이 물건의 인수 위험을 단순히 “없음”으로 정리할 수 없습니다.
② 현황조사상 전입자 11명 — 보증금과 우선변제 여부 확인
현황조사에는 아래 11명의 전입자가 기재되어 있습니다. 전입일은 모두 말소기준권리일인 2023.05.24 이후이며, 조사 내용상 대항력 없음으로 분류됩니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분·실제 임대차관계가 미상입니다. 대항력이 없다는 기재만으로 임차인 관련 비용이 전혀 없다고 결론내릴 수는 없습니다. 실제 점유와 임대차관계, 소액임차인 최우선변제 요건을 별도로 확인해야 합니다.
| 전입자 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| BLACKLER KRISTOFFER | 2025.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손우석 | 2024.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 코벤트리 | 2024.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CARDOSO GOMES JOSE CANIEL | 2025.06.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| NASCIMENTO LOPES FABIO | 2025.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영수 | 2024.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| PICOLLO JUNIOR JOSE RENATO | 2025.06.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MOREIRA NOGUEIRA RODRIGO OTAVIO | 2025.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| CAMPOS DE OLIVEIRA FABRICIO | 2025.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SOUZA DOS SANTOS IGOR | 2025.05.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| SANTIAGO MURI GAMA ALAN | 2024.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 2,348,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 816,500,000원 | 108,251,600원 |
| 후순위 · 주식회사우주자산대부 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전북은행 근저당권의 등기상 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 현 추정에서는 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 전북은행에 배당되고, 전북은행의 미배당액은 708,248,400원입니다. 후순위 신청채권자 배당과 소유자 잔여액은 0원으로 추정됩니다. 실제 배당은 임차인 최우선변제, 당해세, 집행비용 및 선순위 압류 처리 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 거제시 옥포동 소재 옥포초등학교 북서측 인근입니다. 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대로, 감정평가서상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하며 교통상황은 보통으로 평가되었습니다. 북동측으로 약 8m 폭, 남측으로 약 25m 폭의 도로와 접합니다.
- 건물·이용상태. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 15층 건물이며, 사용승인일은 2016.01.28입니다. 해당 호는 감정평가서상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역이며, 대로3류와 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역, 옥포초등학교 관련 상대보호구역 및 중점경관관리구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 건축 관련 사항. 감정평가서에는 위반건축물 사항과 공부상 차이가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 사용상태와 현장 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 시세 수준과 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다. 주거용 오피스텔 이용상태, 다수 전입자, 유치권 행사 관련 안내문 및 권리관계 불확실성을 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 압류 원본 대조. 2022.07.22 거제시 압류의 현재 등기 상태와 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 기재가 일치하는지 확인하고, 매수인 인수 여부가 명확해지기 전에는 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
- 전입자 11명 개별 확인. 각 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 확인하세요. 현황조사 기재만으로 실제 임차관계나 명도 비용을 확정할 수 없습니다.
- 유치권 관련 안내문 조사. 현장 안내문의 내용과 작성 주체를 확인하고, 실제 점유 및 유치권 주장 근거를 별도로 검토하세요. 안내문이 있다는 사실만으로 유치권의 성립을 단정해서는 안 됩니다.
- 배당 추정의 한계. 전북은행 채권최고액과 예상배당액을 구분하고, 임차인 최우선변제·당해세·집행비용에 따른 변동 가능성을 반영하세요.
- 시세와 실질취득 비용 확인. 감정가 대비 70.0%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 비교 가능한 실거래와 실제 인수비용, 명도 및 권리 관련 비용을 확인한 뒤 응찰 상한을 결정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 권리 자료를 서로 대조하세요.
맺으며 — 최저가보다 먼저 권리와 점유를 확정해야 합니다
현재 최저매각가 110,600,000원은 감정가의 70.0%입니다. 그러나 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았고, 전북은행 근저당권의 채권최고액은 816,500,000원입니다. 무엇보다 2022.07.22 거제시 압류의 처리 여부가 매각물건명세서 기재와 일치하지 않으며, 현황조사상 전입자 11명의 보증금과 확정일자도 미상입니다.
따라서 이 사건은 현재 가격만 보고 입찰하기보다 선순위 압류, 임차인 관련 비용, 현장 점유 및 유치권 안내문을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 위 쟁점이 정리되기 전에는 매수인 실질취득 비용과 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
