창원지방법원 2025타경21611. 경상남도 거제시 옥포동 까멜리아힐오피스텔 3층 302호에 관한 임의경매 사건입니다. 현재 최저매각가는 112,700,000원이며, 감정가 대비 70% 수준입니다. 말소기준권리는 2023년 5월 24일 설정된 전북은행 근저당권으로 확인됩니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

다만 이 물건은 권리관계만 단순하게 읽고 입찰하기 어렵습니다. 현황조사상 전입·점유 신고가 11건이고, 신고자들의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 더불어 사건상 용도 표기와 감정평가상 이용상태가 다르고, 과거 거제시 압류의 말소 여부도 기록 사이에 충돌이 있습니다. 가격보다 먼저 점유관계, 물건 동일성, 압류 말소 여부를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 압류 기록의 충돌

말소기준권리는 2023.05.24 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 816,500,000원이며, 이후 2023.07.19 설정된 엠케이자산대부의 근저당권은 채권최고액 240,000,000원으로 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 2025.05.21 주식회사우주자산대부로 이전된 기록이 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.07.07 접수된 것으로 표시됩니다.

매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 예상배당 계산 역시 매수인 인수액 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 이는 압류 기록의 충돌과 점유관계 미확인을 해소했다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전 원본 확인을 통해 인수 여부를 확정해야 합니다.

② 임차인·점유 신고 — 보증금 미상 11건

현황조사 및 매각물건명세서에 표시된 전입·점유 신고는 11건입니다. 모두 점유 부분이 미상이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준권리일인 2023.05.24 이후로 기록되어 있으나, 보증금·확정일자 미상 점유자는 보수적으로 대항력 가능·미상으로 표시합니다. 아래 표의 대항력·우선변제 표시는 최종 법률판정이 아니므로 실제 임대차계약, 점유 상태 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.

과거 을구 4번 남기택의 주택임차권은 보증금 17,000,000원으로 기재되어 있으나, 2023.05.24 매각에 따른 말소 기록이 있습니다. 이는 현재 현황조사에 표시된 11건과 구별하여 확인해야 하며, 과거 임차권 금액을 현재 신고자들의 보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 최저가 70%가 곧 시세 메리트는 아니다

감정가 161,000,000원에서 한 차례 유찰된 뒤 최저매각가가 112,700,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래가, 최신 거래가 및 거래 추세를 비교할 수 있는 자료가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당에서는 집행비용 2,377,800원을 차감한 뒤 전북은행에 110,322,200원이 배당됩니다. 전북은행 채권최고액 기준 미배당액은 706,177,800원이며, 후순위 근저당권의 240,000,000원도 배당되지 않는 계산입니다. 채권자 합계 기준 예상 미배당액은 946,177,800원입니다.

위 표는 제시된 예상배당 계산을 따른 것입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용 등은 반영되지 않았으며, 최종 배당은 권리관계와 실제 매각대금에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 예상배당 계산 및 매각물건명세서 기재 기준이며, 별도로 확인해야 할 등기 기록의 충돌을 해소한 확정 결론은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 위치. 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포초등학교 북서측 인근으로, 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하며, 감정평가상 교통상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 약 8m 폭, 남측으로 약 25m 폭의 도로와 접하며, 진출입 및 옥내주차시설은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며, 토지면적은 766.3㎡, 공시지가는 1,539,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지는 완경사지 사다리형이고 상업용으로 이용됩니다.
• 이용 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대로3류·소로2류 접합 및 중점경관관리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 건물 설비. 급배수·위생설비, 난방설비 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 매각가격과 실제 거래가격의 차이를 판단할 수 없습니다. 용도 표기와 평가 대상 호수의 일치 여부도 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 대조. 갑구 8번 거제시 압류의 말소 여부를 갑구 10번 매각에 따른 말소 기재 및 매각물건명세서와 대조하세요.
• 대상 호수 확인. 주소상 3층 302호와 감정평가서의 건물·호수 표기가 일치하는지 확인하세요. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 주거용 오피스텔 이용상태도 함께 대조해야 합니다.
• 점유자 확인. 현황조사상 신고자 11명의 실제 점유 여부, 점유 부분, 임대차계약 및 전입·확정일자 관련 자료를 확인하세요.
• 보증금 위험 확인. 보증금과 확정일자가 미상인 신고자가 있어 실제 임차관계와 인수 위험을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부도 확인해야 합니다.
• 과거 임차권 구별. 남기택의 과거 주택임차권은 보증금 17,000,000원으로 기재되어 있으나, 2023.05.24 매각에 따른 말소 기록이 있습니다. 이를 현재 점유 신고자들의 보증금과 혼동하지 마세요.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 비율만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 실거래가와 최신 거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
• 배당 및 체납 확인. 당해세, 실제 집행비용, 임차인 최우선변제 등 예상배당표에서 반영되지 않은 사항을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 주소·호수·권리·점유관계를 함께 확인하세요.

맺으며 — “최저가 70% ≠ 시세 메리트”

이 물건은 감정가 161,000,000원에서 최저가 112,700,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 저렴한 가격이라고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 회차 예상배당에서는 채권자 합계 기준 946,177,800원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 그러나 입찰 판단에서 더 먼저 해결할 문제는 현황조사상 전입·점유 신고 11건의 보증금 미상, 등기상 거제시 압류의 말소 기록 충돌, 그리고 대상 호수 및 용도 표기의 일치 여부입니다.

결론은 입찰 보류 후 원본 확인입니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음이라는 기재를 확인하되, 이를 압류 기록과 점유관계에 대한 검증을 생략할 근거로 삼아서는 안 됩니다. 점유·임대차·권리관계와 실제 시세를 확인한 뒤에야 적정 입찰가와 명도 부담을 판단할 수 있습니다.