창원지방법원 2025타경21611. 거제시 옥포동 까멜리아힐오피스텔 8층 801호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 감정가는 104,000,000원이고 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 72,800,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 관심이 갈 만한 가격 변화입니다. 그러나 이 사건은 등기상 권리, 실제 점유, 시세를 분리해서 판단해야 합니다.

등기부상 현재 소유자는 주식회사테크온네이처입니다. 2023.05.24 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 전북은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 설정된 후순위 근저당은 주식회사우주자산대부로 이전됐으며, 우주자산대부가 이번 임의경매를 신청했습니다. 선순위 담보권의 채권최고액이 매우 크기 때문에 예상배당에서는 후순위 채권자에게 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 다만 채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸

핵심은 2023.05.24 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 816,500,000원이며, 등기부에는 공동담보목록 제2023-211호가 기재되어 있습니다. 따라서 이 채권최고액 전체를 801호만의 실제 채무액으로 단정할 수는 없습니다.

2023.07.19 설정된 후순위 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.05.21 주식회사우주자산대부로 이전됐으며, 우주자산대부가 2025.07.07 임의경매개시결정을 받았습니다. 두 근저당권 및 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임차 조사 — 전입자 등 11명, 실제 임대관계 확인 필요

이 물건에서 가장 주의 깊게 확인할 부분입니다. 현황조사에는 11명의 개인 및 법인 전입 관련 기록이 있습니다. 다만 이 기록만으로 11명 모두가 독립적인 임대차계약을 맺은 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

확인된 전입일은 모두 2023.05.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 하지만 보증금, 확정일자, 점유 부분과 계약 내용이 확인되지 않아 실제 임대차 및 명도관계는 별도로 확인해야 합니다.

대항력 배지는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판정입니다. 우선변제권의 존재 및 배당 가능성은 확정일자·보증금·배당요구 등의 확인이 필요합니다. 실제 점유 여부와 임대차계약의 성립 여부도 별도 조사 대상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 70%가 곧 시세의 70%는 아니다

현재 최저매각가 72,800,000원은 감정가 104,000,000원의 70%입니다. 그러나 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.

특히 실제 이용상태가 주거용 오피스텔이고 용도 분류가 근린시설이라는 점, 다수 전입 기록과 점유관계가 정리되지 않은 점은 가격 평가에서 별도로 고려할 사항입니다. 감정가 대비 할인율은 명확하지만 시세 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.

유찰 시나리오는 최저매각가의 변화만 나타냅니다. 실제 유찰 여부와 매각기일 변경은 법원 진행 상황에 따라 달라집니다. 표의 인수 0원은 명시된 인수권리 기준이며 취득 부대비용과 명도비용을 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)

최저매각가 72,800,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,710,400원을 제외한 71,089,600원이 선순위 전북은행 근저당에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당에는 배당이 돌아가지 않고 소유자 잔여금도 없습니다.

예상배당 계산상 채권최고액 합계는 1,056,500,000원, 채권자 예상배당액은 71,089,600원, 미배당액은 985,410,400원입니다. 다만 이는 등기상 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 공동담보 배분, 실제 채권잔액, 세금 및 임차인 우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 옥포동 소재 옥포초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근 및 출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다. 북동측 약 8m 도로, 남측 약 25m 도로에 접하고 옥내 주차시설이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물로 사용승인일은 2016.01.28입니다. 급배수·위생설비, 난방설비와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 용도·이용상태. 물건 분류는 근린시설이고 감정상 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 실제 사용현황과 공부상 용도 확인이 중요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
• 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 점유는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 오피스텔의 매각 및 임대수요는 개별 용도, 면적, 점유와 시장 상황에 영향을 받습니다. 동일 건물의 최근 거래가격을 확인하기 전에는 환금성을 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2023.05.24 전북은행 근저당이 말소기준입니다. 후순위 근저당과 경매개시결정의 매각 후 소멸 여부를 최신 등기부로 대조하세요.
• 기존 압류 말소 확인. 2022.07.22 거제시 압류는 2023.05.24 말소 기록이 있습니다. 현재 등기상 잔존 여부를 원본으로 다시 확인하세요.
• 전입자 등 11명 조사. 실제 점유자와 계약당사자가 누구인지, 동일 공간의 중복 전입인지, 독립된 임대차가 존재하는지 확인하세요.
• 보증금·임대차 확인. 확인된 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금, 확정일자, 점유 부분이 불분명합니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 대조하고 실제 계약관계를 확인하세요.
• 명도 계획. 후순위 전입자라도 실제 점유 중이라면 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 협의 가능성과 예상 비용을 입찰 판단에 반영하세요.
• 시세 검증. 72,800,000원이 감정가의 70%라는 사실과 시장가격보다 저렴하다는 판단은 다릅니다. 동일 건물 유사 호실의 최근 실거래 및 임대조건을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 전북은행 근저당에는 공동담보목록 제2023-211호가 있습니다. 담보 범위와 실제 채권액을 확인하여 배당구조를 검토하세요.
• 관리비·체납 확인. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분과 조세채권 등을 확인하세요.
• 사건 진행상태 확인. 2026.03.31 기각결정정본 발송 이력이 있습니다. 2026.11.09 매각기일의 유효 여부와 실제 사건 진행상태를 법원 기록에서 반드시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점유 상태를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 권리와 점유”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 전북은행 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 이미 말소된 과거 압류도 매수인 인수 대상으로 보기 어렵습니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리는 없고 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 전입자 등 11명의 실제 점유 및 임대차관계가 확정되지 않았고, 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 감정가 104,000,000원에서 72,800,000원으로 낮아진 사실만으로 수익성이 확보됐다고 판단할 근거는 부족합니다.

특히 근린시설로 분류되면서 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되는 점과 공동담보가 설정된 이력은 반드시 확인할 사항입니다. 여기에 기각결정정본 송달 기록까지 있으므로 매각절차의 진행상태도 확인해야 합니다.

결론은 권리상 명시 인수위험은 낮지만, 점유·가격·절차 확인 전에는 입찰 판단을 보류하는 C등급입니다. 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득에 필요한 비용, 명도 가능성, 확인된 시장가격입니다.