창원지방법원 2025타경21611. 거제시 옥포동 까멜리아힐오피스텔 11층 1101호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 따라서 일반적인 아파트 경매처럼 접근해서는 곤란합니다.
감정가는 106,000,000원, 현재 최저매각가는 74,200,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70%입니다. 소유자는 주식회사테크온네이처로, 2023.05.24 과거 경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 전북은행 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
문제는 담보권 자체보다 점유관계·등기 정합성·절차 상태에 있습니다. 현황조사에서 확인된 점유 명의가 11건이며, 그중에는 외국인 이름과 법인 명의가 포함되어 있습니다. 전입일만 보면 모두 후순위지만, 실제 점유 범위와 보증금은 미상입니다. 또한 과거 압류의 말소 여부를 명확히 정리하지 않으면 인수 위험을 확정적으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21611 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 527-8 까멜리아힐오피스텔 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 옥포대첩로 5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 근린시설 / 감정상 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 중 11층 · 사용승인 2016.01.28 |
| 소유자 | 주식회사테크온네이처 (2023.05.24 경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 106,000,000원 |
| 최저매각가 | 74,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각예정일 | 2026.11.09 (절차 진행 여부 확인 필요) |
| 신청채권자 | 주식회사우주자산대부 |
| 청구금액 | 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.24 전북은행 근저당권 · 채권최고액 816,500,000원 |
| 점유관계 | 현황조사 등에서 확인된 점유 명의 11건 · 보증금 및 실제 임대차관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023년 전북은행 근저당
말소기준권리는 2023.05.24 접수된 을구 7번 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 816,500,000원이며 공동담보목록 제2023-211호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 후순위 엠케이자산대부 근저당권, 화성세무서 압류 및 경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2023.07.19 설정된 을구 8번 근저당권의 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 명칭 변경과 2025.05.21 근저당권 이전을 거쳐 주식회사우주자산대부가 권리자로 기재되어 있으며, 같은 회사가 이번 경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액도 240,000,000원입니다.
② 점유자 분석 — 전입은 후순위, 실제 점유관계는 확인 필요
현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 명의자는 총 11명·법인 명의입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의는 확인되지 않으므로 현재 조사상 실제 점유·임차관계 확인 대상은 11건입니다. 다만 명의자 수가 독립된 임대차계약 11건이나 실제 거주자 11명을 의미한다고 확정할 수는 없습니다.
모든 전입신고일이 말소기준권리 설정일인 2023.05.24 이후입니다. 따라서 기록된 전입일만을 기준으로 할 때 선순위 대항력이 인정되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분·임대차계약 내용이 확인되지 않아, 각 명의자의 실제 권리와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유 명의자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| BLACKLER KRISTOFFER | 2025.03.06 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 손우석 | 2024.12.09 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 코벤트리 | 2024.10.22 | 후순위 신고 | 미상 | 해당 없음 |
| CARDOSO GOMES JOSE CANIEL | 2025.06.17 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| NASCIMENTO LOPES FABIO | 2025.03.13 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영수 | 2024.12.09 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| PICOLLO JUNIOR JOSE RENATO | 2025.06.12 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| MOREIRA NOGUEIRA RODRIGO OTAVIO | 2025.05.08 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| CAMPOS DE OLIVEIRA FABRICIO | 2025.05.01 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| SOUZA DOS SANTOS IGOR | 2025.05.15 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| SANTIAGO MURI GAMA ALAN | 2024.11.23 | 후순위 전입 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 표시는 2023.05.24 말소기준권리와 조사상 전입일을 비교한 결과입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않았으므로 우선변제권은 확정하지 않았습니다. 법인 명의의 경우 실제 점유형태와 적용 임대차 법률을 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 106,000,000원, 현재 최저가는 74,200,000원으로, 감정가 대비 70%입니다. 그러나 감정가는 현재 시장에서 즉시 매도할 수 있는 가격과 동일하지 않습니다. 동일 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 실거래를 근거로 하지 않는 한, 74,200,000원이 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 74,200,000원 | 70% | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 51,940,000원 | 49% | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 36,358,000원 | 34.3% | 0원* |
* 예상 인수액 0원은 현재 배당·권리 추정상의 수치로, 실제 점유관계와 과거 압류의 말소 여부까지 확인된 확정 금액은 아닙니다. 유찰 시나리오는 향후 가격을 가정한 것이며 실제 매각 진행을 보장하지 않습니다.
명시된 금전 인수액이 없다는 가정 아래 최저가에 낙찰된다면, 잠정적인 취득대금은 74,200,000원입니다. 그러나 취득 관련 세금과 등기비용, 관리비 정산, 명도 및 기타 비용은 별도입니다. 무엇보다 임대차관계 확인 결과에 따라 실제 취득 부담이 달라질 수 있으므로 최저가를 확정적인 총취득원가로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,735,600원 |
| 1. 을구 7번 · 전북은행 근저당 | 816,500,000원 | 72,464,400원 |
| 2. 을구 8번 · 후순위 근저당 | 240,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,056,500,000원 | 74,200,000원 |
현재 최저가로 매각된다는 가정에서는 집행비용 1,735,600원을 제외한 72,464,400원이 선순위 전북은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자는 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
다만 전북은행 근저당권은 공동담보이고, 816,500,000원은 실제 채무잔액이 아니라 채권최고액입니다. 후순위 240,000,000원 역시 채권최고액을 기준으로 산정된 수치입니다. 실제 배당은 채권계산서, 공동담보 관련 배당관계, 집행비용, 우선 배당되는 조세 및 임차인 권리 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 72,464,400원 | 984,035,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 50,605,080원 | 1,005,894,920원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 35,303,556원 | 1,021,196,444원 | 0원 |
⑤ 경매절차 점검 — 기각결정 송달기록의 의미
이번 사건은 매각예정일이 2026.11.09로 표시되어 있으나, 송달내역에는 기각결정정본 관련 기록이 존재합니다. 해당 기각이 어떤 신청이나 절차에 대한 결정인지는 확인이 필요합니다.
| 일자 | 송달 대상 및 내용 | 결과 |
|---|---|---|
| 2026.03.31 | 채권자 · 기각결정정본 발송 | 2026.04.01 도달 |
| 2026.03.31 | 채무자 겸 소유자 · 기각결정정본 발송 | 2026.04.07 폐문부재 |
| 2026.04.10 | 채무자 겸 소유자 · 기각결정정본 발송 | 2026.04.13 송달간주 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 옥포동 옥포초등학교 북서측 인근입니다. 아파트와 근린생활시설이 혼재한 노선 상가지대로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측 약 8m 도로, 남측 약 25m 도로에 접하며 옥내주차시설의 진출입 상태도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 2016.01.28 사용승인된 15층 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 마련되어 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역이며 상대보호구역, 가축사육제한구역, 옥포항항만시가지구역 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 전체 면적은 766.3㎡, 공시지가 단가는 1,539,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)로 이용 중입니다. 사건 분류상 근린시설과의 차이를 확인하고, 실제 임대차 용도·건축물대장상 용도·금융 이용조건을 대조해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트와는 다른 업무시설·오피스텔 시장에서 평가해야 합니다. 최근 거래가격과 매수 수요를 확인하기 전에는 재매각 가능성이나 가격 할인 폭을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각기일 유효 여부. 기각결정정본 송달기록의 대상 절차를 확인하고, 2026.11.09 매각 진행 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 갑구 8번 압류. 2022.07.22 거제시 압류와 갑구 10번의 2023.05.24 말소등기를 대조해 현재 유효한 압류인지 확정해야 합니다. 말소된 권리를 인수권리로 잘못 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 점유 명의 11건. 실제 거주자·임차인·법인 계약 관계를 확인하고, 각 명의자의 점유 부분 및 임대차계약을 조사해야 합니다.
- 보증금과 확정일자. 모든 명의자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일상 후순위라는 사실만으로 배당·명도상 쟁점이 없다고 단정하지 말아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 주거용 오피스텔이라는 이용상태를 건축물대장, 실제 사용상태 및 적용되는 임대차관계와 대조해야 합니다.
- 공동담보 및 배당. 전북은행 공동담보의 피담보채무 현황과 실제 배당채권액을 확인해야 합니다. 채권최고액 전체를 본건 단독 채무라고 간주해서는 안 됩니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 유사 용도·규모 오피스텔의 최근 거래가격과 임대수요를 확인해야 합니다. 감정가의 70%라는 이유만으로 입찰 상한을 결정해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도비용. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유 세대별 인도 가능성, 명도 협의 비용 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 진행내역을 입찰 전에 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 권리와 점유의 확정”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 106,000,000원에서 74,200,000원으로 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 이 할인율이 곧바로 시장가격 대비 이익을 뜻하지는 않습니다. 거래가격이 뒷받침되지 않았고, 실제 점유관계도 복잡하기 때문입니다.
권리상으로는 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 조사된 11건의 전입·신고일도 모두 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리가 없다는 점은 긍정적입니다.
그러나 11건의 미확인 임대차관계, 2022년 거제시 압류의 말소등기 대조, 기각결정 송달기록의 대상 확인이라는 중요한 과제가 남아 있습니다. 특히 실제 입찰이 가능한 상태인지부터 점검해야 합니다.
종합 판단은 보수적 접근입니다. 현재 단계에서 이 물건을 권리가 완전히 깨끗하다거나 시세보다 저렴한 투자처라고 평가하기는 어렵습니다. 명시 인수액 0원이라는 추정은 유리한 출발점이지만 확정적인 취득원가를 보장하지는 않습니다. 절차 확인 → 등기 원본 대조 → 점유관계 확인 → 최근 시세 검증 순서로 판단해야 하며, 주요 불확실성이 해소되기 전에는 입찰을 보류하는 편이 합리적입니다.
