창원지방법원 2025타경21611. 거제시 옥포동 까멜리아힐오피스텔 10층 1001호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 따라서 일반 아파트처럼 단순하게 접근할 물건은 아닙니다. 등기부에는 법인 소유자의 근저당과 압류, 현재 경매개시결정이 기재되어 있으며, 현황조사에는 여러 사람과 법인의 전입 관련 내역이 등장합니다.

현재 최저가는 감정가보다 낮습니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 이 물건의 실제 거래가격 비교 근거가 확인되지 않은 상태에서는 74,200,000원이 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 권리와 점유관계를 먼저 정리하고, 그다음 실제 거래사례를 기준으로 입찰가격을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 전북은행 근저당

이 물건의 말소기준권리는 2023.05.24 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 816,500,000원이며, 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 근저당권과 압류, 현재 경매개시결정은 기본적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

② 점유·임차관계 — 전입 관련 명의 11건

현황조사에는 개인과 법인을 포함해 11건의 전입 관련 명의가 등장합니다. 모두 말소기준일인 2023.05.24 이후의 전입일을 가지고 있습니다. 따라서 기재된 전입일만 놓고 보면 말소기준에 앞서는 주민등록상 선순위 전입은 확인되지 않습니다.

하지만 전입 명의가 모두 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 각 명의자의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 부분이 확인되지 않았으며, 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용상태를 고려하면 주민등록 외의 사업자등록 및 실제 사용관계도 확인할 필요가 있습니다. 아래 표의 대항력 표시는 전입일 기준의 선후관계와 최종 법률판정의 미확인 상태를 구분한 것입니다.

현황조사상 전입 관련 명의 11건. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없습니다. 실제 임차인 수 및 각 임대차의 법률관계는 계약서·점유·사업자등록 확인 전까지 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 감정가 70%와 저가 매수는 다르다

감정가는 106,000,000원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 74,200,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 사실은 명확합니다.

그러나 동일 건물 또는 유사한 주거용 오피스텔의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가가 적정 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설이라는 물건 표시와 실제 주거용 오피스텔 이용상태를 함께 고려해 비교대상 물건의 용도와 이용상태가 일치하는지 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)

예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 채권원리금, 공동담보에 따른 배당관계, 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당표에 표시된 미배당 채권액 자체가 매수인 인수액을 뜻하지는 않습니다.

현재 회차의 매각대금 74,200,000원 가운데 집행비용 1,735,600원을 제외한 72,464,400원이 전북은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권에는 배당될 금액이 없으며, 소유자 잔여액도 0원입니다.

특히 신청채권자인 주식회사우주자산대부는 후순위 근저당권을 이전받은 권리자로 기재되어 있고, 현재 예상배당상 신청채권 회수액은 0원입니다. 이는 채권자의 배당 결과에 관한 내용이며, 매수인이 해당 채무를 그대로 승계한다는 의미는 아닙니다.

⑤ 회차별 유찰 시나리오

회차가 진행될수록 최저매각가는 내려갑니다. 다만 표의 인수액 0원은 현재 파악된 권리와 배당 가정에 따른 산출값입니다. 점유자의 실제 임대차관계나 별도의 법정 인수사항이 확인되면 실질취득액이 달라질 수 있습니다. 또한 낮아진 가격이 실거래 시세보다 유리한지도 별도로 검증해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 옥포동 소재 옥포초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 노선 상가지대가 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근과 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 북동측 약 8m 도로 및 남측 약 25m 도로와 접하며 옥내주차시설이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 15층 건물로, 사용승인일은 2016.01.28입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 완경사지 사다리형 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 766.3㎡이고 공시지가는 1,539,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일반상업지역으로, 상대보호구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지이용 제한사항은 실제 사용계획과 함께 검토해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 경매상 근린시설 표시와 감정상 주거용 오피스텔 이용상태의 관계는 건축물대장으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔 이용상태가 확인되지만 매매 실거래가격 비교가 확보되지 않아 적정가격과 매각 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 실제 거래사례와 임대수요를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전입 관련 명의 11건 확인. 실제 점유 인원, 각 점유자의 임대차계약 존재 여부, 점유 부분, 보증금, 임대료, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요. 현황조사상 명의 수를 실제 임차인 수로 단정해서는 안 됩니다.
• 대항력의 개별 판단. 기재된 전입일은 모두 말소기준일 이후지만, 실제 점유·건물 용도·사업자등록 등 법률요건을 추가 확인해야 합니다. 단순 전입일 비교만으로 모든 명도 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
• 선순위 압류 이력 대조. 2022.07.22 거제시 압류와 2023.05.24 말소 기재를 원본 등기부에서 직접 확인하세요. 세금채권의 배당순위도 점검해야 합니다.
• 공동담보 확인. 전북은행 근저당권에는 공동담보목록 제2023-211호가 기재되어 있습니다. 실제 채권잔액 및 배당관계는 공동담보의 범위와 함께 검토하세요.
• 신청채권자 배당. 주식회사우주자산대부의 청구금액은 240,000,000원이며 예상배당은 0원입니다. 최신 채권자·경매진행 관계를 확인하세요.
• 기각 관련 송달기록. 2026.03.31 기각결정정본 발송 내역이 확인됩니다. 어떤 신청 또는 절차에 관한 기각인지 확인하고, 2026.11.09 매각이 정상 진행되는지 법원 사건기록과 공고를 대조해야 합니다.
• 실거래가격 확인. 동일 건물·유사 용도·유사 면적의 최근 실거래를 확보하고, 최저가 74,200,000원과 비교하세요. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 적정 입찰가격을 결정하지 마세요.
• 건축물대장 확인. 근린시설 표시와 주거용 오피스텔 이용상태를 대조하고, 적법한 사용 여부 및 향후 임대·매각에 미치는 영향을 검토하세요.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하고, 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 공고를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “감정가 70%는 출발점일 뿐”

이 물건은 현재 최저매각가가 74,200,000원으로 내려왔고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리도 기재되지 않았습니다. 여기까지만 보면 접근 가능한 경매물건으로 보일 수 있습니다.

그러나 현황조사에 등장하는 전입 관련 명의 11건의 실제 계약·점유관계가 확인되지 않았고, 과거 압류 말소 이력도 원본 대조가 필요합니다. 기각결정정본 송달기록의 의미와 실제 매각 진행 여부도 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상황에서 감정가 대비 할인율만을 이유로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.

결론은 권리·점유 확인 전 입찰 보류입니다. 원본 서류로 인수 위험을 해소하고, 점유관계를 확정하며, 실제 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 확인되지 않은 위험을 얼마나 정확히 해소하느냐에 있습니다.